卢金潮

问: 农村违建如何认定？村委会批准盖的房子就合法吗？

答: 从简单意义上讲，农村违建就是指没有合法批建手续私自违规修建的建筑物或构筑物。但从实际意义上讲，认定农村的违章建筑是非常复杂的，执法部门对违章建筑的处理方式也是不一样的。

认定违章建筑应从以下三方面着手:

一、承认历史的遗留问题。

1、执法管理上遗留的问题。比如，土地管理法上规定的很多法律条款，在很多农村地区由于各种原因，没有严格执行，法律默许农民违法修建的建筑物和构筑物，违规建筑的产生多半责任在于执法管理部门。

2、法律制度的不完善遗留的问题。比如，一户一宅建房审批制度的实施，在之前，普遍农村自建房没有要求审批制度，农民修建房屋自由修建，以前修建的一户多宅当然不能简单的认定为违章建筑。

二、结合农村的实际问题。

在经济条件好的农村和经济条件差的农村，宅基地的管理政策均会有所不同。比如，在条件好的农村地区，即使有规范的宅基地管理办法，违规修建的人也很多。而在边远农村地区，大量农村自建房垮塌闲置无人居住，所以条件差的农村地区土地不值钱，农民怎么修也没人管。

另外，农村房屋普遍没有进行权属登记，合法的与不合法的建筑混在一起，根本无法分清，比如，在阿洪的老家，全村上千户农民宅基地都没证件，村委会敢说谁家的房屋是违建，没有违法的依据当然不能随便认定违建。

三、依据法律规定。

依据法律，只能监管未来，杜绝未来的违章建筑产生，过去的违章建筑单纯凭法律是没有办法认定的。未来的违章建筑依据《土地管理法》农村一户人家只能拥有一处宅基地的规定，及农村自建房的审批制度就可以直接认定。未经申请、未获得批准建设手续，私自违规修建的房屋就可认定为违章建筑。对于未经申请，未获得批准建设手续，私自修建的符合一户一宅规定的农村自建房，应予以补办批建手续，不算违章建筑处理。

对于农村违章建筑一般只有三种处理方式:

1、对于以前无证不合法但已经被默许的违章建筑，一般都会采取征税形式允许合法化，一般是不会被强拆的。

2、对于现在违章情节不严重的建筑物，一般都会适用罚款的形式允许合法化。

3、对于现在或者将来严重违章的建筑物，特别是破红线，踩雷区的违章建筑，才会有可能被依法强制拆出，而且不会给予经济补偿。

村委会批准建设的房子合法吗？

严格说，村委会只有批建手续的初审权，审批权由土地管理部门审批。但实际上，只要村委会依法批准的，土地管理部门都会审批，在农村，农民修建房屋基本上都是村委会说了算，村委会批准的建房手续，不管合不合法，村委会不管你，其他也没人会管你。所以，凡是村委会依法批准的建房手续都是合法的，凡是村委会违法批准的建房手续，肯定不合法，土地管理部门也不会审批。

总之，认定农村房屋是否违建，应依据法律，承认历史，结合实际，多方面综合认定，并给予合情合理合法的处理。村委会依法批准的自建房应当认定为合法。

阿洪168

第一，村委会没有农房建设审批的权利，其批准的建房不具备法律效力。

第二，用地未审批、建设未审批以及批少建多等，都属于违建。

这是在农村具体从事农房建设与管理工作的笔者，结合现行法律和政策给出的答案。

一、农村建房的审批，主要涉及用地和建设两项审批内容。

（一）用地方面

1. 农房翻建，完全利用原宅基地且不移位不扩大占地面积的，用地不需审批。

2. 新占用了土地建房的（迁建、扩大宅基地面积），需进行用地审批。

3. 村委会作为宅基地的所有权者，需同意申请人申请使用宅基地后，才能报国土部门审批。

4. 农村建房用地的最终审批部门和发证部门为当地国土管理部门。

（二）建设方面

1. 原址原貌原面积维修修缮，不需审批。

2. 迁建及改扩建（含翻建）都需审批。

3. 农房建房的审批由当地镇街负责。

二、农村违建的认定情形

（一）在违法用地方面

1. 用地未经过批准而建房。
   

2. 违法占用基本农田建房。

3. 违法占用林地建房。

4. 土地面积批少占多而建房。

（二）在建设规划方面

1. 未批先建。

2. 未按批准的建设面积、层高等进行建房。

最后，友情提示，随着农村建设管理的规范和加强，违法建房的代价将越来越大，合理合法建房才是上上之选。

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乡村微视界之乡村漫记

大家好，我是“农策分析”，出生在农村、生长在农村、工作在农村，具体参与扶贫、低保、城建等各项三农政策的具体落实。下面，就来分享一下自己的看法：

如何认定农村违建？

在农村，认定一座建筑是否属于违建的最主要的依据，是看该建筑是否取得了相关的审批手续。对于农民来说，一般都是宅基地，换而言之，也就是说主要看该户农户的宅基地是否取得国土部门的审批手续，只要有国土部门的审批手续，就可以证明此处建筑符合当地乡镇土地利用总体规划，所占用的土地也属于建设用地，是符合政策法规要求的。一般情况，只要有此证，都不会被认定了违法建筑。

除此之外，还要看是否存在超面积建设房屋的现象。在农村，有的宅基地审批时间较早，人们对于审批的面积也没有具体的概念，认为只要国土部门审批了，就是合法的。以后，在翻建房子的过程中，有可能存在擅自扩大宅基地面积，用来建设房屋的现象。而此时，超出审批标准的部分面积上的建筑物，就属于违法建筑了。

村委会有无权利审批宅基地？

村委会是没有权利审批宅基地的，宅基地的审批权利在县区级国土部门。而之所以有的人认为宅基地需要村委会审批，一是因为群众的法律意识淡薄，对于常见的法规政策不甚了解，加之农村法律宣传的不及时、不全面，导致出现此类现象。二是因为部分村干部抓住群众对于法规政策不了解的弱点，从中作梗，吃拿卡要，中饱私囊，当着自己的“土皇帝”，所以有人就会认为主要是村上同意的，就是合法的。

违法建筑如何处理？

未取得审批手续，正在建设的。一般都会责令停止建设、限期整改，也就是赶紧办理审批手续；限期未整改到位的，态度又及其恶劣的，会组织人员强制拆除。

未取得审批手续，已经建成的。按照《土地管理法》的规定，拆除新建的建筑物和其他设施、恢复土地原状；并处以一定的罚款。但是，在具体的实行过程中，鉴于农民建房子也不容易，一般不会拆除建筑物，但会处以一定额度的罚款，并责令其尽快补办相关手续。

取得审批手续，建筑面积超标的。一般来说，如果是单独成栋的建筑物，可能会拆除；未单独成栋的建筑物，一般不会拆除，而是处以一定额度的罚款。

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农策分析

农村的建房需要具备以下几个条件，首先要有合法的土地使用证，然后凭土地使用证明，向村委会提出建房申请，村委会考察后认为你家符合申请建房条件后，给你出具相关证明并加盖村委会公章后，向所在地乡镇政府住房管理部门提出申请，并如实填报有关信息。经所属地方住房管理部门核实后，获取地方乡镇政府住房管理部门的房屋准建证和规划许可证明后，方可施工建房。如果没有这些许可，你私自动工建房，有可能涉嫌违规建房了。

皖北负翁

近几年，国家在大规模的土地改革，为了规范农民乱建房的行为，对于农村建房子的要求和监督也变得格外的严格，那么农村违建如何认定？有没有什么认定标准？是不是只要村委会批准了盖的房子就是合法的？

农村违建如何认定？标准什么？

1、在耕地上建造的房屋：

耕地只能用来种植粮食或者农作物，不能随意改变它的用途。

2、没有经过批准就私自建造的房屋：

农民盖房子必须要先提出申请，审批通过，各项手续都办全了之后才能动工建造。要是没有经过批准就建造的房屋，那么属于违章建筑，要被拆除、罚款。

3、超高建造的房屋：

农民申请了宅基地建房子以后，不管是高度还是宽度都不能超过规定的标准。高度方面一般是不能超过三层，每层不能超过3.3米。

4、未经批准私自占地建的房子：

农村建房需要报批，后进行审核，只有审批通过，有土地使用证和规划许可证之后才可以建房，未经批准私自占地建房也属于违法建筑。

5、违反土地总体利用规划而乱改滥建房子：

不符合城乡土地总体利用规划，而乱改乱建的房子也属于违章建筑。

对于违建房，一经发现是办理不了房产证的，而且很有可能会要进行罚款拆除，就算是之前村委会批准了盖的房子，只要违建，也会面临强拆。

总的来说农村能不能建房，建的房子合不合法，村委会说得可不算。法律规定自留地的使用者对自留地享有使用和收益的权利，但不得擅自改变用途，不得在自留地上建房、葬坟、挖坑和取土。农村村民住宅建设，建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，再申请办理用地审批手续，获得批准后才可以进行房屋建造。

规划法实施之后，无论城市还是农村进行建设施工，都要符合该法律的规定，一般要经过县级城乡规划主管部门的批准，颁发建设工程规划许可证才可以，占用农用地的，还要办理用地审批手续，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

另外在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

拆迁律师周刊

不管是农村，还是城市，违章建筑有认定都是一样的。通常来说，违法建筑是指违法法律法规规定建设的房屋。

未经相关部门批准，未取得相关准许建设的相关证件而开工建设的建筑物。通常来说，分为程序上违章和实体上违章。程序上的违章是指没有违法土地利用总体规划，也符合申请建房条件，但没有经过审批说先开工建设的建筑物，这种建筑物，视为程序上违章，通过补办手续，缴纳罚款，可以予以承认，转为合法的房屋，办理房产证。但实体违章是违犯土地利用规划和城乡建设规划等法律法规，无法补办手续的违章建筑，这些建筑物必须被认定为违建，予以无偿拆除。

那么，村委会批准盖的房屋就合法吗？显然不是，村委会不是审批宅基地的法定机关，只是宅基地的所有者，是农村申请建房的第一关，村委会初审你符合建设条件，村里又拥有符合规划的宅基地，可以给你转报乡镇有关部门，经过乡镇相关部门审查合格，报县市人民政府主观部门批准，方可取得正规建设手续。

对于只经农村村委会批准，而没有进一步报乡镇及县相关部门批准建设的房屋，这种房屋起码可以认定为程序上违章。通常来说，农村村委会批准建设，都是在过去宅基地管理政策较松的情况下进行的，村委会了解农民对房屋的需求情况，也了解村里宅基地具体情况，村委会批准建设的房屋，一般不存在违犯土地利用总体规划和城乡建设规划的情况。当时也可能并没有出台土地利用总体规划和城乡建设规划，所以，这些经村委会批准建设的房屋，程序上的违章，村委会负有不可推卸的责任，村委会应该积极协调上级有关部门，帮助农民补办手续，也可帮助农民缴纳一定数额的罚款，争取上级有关部门早日为其办理相关证件，变违章为合法。但是，这种批准必须有相关的证明，不是村委会某个人口头答应的。只要有相关证明，说明违章的主要责任者为村委，一般情况下只要不违背土地利用总体规划，就可以办理相关手续。

在农村，有很大一部门民房，是在联产承包责任制实施时，村集体将过去大队或生产队的公用房屋变卖给私人，这些房子都没有相关手续，如果严格按政策卡，都属于违章建筑。但这是历史原因造成的，从尊重历史的角度出发，这次农村宅基地确权，都对这部分房屋予以承认，可以进行确权。

综上，农村房屋是否违建，主要看其是否实体上违章，即是否违犯土地利用总体规划和城乡建设规划，并且违章建筑的认定必须是县市土地主管部门的城乡建设管理部门，不是随意认定的。通常来说，村委会批准建设的，大部分属于程序上的违章，可以通过补办手续转为合法建筑。

齐东晏子

您好！北京万典律师事务所建议您参考：

一、农村违建如何认定？

（一）违法建筑的认定：

首先针对违法建筑的现象，通常有这么几点：1.未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;2.擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;3.擅自改变了使用性质建成的建筑;4.擅自将临时建筑设成为建筑。

也就是说，农村居民在宅基地上建房时，必须要提前报经县级规划部门进行规划许可，规划完成后报乡镇政府审核，县级政府审批，只有审批过了才能开始建房。

但是提醒，农村无证房屋并不等同于是违法建筑，当事人选择通过法律来维权的，法院在作出判断之前应当要综合考量。

（二）违法建筑的拆除：

在征地拆迁中，有不少被征收人的房屋被征收方给认定成了违法建筑，其目的是征收方为了尽快完成拆迁工作以及达到低成本征收的目的。

往往在认定之后的几天内相关部门就会组织相关人员对拆除被征收人的房屋进行强制拆除，提醒，如果被征收人没有收到相关部门任何的限期拆除的通知书或是决定书的话，那么此次拆除就是违法行为，即便是真违建也要依照法律程序进行。

对于实践中，相关部门不经过法律程序，也不给当事人留出复议和诉讼的时间就强制拆除，那么这显然就是违法行为。

对此提醒，如果遇到此类情况，被征收人要立马采取法律措施来，及时的咨询律师，在短时间内提起复议或是诉讼才能尽可能的保障权益。

（三）拆除真违建时，虽说被拆除的房屋不属于合法财产，可是建筑材料属于合法财产。因此，应当要给予赔偿。对此，建议，在拆除违法建筑的过程中，拆迁人员不得侵犯违法建筑人的违法建筑内的合法财产权益，同时，拆迁人不得因违法建筑拒绝向违法建筑人支付搬迁补助费和临时安置补助费等费拆迁补助费的请求。如果由于拆迁程序和手段违法，侵害了当事人的合法权益，那么就应当依法赔偿损失。

二、村委会批准盖的房子就合法吗？

法律明确禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。因为建造房屋占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。因为建设项目占用土地，需要土地由农用地转为建设用地的，要由省、自治区、直辖市以上政府批准。《城乡规划法》也规定，农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

由此可知，耕地上不能建造房屋，同时，由农用地转为建设用地需要办理审批，最起码要由省、自治区、直辖市政府批准。在办理完农用地转用审批手续后，由城市、县政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证，才可以办理用地审批手续申请建房。

同时，自留地上也不能随意建造房屋。自留地是中国农业合作化以后，为照顾社员种植蔬菜和其他园艺作物的需要，由农业集体经济组织依法分配给社员长期使用的少量土地。法律规定自留地的使用者对自留地享有使用和收益的权利，但不得擅自改变用途，不得在自留地上建房、葬坟、挖坑和取土。

最后，自《城乡规划法》出台后，农村宅基地上建房也同样需要经过审批。2008年以前的，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，具体办法由各个省、自治区、直辖市根据自身实际情况制定。农村村民住宅建设，建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，再申请办理用地审批手续，获得批准后才可以进行房屋建造。

因此，农村能不能建房，建的房子合不合法，村委会说得可不算。

谢谢！

万典法律讲堂

这两年，随着城乡一体化的不断加快，以及各地对违法建筑的整治，很多农村房屋都面临着拆迁或是被拆的局面。但在整个拆除过程中我们不难发现，许多农村自建房屋存在证件不齐全的现象。那么，面对无证或是证件不齐的房屋，该如何认定呢？

违法建筑的认定

　　首先针对违法建筑的现象，通常有这么几点：1.未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑; 2.擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;3.擅自改变了使用性质建成的建筑; 4.擅自将临时建筑设成为建筑。

　　也就是说，农村居民在宅基地上建房时，必须要提前报经县级规划部门进行规划许可，规划完成后报乡镇政府审核，县级政府审批，只有审批过了才能开始建房。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。反之如果没有的话，那么则就是违法建筑。

　　不过有的当事人为了维护权益，也通常会采取法律手段，但是如果在诉讼过程中，被征收人未能提供经过当地相关部门审批的集体土地使用证、房屋产权登记证书等，且仅提供村委会出具的证明或是证人证言，这可能会遇到不足以证实其房屋是合法的、经审批的建筑的情况。

　　但是凯诺律师提醒大家，农村无证房屋并不等同于是违法建筑，当事人选择通过法律来维权的，人民法院在作出判断之前应当要综合考量。

违法建筑的拆除

　　在征地拆迁中，有不少被征收人的房屋被征收方给认定成了违法建筑，其目的是征收方为了尽快完成拆迁工作以及达到低成本征收的目的。

　　往往在认定之后的几天内相关部门就会组织相关人员对拆除被征收人的房屋进行强制拆除，凯诺律师提醒大家，如果被征收人没有收到相关部门任何的限期拆除的通知书或是决定书的话，那么此次拆除就是违法行为，即便是真违建也要依照法律程序进行。

根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务，催告应以书面形式作出。第三十六条规定，当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当记录、复核。当事人提出的事实、理由或证据成立的，行政机关应当采纳。

　　同时，根据《行政强制法》第三十七条规定，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以做出强制执行决定。第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

　　从以上规定来看，我国针对拆除违法建筑有明确的规定，可是实践过程中，经常有相关部门为了加快拆迁或是拆违进度，往往不经过法律程序，也不给当事人留出复议和诉讼的时间就强制拆除，那么这显然就是违法行为。

　　对此凯诺律师提醒大家，如果遇到此类情况，被征收人要立马采取法律措施来，及时的咨询律师，在短时间内提起复议或是诉讼才能尽可能的保障权益。

违建拆除时是否有赔偿？（此时所说的是真违建）

根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。也就是说，获得国家赔偿的前提是公民、法人和其他组织的合法权益受到侵害造成损失。

　　但拆除真违建时，虽说被拆除的房屋不属于合法财产，可是建筑材料属于合法财产。因此，应当要给予赔偿。对此，凯诺律师建议大家，在拆除违法建筑的过程中，拆迁人员不得侵犯违法建筑人的违法建筑内的合法财产权益，同时，拆迁人不得因违法建筑拒绝向违法建筑人支付搬迁补助费和临时安置补助费等费拆迁补助费的请求。如果由于拆迁程序和手段违法，侵害了当事人的合法权益，那么就应当依法赔偿损失。

房产纪实

城乡规划法实施之后，无论城市还是农村进行建设施工，都要符合该法律的规定，一般要经过县级城乡规划主管部门的批准，颁发建设工程规划许可证才可以，占用农用地的，还要办理用地审批手续，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

另外在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

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關鍵字: 房产 违建 农村