在今年2月份的時候，新冠肺炎疫情對國內樓市的影響是非常大的，因為各地政府都叫停了線下樓盤的看盤和銷售，所以整個房地產行業基本陷入了停滯狀態。根據克而瑞公佈的數據來看，今年2月份全國TOP100房企的銷售額同比下滑了37.9%，少了不止三分之一。
但是隨著3月份各地陸續復工復產以後，房地產銷售基本恢復正常，一些熱門城市甚至在利好政策的刺激下出現了“小陽春”。例如3月7日深圳的招商太子灣·灣璽項目就出現了日光盤，另外3月10日廣州的土地拍賣會上新誕生了樓面價64576元/平方米的地王。
不過與此同時，三四線城市的樓市表現則不溫不火，沒有聽說哪座城市的樓市很火、也沒有聽說哪座城市的樓市爆冷。但是值得注意的是，最近恆大、碧桂園等房企在三四線城市的優惠促銷力度很大，所以在這種情況下樓市不溫不火說明本來應該是偏為冷淡的。
所以現在的情況下，大家對今年的樓市感到迷惑，各界對於樓市未來走向的預判上面存在很大的分歧。
看跌的一方認為，新冠肺炎疫情在國外大規模爆發引發了各國股市的崩盤，所以今年外部環境很不樂觀，國內的經濟也會大受影響，所以房價會像2003年非典時那樣出現下跌。
看漲的一方則認為，目前國內新冠肺炎疫情已經基本控制住了，經濟活動已經基本恢復正常，再加上央行降準降息和50萬億“新基建”投資的利好刺激，今年房價會像2009年那樣出現一波報復性上漲。
對於上述兩種觀點，灣叔認為都是過於片面的，我的看法是今年樓市總體上還是會維持平穩，但是具體城市之間的分化也會加劇。
疫情對國內樓市的影響分析
房價的諸多影響因素中，總結起來影響最大的主要是三個方面，分別是經濟、供需和政策，下面灣叔就針對這三個方面對我國今年樓市做一個大體上的分析。
經濟方面，由於國內疫情基本上已經消滅掉了，各地復工復產也都恢復得差不多，所以國內經濟很快就會恢復正常。但是由於疫情在國外出現了失控，這幾天感染人數已經從幾萬人暴增到20多萬人，預計最終可能會超過100萬人，所以對我國外貿方面的影響會比較大。
不過這幾年國內經濟也發生了大轉型，外貿總額佔GDP的比重已經下降到30%，出口對經濟的影響遠遠沒有內需那麼多，再加上現在國家已經推出了50萬億的“新基建”投資計劃，再加上各地的促進消費刺激，所以總體上來說國外疫情對經濟的影響是可控的。
另外再考慮到新冠肺炎疫情的防治離不開大規模的居家隔離，預計接下來幾個月國外會出現大規模的停工停產，到時候他們的日常生活用品和醫療衛生用品都得靠中國來供應，所以今年國內日常消費品和醫療衛生用品方面的出口說不定還比以前好。
供需方面來看， 2018年中國城鎮居民人均住房建築面積達到39平方米，也即是一個三口之家的住房面積就達到了120平方米，總體上是偏向於過剩的。但是如果考慮到人均住房建築面積統計中包含了許多幾十年前的破舊房子，基本上已經不會有人去住之後，其實有價值的人均住房建築面積並沒有那麼多。
綜合各方面的數據來看，目前全國城鎮的有居住價值的住房數量大體上是處於一個平衡的狀態，其中三四線城市可能略有過剩，而一二線城市則比較不足，特別是京滬深等三大一線城市，人均住房面積還是比較緊張的。
政策方面來看，目前國內的樓市政策總體上還是維持偏緊狀態，但是也有逐漸放鬆的趨勢，同時房貸利率水平也有進一步下調的趨勢，所以在經濟恢復正常一段時間後，年底大家購房的慾望有望得到提升。
綜合上述三方面來看，利好和利空互相抵消之後，灣叔預判今年全國樓市總體上應該是平穩的，其中三四線城市有下跌的可能，一二線城市有上漲的可能。
粵港澳大灣區九城樓市評估
從粵港澳大灣區的深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、珠海、中山、江門、肇慶等9座城市來看，灣叔認為深圳、廣州、珠海和東莞的樓市應該會表現比較好，而惠州、中山、佛山的樓市表現可能會比較差。
我們根據各城市公佈的數據，取上述9座城市2018年底的常住人口數量、2019年GDP總量和2019年的商品房銷售面積等三個數據來進行研究。
雖然商品房銷售面積不完全等同於商品房存量情況，但是根據歷年的經驗來看，它們兩者之間的關聯性其實是很高的，所以商品房銷售面積多的城市，其存量住房面積也基本較多。
根據這三個數據，我們可以去算出各座城市平均每人每年住房面積增加了多少，另外就是每一平方米商品房的銷售後面有多少GDP在支撐，然後通過看哪些城市人均住房面積低、房均GDP高，那麼這些城市的剛需就更為強勁。
從上圖中可以看出，深圳、廣州和東莞去年人均新增的商品房面積是比較低的，都不足1平方米，而惠州、佛山、珠海和中山去年人均新增的商品房面積是比較高的，都超過了2平方米。
從上圖中可以看出，深圳、廣州和東莞每平方米商品房銷售背後的GDP較高，都達到了10萬元以上，而惠州和肇慶每平方米商品房銷售背後的GDP較低，都在5萬元以下。
當然了，由於各城市的房價水平不同，所以這個數據來不能真實反映出房價背後的經濟基礎，於是我們再用2019年9月份各城市的全市平均房價去除以這個數值，就可以得出能夠反映房價背後支撐的數字。
從上圖可以看出，東莞和深圳房價背後的經濟基礎很雄厚，而惠州、珠海、佛山、中山房價背後的經濟基礎比較虛弱。
綜合兩個數據來看，我們認為深圳和東莞的房價下跌可能性較小，而惠州、中山、佛山、珠海的下跌可能性較大。
另外結合各個城市的具體情況來分析，佛山背後有廣州剛需在幫忙支撐，珠海背後有澳門剛需在幫忙支撐，東莞、惠州、中山後面有深圳剛需在幫忙支撐，但是上述四座城市當中，惠州和中山距離深圳比較遠，所以得到的支撐相對較弱，另外廣州本身房價不高、供給較多，所以對佛山的支撐也不會很強。
因此，我們認為惠州的房價因為是最疲弱的，其次是中山和佛山，所以這三座城市房價下跌的可能性相對較大。
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