寬闊的漢江兩岸/不非圖
抑或是一次觀光之旅，在幾乎接近零度的冬日裡，概幫主感受到的並非寒冷，而是濃濃暖意下的小國大志。
國小而講究，這就是韓國。
年前，1月9-14日，乘年末寬餘，概率團隊赴韓團建，短短6天行程，足跡遍及首爾和濟州島，所見所聞，收穫不小。
尤其感嘆，在漢江奇蹟的裹挾下，首爾房地產與深圳也有得一比。
NO.壹
彈丸小國，還挺講究
老實說，相對中國來說，韓國就一彈丸之地，一個衝刺就可能掉進海里。
韓國位於亞洲大陸東部，朝鮮半島南部，總面積約10萬平方公里，位列世界第107位，和浙江省面積相當。
這次，概幫主第一次走進韓國，除了好奇，就是觀察和學習。
第一站是首爾城市圈。相對深圳，這裡高樓大廈算不了什麼。最大的亮點是，路上跑的汽車，99%韓國產，主要為現代、起亞、大宇等，還有鮮為人知的三星汽車。
汽車99%韓國產
導遊說，在韓國，好的東西都是留給自己用，二三流的才拿去出口。滿街跑的都是本土汽車，不能簡單理解為韓國民族意識使然，而是汽車質量與國際品牌比一點不差之故。
好的東西留給自己用，韓國人是不是有點自私了。但其實，這是韓國人的講究。
唯一的缺憾是，在概幫主幾天的吃穿住行來看，韓國人雖然比較講究，但相對舌尖上的中國，味道差得太遠。
餐餐有泡菜
韓國在吃上就兩樣東西：泡菜和烤肉。其它的真的乏善可陳。據說比較營養，但概幫主不敢苟同。但必須指出，使用的餐具十分衛生，幾乎都是鐵碗鐵筷子，方便清潔且易於保存。
衛生是韓國講究的又一亮點。廁所衛生更是如此，無論是酒店或民宿的廁所，還是首爾塔下的公廁，甚至是南怡島上比較偏僻的公廁，不僅衛生，幾乎沒有異味，而且還配有熱墊和熱水。
國家不大，但經濟所創造的奇蹟卻令人驚歎。2018年，中國（13.6萬億美元）、日本（4.97萬億美元）、韓國（1.62萬億美元）GDP總量分別排在亞洲第一、第二、第四。三國總和佔世界經濟總量的23.5%，接近四分之一。
按照2018年韓國人口5164萬計算，2018年，韓國人均GDP為3.14萬美元，起碼超過中國人均1萬美元的三倍，韓國顯然也屬於發達國家行列。
老子思想裡的小國寡民，莫過於此了。
俯瞰首爾
NO.貳
“漢江奇蹟”與“韓流文化”
要說韓國何以取得令人矚目的經濟成就。在概幫主看來，原因很多，但說一千道一萬，主要就是兩點。
一是受益於美國等發達資本主義國家的利益輸送、互惠貿易、技術協助和創新協作，構成了韓國經濟的多元格局。
歷史原因，韓國算是美國的盟友。美國給予韓國最大的支持不僅僅是在軍事上，在政治和經濟上，已帶來諸多先進模式。
但同時，韓國也自有一套，經濟層面相對自由而又十分務實，相當一段時間，推行的是國家資本主義做法，以補貼的形式大力扶持國內大企業。
今天韓國的許多優勢項目，例如鋼鐵、造船、化工、半導體、汽車等等，都受惠於這段時期的國家扶持政策。
二是 韓國人的吃苦耐勞和勇於創新的精神，這和中國有著十分相似之處。
去了韓國，還有一個最大的感受是，儘管文字上韓國已與中國文字漸行漸遠，但文字之根，建築之態，均與中華文化緊密相連。
看了青瓦臺和景福宮後，彷彿置身於一個山寨版的故宮之中。各種雕龍畫鳳、青磚綠瓦建築形態，與中國古建築大同小異。
景福宮的建築
可以說，和中國一樣，韓國人也有著吃苦耐勞的精神，相對單一而又十分執著。與此同時，在創新上也是不遺餘力。
不僅要幹髒活累活，而且還要生產低利潤產品；不僅要玩韜光養晦，而且還要不斷學習，努力創新，造就了韓國的“漢江奇蹟”。
在韓國首爾看了一場塗鴉秀，將繪畫、舞蹈、音樂、時尚、傳統、文化等等元素融為一體，極富創意，創造出一種十分罕見的“韓流”文化。
頗有創意的塗鴉秀
“韓流”不僅在中國，在世界上也獨樹一幟，這與韓國10多年前取消文化電影審核制度、給文化創意相對自由的發揮空間是密不可分的。
日前，韓國電影《寄生蟲》獲得奧斯卡四項大獎，足見韓流文化已經成為世界文化領域的一朵奇葩，其中的邏輯，值得玩味。
NO.叄
首爾房價挺高，與深圳半斤八兩
或許正是因為漢江奇蹟之故，漢江兩岸的韓國房地產，同樣有過一段高歌猛進的發展週期，尤其是首爾房地產，表現尤甚。
韓國作為亞洲的四小龍之一，其經濟雖然受到1997、2008金融危機和今年日韓貿易紛爭的影響，但其房價一直保持著相對向上的態勢。
2019年，從韓國全國的房價來看，最低的均價是江原道的10247元/平米，最貴的是首爾均價49506元/平米。
接近5萬人民幣的首爾房價，與國內一線城市的房價不相上下。尤其是與深圳的房價差不了多少，2019年，深圳均價大約也在5.5萬/平米。
以當前首爾市的平均房價接近5萬/平米來計算，韓國的普通工資階層家庭想要在首爾買一套80平米的公寓，不吃不喝，需要12.23年。
根據有關報道，2018年韓國工薪階層平均年薪3634萬韓元(約合人民幣21.65萬元)。這個超過了深圳平均92300元/年薪。
但首爾核心地段的房價，和深圳有得一比。比如江南地區是韓國房價最高的地區，目前的平均售價為10.19億韓元，在韓國還是最富有的人才能購買得起，平均大約人民幣8-15萬元/平方米。
因為房價太高，前些年，韓國還出現過年輕人逃離首爾的現象，這在我們的北上廣深也曾經出現過。不過，逃離了一段時間後，最後還是都回來了。
色彩鮮明的首爾建築
值得指出的是，這些年來，隨著中國經濟的日漸強大，國人購買力相應增強。首爾房地產有今日之高房價，中國人做出了巨大的貢獻。
最新，韓國有關機構公開資料顯示，從2015年1月到2019年8月，外國人在首爾共購買1.0341萬處住宅，其中中國人購買4773處，佔比46.2%。美國人購買2674處住宅，日本人185處。
特別是近幾年來，中國購房者在全體外國人購房者中的比例越來越高，從2015年的32.39%，上漲到現在的實際超過一半。2019年1-8月，美國人在首爾購房190處（18.77%），而中國人購房達619處（61.16%）。
中國人青睞首爾房地產的原因，就在於首爾不動產價格持續上漲。韓國KB不動產的數據顯示，2019年首爾住宅（一處）的平均成交價為6.5718億韓元（約合人民幣396萬元），比起2016年的平均成交價5.0866億韓元，上升了1.5億韓元。
看起來，韓國房價高企也離不開中國啊。
NO.肆
房租傳貰模式，值得借鑑
房價如此之高，有沒有更好的應對良策，激活房地產租賃市場，是一個好辦法，這就是我們常說的，以租代買。值得我們借鑑。
在韓國的住房租賃市場中，共有兩種租房形式，一種是“傳貰”（讀shi四聲，意思租賃），一種是“月租”。
傳貰是韓國特有的一種租房形式。一般情況下，房客在簽約入住前交給房東一定額度的傳貰金，傳貰合同期滿後，房東則將全部傳貰返還給房客。傳貰合同一般每兩年一個週期，雙方可以協議續簽。
而“月租”則是指每月支付一定金額住房使用費的租賃合同形式。要首先支付一定額度的保證金，每月支付月租後，合同滿期後，可全額收回保證金。
近來韓國首都圈的傳貰價格持續上漲，韓國國民住房壓力過大，所以“月租房”也逐漸增多。針對這一現象，2019年底，韓國政府公共了《住宅賃貸借市場先進化方案》，調整了韓國的住房租賃政策，在加大對繳納“月租”者補貼的同時，減少對繳納“傳貰”者的優惠。
韓國政府希望通過增加對“月租”的補貼，在一定程度上緩解韓國國民的住房壓力。隨著這一政策的出臺，韓國住房租賃市場的重心也大有從“傳貰”向“月租”轉移的勢頭。
冬天的首爾街景
需要指出的是，無論是“傳貰”還是“月租”，都是韓國房地產市場規避高房價所採用的租賃模式，主要就是針對剛需客和年輕人。
這個模式，我們深圳不妨可以參考一下。當然，現在我們也有鼓勵租賃的政策，但顯然還不夠，還需要加強，主要還是提高補貼標準和惠及每一個人，而不是以所謂的人才標準來進行區分。
最後，概幫主想說的是，無論是經濟、文化，還是房地產業，韓國雖小，但仍然有許多值得我們學習的地方。正所謂，他山之石可以攻玉。
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