[房企年報]華潤置地:行業最低融資成本 最高信用評級

　　新浪財經訊 3月26日，華潤置地發佈了2019年全年業績公告，公司全年實現營收1477.4億元，同比增長21.9%，歸母淨利潤286.7億元，同比增長18.3%，利潤連續16年同比正增長，華潤置地的穩健連萬科、龍湖也自嘆不如。華潤置地有著行業最低的融資成本以及行業最高的信用評級，能在如此穩健且槓桿率如此之低的情況下，還能持續優化經營“開發物業+投資物業+X”的商業模式，同時又能持續實現攤薄ROE超15%的盈利能力，華潤置地的穩，一般房企還真學不來。

　　業績之穩：連續16年利潤正增長

　　2019年，華潤置地實現開發物業結算面積753萬平方米，結算收入1272.0億元，較去年同期增長21.0%。作為佔公司業績86%比重的最主要引擎，物業結算穩步提升使得華潤置地全年營收同比增長21.9%至1477.4億元。

　　全年歸母淨利潤286.7億元，同比增長18.3%，扣除投資物業評估增值後的核心股東應占盈利216.5億元，同比增長12.2%，實現每股盈利人民幣4.12元，同比增長17.7%。截至2019年末，每股淨資產達人民幣24.34元，較2018年底增長21.9%。

　　2019年是華潤置地的營收及利潤自2004年以來連續同比正增長的第16年，在過去十年間營業收入和歸母淨利潤分別實現了高達26%、22.1%的複合增長率。華潤置地一直秉承著按照核心利潤來進行分紅的原則，股利支付率保持在一個穩定的水平。2006年來的14年連續分紅14次，合集分紅高達393億元。

　　業績前瞻方面，2019年華潤置地實現簽約額人民幣2425.0億元，實現簽約面積1324.8萬平方米，分別較去年同期增長15.1%和10.5%。銷售均價由2016年的13924元/平米穩步提升至18304元/平米。

　　此外，截至2019年底，華潤置地已銷售尚未結算的簽約額為人民幣2239.3億元，其中，已鎖定於2020年內結算的開發物業營業額已達人民幣1286.9億元，預計今年業績將持續維持穩健快速增長的態勢。

　　儲備之穩：土地足夠開發又不佔過多資金

　　截至2019年底，華潤置地總土地儲備面積達6868萬平米，為2019年1324.8萬平方米的5.18倍，可滿足華潤置地未來三至四年的開發需求。

　　在當前全行業去槓桿、加快週轉的大背景下，賬面大量的土地儲備並不一定是好事，儘管華潤有大量囤地的財務實力，但這在未來房價基本告別暴漲暴跌的未來，大面積囤地只會帶來巨大的財務壓力，並不是理性的資產配置思路，加快出貨成為了不少房企的求生之路。

　　華潤置地的土地儲備足夠開發，但又不多到大量沉沒資金，截止2019年底，公司賬面可供銷售的物業3551億元，佔公司總資產46.6%，連穩健如龍湖集團的這一比例也達到50.8%。沉沒資金少的另一個原因則是土地成本低，2019年華潤置地的新增土地成本為7050元/平米，與全年18304元/平米的售價之間有著較大的利潤空間。

　　2019年，公司通過包括佔比達到44%的非招拍掛方式進行拿地，新增土地1424億元，2020萬平米，較全年銷售面積稍高使得公司整體土地儲備池子在保持穩定的同時，又能支持未來開發的增長。

　　此外，華潤置地一二線及具有產業支撐的三線城市土地儲備佔比達83.8%，土地儲備結構持續優化。2019年新增土地中一二線權益地價佔比81%，高能地區大灣區、長三角、京津冀核心城市分別佔比20%，22%，13%，土儲貨值含金量高。

　　自持之穩：開業項目即將進入爆發期

　　華潤置地的自持商業運營一直是行業標杆，也走出了吳向東這樣的行業領軍人物。2019年，公司投資物業實現營業額120.3億元，同比快速增長26.3%。其中，購物中心業務營業額人民幣91.5億元，同比增長33.4%，寫字樓、酒店業務分別實現營收13.9、14.9億元。

　　商業運營的本質，是運營客流量。

　　截止去年底，華潤置地在營投資物業總建築面積超過1000萬平米，購物中心方面，新開業8座，已開業共計42個，儲備項目46個。在營商業的出租率達到94.8%，全年客戶高達5.85億人次，日均客流量160萬人次，會員總數突破1000萬人，同比增長61%。充足的流量是商業銷售的基礎，合計全年實現零售額達到646億元，同步大幅增長37%，在此基礎之上加上固定的變現率，華潤置地的收入也隨著流量快速增長。

　　值得注意的是，2021年及2022年分別計劃新開業13個 和11個項目；截至2022年底，本集團將有88個項目在營；另有28個項目將在2022年後開業，屆時，華潤置地的流量和收入將迎來爆發期。

　　此外，華潤置地的商業運營作為行業標杆，各項運營指標和盈利能力也是非常可觀的。成熟期、穩定期、培育期購物中心運營效率精進，成本回報率分別達到33.4%、13.1%、14.6%的高水平。

　　財務之穩：行業最低的融資成本

　　截至2019年底，華潤置地淨有息負債率為30.3%，較2018年底的33.9%下降3.6個百分點，維持在行業的極低水平，這也是公司有著4.45%全行業最低的融資成本的重要原因之一。

　　融資成本作為反應公司主體信用及償債能力的終極結論性指標，基本上相當於給公司財務狀況打分。在新浪財經2019年度上市房企主體信用評分排行中，華潤置地位列第一，國際評級機構也給出了最高的評級，標普、穆迪及惠譽維持本公司的“BBB+/穩定展望”、“Baa1穩定展望”及“BBB+/穩定展望”的信用評級。

　　華潤置地賬面債務總額為1345.54億元，在銷售額增長15%的情況，總債務僅增長1.8%，總債務/銷售額之比近一步降低。總體債務期限進一步提升至5.4年，其中，短期債務僅213億元，短債佔比僅為15.8%，且賬面資金為短債的3倍，償債能力充足。

　　盈利之穩：ROE說明了一切

　　一方面，華潤置地憑藉著華潤集團的優勢，以多種方式且有充足自由度地拿到了更為便宜的土地儲備，加之極為穩健的財務所帶來的極低利息成本，華潤置地的業務天然地有著比較可觀的盈利空間。2019年，公司開發物業的結算毛利率為36.5%，長期處於行業較高水平。

　　而公司全年的淨利潤率、加權ROE分別達到17.59%、20.88%的高水平，並且多年維持在一個20%左右的水平。

　　事實上，房地產公司的盈利能力本質上還是取決於銷售價格與地價之間的差額。近幾年，華潤置地在提升銷售價格的情況下，逐漸降低了拿地成本，銷售價格/拿地成本之比由2017年的1.94提升至2019年2.6。較厚的價差保證了華潤置地未來穩健出色的盈利能力。

　　治理之穩：持續完善ESG管理架構

　　華潤置地持續完善ESG管理架構，在上市公司董事會層面成立企業社會責任委員會，協助董事會指導及監察包括ESG在內的企業社會責任工作。

　　今年來，一場突如其來的疫情，使得整個房地產市場陷入了前所未有的困局，項目停工，購物中心關停。業績發佈會上，華潤置地總裁李欣告訴投資者，通過努力，有信心完成年初制定的銷售目標2620億元，其中上半年可完成約1000億元，預計全年（投資物業）租金收入有望與去年持平或實現小幅上漲，並在2021年恢復雙位數增長。

　　疫情衝擊下，華潤置地通過減免租金，聯合進行線上銷售以及提供低息貸款等多項措施支持租戶，效果良好。3月1日-23日，公司旗下全國購物中心零售額錄得21.5億元，大致恢復到去年同期相若的水平，預計5月可恢復增長。

　　此外，華潤置地也在可持續發展方面踐行著自己的社會責任。公司連續第二年入選香港恆生可持續發展企業指數成份股，2019年華潤置地環保總投入達到1900餘萬元人民幣，新增65個綠色建築項目，新增綠色建築總面積1000萬平方米。

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