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经过疫情的洗礼,人们对于健康住宅的需求达到一个新的高度。而在2019年12月20日,昆明市政府办发布了《昆明市大健康产业发展规划(2019—2030年)》。
在此次规划中,昆明市将聚焦7大重点领域、7个特色集群,实施8大工程;建10个医疗中心、10大康养社区。
在这10大健康社区中,包括新建鹏瑞利国际大健康城、智者山丘、杏林大观园、帕塔拉湖岸国际健康社区项目;拟建梦云南温泉国际康养度假区、新昆华医院二期康养项目、泰康之家·滇池国际生命健康城项目;而绿地春城·滇池国际健康示范城、康美昆明健康城、昆明滇池国际养生养老度假区已经开工建设了。
不过从目前公布的信息看,这10大健康社区中部分项目发展并不顺利,这也将影响昆明大健康产业的发展。
卖地 引资 命运多舛的康美昆明健康城
康美昆明健康城位于呈贡新城核心区,是昆明市政府在2017年下半年招商引入的项目。
2017年10月,康美药业与昆明市政府签署了《昆明市康美健康城投资合作协议》,随后,康美药业发布公告称,将在昆明投资约80亿元建设康养小镇,建设规模不少于1000亩。次年3月,康美药业旗下负责康养地产业务的康美健康小镇投资有限公司,在昆明设立了康美健康小镇(昆明)投资公司,并在6月份斩获了呈贡雨花片区86亩商业用地,昆明康美健康城正式落地。
艰难的2019
康美昆明健康城项目于2018年7月1日举行了盛大的开工仪式。但之后,该项目基本没有建设消息传出,在2019年5月,康美药业300亿财务造假被查实,随后其股票被ST,股价、企业债连日狂跌,遭遇股债双杀。该项目也一度陷入“康美医药财务造假”而导致的停工市场猜想中,而据当时项目周边人士爆料,项目地块施工确已停止。
就在康美药业深陷财务危机时,昆明康美健康小镇投资公司的关联企业昆明天域康美置业还以40.3亿元的价格拿下了康美昆明健康城614亩后续用地,比起拍价多了15亿,溢价近60%。
在该批地块面市之初,业内多以为是康美国际健康城后续用地,且必然被底价拿下,不过是走个形式。然而在地块网上拍卖当天,新城半路杀出,致使该批地块从25亿底价一路涨价至40.29亿元,最终康美以59.32%的溢价率拿下地块。
至此,康美在该项目拿地约700亩,拿地投入资金43.25亿元。由于拿地的代价较高,而这600多亩土地的商业比例又占到了一半以上,而且要求建设不少于50万平方米的五星级酒店及医疗康养设施,并至少自持10年以上,导致康美昆明健康城项目面临比较大的资金回笼压力。在康美药业为项目大规模“输血”有难度的情况下,昆明康美健康小镇开发公司独立开发昆明康美健康城难免“独木难支”,引入合作方也就成了唯一选项。
福晟来了又去的合作方
在豪掷40亿拿地之后,康美国际健康城引入了合作方。2019年6月27日,福晟集团与国内大型金融机构及昆明大健康产业平台强强联手,举行了“昆明中医药健康城”项目战略合作签约仪式。根据项目规划,福晟集团将加入康美国际健康城的开发。而据相关方消息,这次签约标志着三方将共同打造国家级健康产业发展示范新城,携手开创大健康产业未来。
然而,牵手3个月之后,合作就无疾而终。据康美国际健康城内部人士透露,福晟派驻该项目的人开始在9月陆续撤离,并在10月全部撤走。双方合作无疾而终,最大原因是资金问题。康美与福晟签约合作原本就是计划之外的事,如果不是因为康美医药财务造假东窗事发,对康美关联产业产生影响,造成昆明康美地产项目资金链紧张,福晟并没有介入的机会。
但奔着解决资金问题而去的这项合作,却因为福晟自身也很快面临资金窟窿而宣告流产。福晟和康美是去年6月签约合作的,按照康美方面透露的合作在半年前就取消的说法,意味着双方在签约不过2个月后就彼此撒手。从事后公开的信息看,正是在这个时间点上,福晟债务危机全面爆发。
据媒体报道,从去年下半年开始,福晟集团资金问题开始浮现,到了去年8月,因福晟集团与钜派投资共同发起的“钜福光晟并购专项基金”逾期未兑付,引起金融机构逼债,福晟资金链几近断裂。在这样的情况下,福晟与康美的合作自然是有心无力,因为康美自己对资金也是嗷嗷待哺,既然福晟已自身难保,取消合作也就成了唯一选择。
卖地红星 断臂求生
合作不成,随后康美又陷入了卖地传闻之中。早前有自媒体称康美已将该项目部分地块转让给红星地产,不过此消息未得到证实。
但在今年3月19日,昆明自然资源局对外公示了红星地产落地昆明呈贡区的首个地产项目,红星天悦小区3宗居住用地的建设工程规划审批结果,而这似乎也坐实了有关康美昆明健康城的卖地传闻。
规划公示显示,红星天悦小区3宗建设用地均为住宅用地,位于呈贡核心区,地块北临谊康南路、南临春融东路,总用地面积47783.71平方米、约合71.67亩,规划总计容建筑面积168695平方米,包括123105平方米地上建筑面积和45590平方米地下建筑面积。
按照规划审批信息,红星天悦小区规划申报单位为昆明广远房地产开发有限公司,根据企业工商注册信息,昆明广远地产控股股东为上海红星美凯龙房地产集团有限公司,但无论是项目申报的昆明广远地产,还是控股股东红星地产,均没有呈贡区的拿地记录。
根据项目过规信息,红星天悦小区的3宗建设用地的确处在康美昆明健康城的规划范围内,且根据红星天悦小区的用地总平示意图,去年已经过规并已启动建设的康美昆明健康城中医药健康服务标准化示范基地,就夹在3宗红星过规地块之间。
对比康美昆明健康城此前两次拿地的所有地块位置,红星天悦小区A2地块为康美健康小镇投资有限公司2018年6月获得的KCC2016-19-A1号地块;A3地块则是去年6月,另一家“康美系”公司,昆明天域康美置业有限公司溢价竞得18宗用地中的KCC2018-13-A4号地块。
红星天悦小区3宗建设用地过规公示的发布,无疑证实了“康美昆明健康城将部分地块转卖给红星”的传言,而项目年前多宗在建地块的停工,似乎也说明早先已脱离“康美系”的康美昆明健康城,同样也受到康美药业财务造假风波的影响,转让部分地块给红星,无疑将缓解康美昆明健康城这一千亩大盘的后续开发资金压力。
3项目同时过规 建住宅停商业
在卖地的同时,康美也加快了自身项目的住宅推进速度。今年1月13日,昆明市自然资源和规划局发布了康美健康城天域苑、天悦苑及云南康美健康城中医药健康服务标准化示范基地项目批前公示(该项目推广名为:康美国际健康城)。其中,康美健康城天域苑位于呈贡核心区,春融东路以北,谊康南路以南,彩云南路以西,用地性质为居住兼容商业用地,规划建设3栋28层住宅及4-5层商业裙房。康美健康城天悦苑共有KCC2018-10-A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9号9个地块过规,拟新建42栋高层住宅。
不过另有消息人士称,昆明康美健康城的商业部分确实停工已久,但部分住宅楼的建设却一直在进行,春节前有几栋已施工至七八层。也有可能昆明康美健康城是想通过先开发住宅快速回笼资金。
不过随着康美将部分地块转卖红星,必将导致康美昆明健康城相对完整规划范围内容,岔入红星天悦这个“外姓”项目,而如果康美不能解决自身的资金问题,那么未来很可能将有更多“外姓”楼盘对项目用地进行瓜分,也许最后“康美昆明健康城”也是一个存在与纸面上的案名。（和讯网）
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