虛假宣傳、房屋質量問題、延期交房、房產證辦不下來、爛尾樓……遇到這些常見的商品房糾紛怎麼辦？
第一部分 遇到開發商虛假宣傳如何維權？
1、取證要先行。對當初線上線下的宣傳資料做盡可能的收集，比如樣板間照片或視頻、沙盤、樓書、戶型圖、效果圖、和銷售人員的溝通記錄、開發商的宣傳視頻（官網、公眾號等往往都會有）等。
2、違法查處要及時提起。遇到虛假宣傳，要想從合同上找依據是很難的，開發商都是高智商，早在條款上規避掉了。
往往要從監管部門入手。可以向市場監督局提虛假宣傳的違法查處，向住建部門提欺詐銷售的違法查處，要求履行查處職責。如果這些部門不及時履職，可以對此提起行政訴訟，督促其履職。
3、民事訴訟。如果相關行政機關對虛假宣傳進行了認定和處罰，可以以此為證據，提起民事訴訟，進行索賠。如果沒有行政的認定，在司法實踐中，法院很難支持購房人索賠的要求。
因為在《商品房預售合同》的補充協議中往往都有這麼一句話：“宣傳材料和銷售人員的承諾不是本合同組成部分，不對房屋的價格產生影響，一切以本合同為準……”
4、曲線救國，劍走偏鋒。根據我們這些年辦理案件的經驗，在一些樓盤裡，肉眼看到的虛假宣傳問題往往可能只是開發商違法違規的冰山一角，背後看不見的東西可能更多。
任何一個樓盤的開發從立項、拿地、規劃許可，到施工、預售，再到規劃驗收、竣工備案……需要30項以上的手續，這些手續真的完全合法合規嗎？咱們業主可以通過信息公開申請等方式挖掘更多的問題，進而增加解決問題的籌碼。
就像我們曾經做的一個案子，本來是虛假宣傳的問題，結果一查，開發商把一層的架空層隔成了單間全給賣掉了。這個時候，我們還用去關注虛假宣傳嗎？
5、談判。在上述一項或多項工作的基礎上，與開發商進行直接的溝通和談判，要求開發商給予自己相應賠償或者提供其他解決方案。
第二部分 遇到商品房質量問題如何維權？
一、首先要分清質量問題的層次，不同的質量問題採取的策略是不同的。
1、一般最嚴重的當屬房屋的主體結構（比如承重牆等）出了問題，如果這方面問題比較嚴重，會直接影響到房屋的安全、是否還能居住，也直接決定了業主是否要退房。
比如我們團隊曾經代理過的樓倒倒案，整個樓體倒下了，這就屬於極為嚴重的質量問題。前一段，武漢爆出來的“危房事件”，實際上也屬於這一類。
2、第二類是：雖然不是主體結構，但問題比較嚴重，導致無法正常使用。比如外牆防水沒有做好，導致室內漏水、滲水，牆皮嚴重發黴，甚至開裂，需要重新做防水層。
我曾經代理的一個案子就是這種情況，我們的當事人李先生還是專業房產人士，他自己名下也有一個房產開發企業。他專門買了另一知名開發商的樣板房，想著樣板房總不差吧。
萬萬沒有想到的是，開發商為了趕工出樣板房，外防水層做的極差。李先生一家入住後，接連發生呼吸道感染，室內總有一種很濃的黴味。很快，牆上精美的壁紙都變了顏色，打開後才發現牆體都是發黴的！
當時，這個小區對外宣傳是五星級的高檔裝修規格……後來委託我們和開發商談。一開始，開發商極為強勢，不承認防水有問題，只願意做小處理，更換壁紙。後來隨著調查、訴訟的推進，隨著問題的一步步挖掘，開發商終於低頭。
不僅對房屋做了整體維修，重新裝修，賠償了一筆錢，還在附近的五星級酒店包了兩個套房給李先生一家使用。當時由於酒店不能養寵物，還專門按每月3000元給李先生女兒的寵物找了個寄養地方……
3、第三類屬於比較常見的質量問題，可以通過簡單的維修就解決的。比如踢腳線開裂了，門縫太大，牆體有裂紋等等。
二、維權方案
1、對於比較嚴重的質量問題。比如主體結構有嚴重問題；比如雖然不是主體結構問題，但是也已經嚴重影響到正常的居住，導致無法正常使用。遇到類似情況，業主可以視情況選擇退房，也可以選擇要求進行相應維修和賠償。
如果是一般的質量問題，一方面可以要求開發商進行維修，同時還可以視情況拒絕收房，要求賠償或補償。
2、當然，很多時候，開發商是不會很配合實現咱們的目標的，需要採取一些必要的方式方法。
而不論採用什麼方法，首先必須要注意做好取證工作。比如，收房的時候，一定要先驗房，對質量問題一定要事無鉅細地記在收房單上，並要求當時的對接人員簽字確認，自己手頭留存一份作為證據。
比如，發現問題要及時通過拍攝將具體的問題記錄下來；通過書面函件去要求開發商履行相應義務。發書面函件時務必做好取證，務必用EMS發送，務必在郵單上寫明郵寄的內容。
其次，要注意保留現場。若收房時是毛坯房，出現了比較嚴重的質量問題後，最好不要立刻裝修，避免將來責任不明。
第三，務必注意保修期。商品房是有保修期的，很多部位的保修期只有2年，如果不及時提出，並要求修復，一旦保修期過了，可能再交涉就會變得更麻煩。所以一定要在保修期內提出，提出後，若在保修期內無法完成修復，保修期即使屆滿了，也可以相應地順延。
第四，必要的時候，可請第三方專業機構對質量問題進行鑑定。關於鑑定，務必注意三個問題：（1）成本相對較高。（2）最好和開發商共同委託，否則可能會出現鑑定結果出來後，開發商不承認。當然，即使開發商不認，也不影響其鑑定結果，可以作為談判籌碼。
（3）有些鑑定機構可能不夠公允。曾經有一個案子，當事人和開發商共同委託鑑定機構進行安全性鑑定，但是在出鑑定結論的時候，鑑定機構卻故意迴避最終的安全性等級結論，在我們一再要求下才做出結論——D級，也就是最危險等級的結論。
第五，必要的時候，可通過訴訟的方式來保護自己的權利。訴訟過程中也可以申請鑑定，而且，這個時候的鑑定是在法院主持下進行，相應的鑑定結論也更加權威。
第三部分 遇到逾期交房如何維權？
1、民事訴訟。可以直接起訴開發商，要求開發商承擔逾期交房的違約責任。如果違約責任約定的比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。這種方案是最簡單直接的，但是往往沒法直接實現交房的目的，只能通過追究違約金或損失督促開發商儘快交房。
選擇這種維權方式，合同是最重要的證據。同時，如果違約金過低，要追究額外損失的時候，在外租賃的租賃合同、租金收據、租金支付記錄都是很重要的證據。尤其需要注意，支付租金的時候務必不要用現金，務必用銀行轉賬或者微信支付寶等可查的方式轉賬，相關的記錄都是證據。
2、信息公開調查。可以通過信息公開的方式去相關部門調取這個項目目前的建設手續，查清楚到底是什麼原因不能交房，是建設問題，還是手續問題，還是開發商違規建房等等。查清楚了才好對症下藥。
常見的逾期交房有兩種原因：第一個是資金問題。如果是資金短缺造成的，務必在做信息公開的時候特別關注下這個項目的監管資金支付情況。一般而言，大家支付的購房款是遠遠高於開發商的建房成本的，而大家支付房款是必須支付到監管賬戶的。
在項目沒有完工之前，購房款只能用於房屋的建設，不能挪作他用。如果出現了資金鍊斷裂的問題，資金監管一般肯定出了問題。第二個是違規施工導致被相關部門責令停工、處罰或者無法通過規劃驗收，進而造成逾期。
3、如果通過信息公開或者其他方式發現了這個項目存在違法違規問題，可以視情況提起相關違法查處，要求相關部門履行職責，通過相關部門給開發商施加壓力。對於這些違規行為就需要快刀斬亂麻，否則拖拖踏踏，很可能導致將來無法通過規劃驗收，自然也就無法交房。而且，即使違法交了房，只要規劃驗收沒有通過，房產證也辦不下來。
如果是因為資金出了問題，可以提起要求資金監管部門履行監管、查處職責的申請，對開發商違反資金監管規定進行調查處理。
4、如果發了相關違法查處申請以後，相關部門沒有在2個月內履行自己的職責，可以依法提起相關行政訴訟，督促相關部門去履行職責，進而給開發商施加壓力。
第四部分 遇到逾期辦證（房產證辦不下來）如何維權？
經常有人諮詢房產證辦不下來，我們也做過不少這方面的案子。在我們所遇到的這些案件中，有一大半是因為規劃驗收沒有通過，導致房產證辦不下來。按照咱們的不動產登記制度，要想辦理房產證（現在叫不動產權證），必須取得規劃驗收批准文件，這個文件是辦證的幾大要素之一，也是最容易出問題的地方。
為什麼有不少項目，不少小區無法通過規劃驗收呢？最常見的原因就是開發商違規建設，比如北京二環內的某宮，開發商為了謀取暴利，違反規劃直接多建了一層。多建多賣多掙錢，這是一部分開發商鋌而走險的原因。但是，法律法規對於房產的開發建設流程和手續規定是十分嚴格的，不是開發商想建多少就能建多少。
在開發商施工之前，必須取得建設工程規劃許可證及其附圖附件，開發商必須嚴格按照許可的規劃條件去建設，否則就是違規！而一些開發商被貪念矇蔽了雙眼，顧頭不顧腚，房子是多建了，但是最終規劃驗收通過不了了，苦的還是購房人。
遇到房產證辦不下來：
1、最簡單的方式是民事訴訟，但是如果不具備辦理房產證的條件，訴要求辦證是沒有意義的，只能訴要求對方支付逾期辦證的違約金。一般情況下，這種方案對開發商的壓力不是很大，稀稀拉拉一部分人起訴，開發商其實花不了多少錢。
但是，如果廣大業主都能團結起來，都去要求開發商賠償違約金，在不少項目裡，應當賠給所有業主的違約金加到一起，也不是一個小數目。有時候可以通過這種方式去逼著開發商儘快把證辦下來。
2、要核實到底是什麼原因導致的房產證辦不下來。是規劃驗收沒有通過，還是因為有的房產是不能分割辦證。咱們業主可以到不動產登記中心去問，也可以通過信息公開的方式去挖掘，對辦理產權證的前置文件進行信息申請（如規劃驗收批准文件、竣工驗收備案表、竣工面積實測報告等），核實下這些文件缺少哪些。查清楚了原因，才好對症下藥。
如果是規劃驗收沒有辦下來，也不是沒有解決方案，有時候可以通過繳納罰款，補繳土地出讓金的方式進行補救，關鍵還在於開發商有沒有錢去補繳，願不願意花錢。
3、必要的時候，可以把辦不下來證的問題戳破。以超規建面積導致無法通過規劃驗收為例，如果開發商遲遲不願意花成本把問題解決，業主就可以以開發商違規建設為由向規劃部門提起違規建設查處申請，要求對這種違規行為進行調查處理。
把問題擺在檯面上，如果相關部門不願意或者不及時去解決，去處理，咱們業主還可以提起相關的行政訴訟，進一步通過對主管開發商的行政部門施加壓力，來間接給開發商施加壓力。
第五部分 遇到爛尾樓如何維權？
遇到爛尾樓，要想維權，首先要認清一個基本現實：業主往往是最後知後覺，最容易房錢兩空的，主要原因一般有三個：
1、一般開發商資金鍊斷裂，民間資本和各大銀行會會第一時間出手，第一時間起訴，第一時間查封能查封的所有財產。其中就包括很多業主購買的房屋。而相關判決一旦生效，這些民間資本和銀行會第一時間去申請法院執行，拍賣查封的房產，儘可能划走開發商名下所有的錢。
2、開發商也往往會主動轉移財產。在民間資本和銀行動手之前，開發商已經先行一步。利用施工單位虛報工程款，利用員工虛報工資已經不是秘密的秘密。
3、在先天上，業主就屬於弱勢群體，得到信息的時間往往是最晚的，反應也是最慢的。做過不少爛尾樓的案子，接觸過很多不幸購買了爛尾樓的業主，有時候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。該出手的時候不出手，坐等開發商或者別的業主去折騰，夢想打順風車，等到最後房錢兩空。而且，還有不少的業主迷信信訪，對信訪有種蜜汁自信，往往錯失挽回損失的良機。
所以，一旦發現自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團結一切值得團結的業主，利用一切合法合規的法律手段：
1、強有力的組織至關重要。組織問題是爛尾樓這類集團訴訟成敗的關鍵因素。沒有穩定的組織架構意味著這個維權集體是自由的、極為鬆散的、沒有約束的，就像是一個部隊沒有軍師旅團營連，沒有嚴格的軍紀。衝鋒的號剛剛響起，就已經潰不成軍。
2、優秀的業主代表至關重要。有不少維權失敗的原因就是業主代表不給力，業主代表叛變、或被收買。所以選擇業主代表十分重要，一定要人品好，有時間，有頭腦，願意為大家付出。而且業主代表絕對不能只有一個兩個，一定要有多個，且人數是單數。
3、一定要有保密機制和反搭便車機制。在維權過程中，如果沒有反搭便車機制，維權很容易走向失敗。維權的時候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔風險。當需要衝鋒的時候，“聰明人”們或高呼著衝啊，但是腳步卻往後退著；或躲地遠遠地，悄悄地冷眼看著傻乎乎的勇士們往前衝。
當可能出現成果的時候，“聰明人”們理直氣壯、心安理得地站出來了。沒有反搭便車機制的結果就是衝鋒的人，真正付出的人被踩死在前進的過程中，最終導致整個維權嗚呼哀哉。
在我們團隊辦理這類的案件的時候，在和購房人建立委託關係前，我們會提出一個要求：業主必須先簽署保密協議和議事規則。如果業主不簽署這兩個文件，這個案子我們一定不會接。
4、儘快提起訴訟，儘快行使購房人的優先受償權。如果樓盤徹底爛尾了，沒有復活的可能，房子的狀態又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。
這個時候，有不少人可能會有一種誤區，樓盤早被封了，銀行、債權人、施工人早查封了無數遍了，我們就算訴了也拿不回錢。施工人有優先受償權，銀行、債權人又有抵押權，也有優先權。而我們購房人什麼都沒有？
實際上則不然，相對於施工人、抵押權人的優先權，還有一個更優先的權利，那就是購房人的基本債權優先受償權。但是這個優先受償權的行使前提是：必須要起訴，要進入法律程序。否則等銀行、施工人等已經把錢划走了，再起訴，再有優先權也白搭。
5、必要的時候，可以申請開發商破產，在破產清算中行使優先權。
6、如果樓盤前景還不錯，相關的政府部門也很給力，也可以多方協商，進行重組或者另外要求一個新的開發商接盤。
總之，一切皆要爭先，否則悔之晚矣。
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