实探玄武老小区，除了学区优势，还发现意外惊喜...
之前提过，因为百子亭后和大树根小区也是科利华学区房，所以实探的时候也一并去了，从天山路小区出来之后，大约300米左右，就走到了百子亭后。期间，还路过玄外小学。
之前只听过玄外小学这个名字，具体位置在哪还真没仔细研究，这会算是清楚了，原来就在明城墙根下，离玄外湖非常近。
（详情见视频）
百子亭后的小区体量不大，小区就像中介介绍过的已经经过翻新，整体面貌看起来比较新。考虑到小区多数还是90年代的房龄，翻新之后确实看上去不错。
我去的时候，没看到小区门口有物业。后来据中介介绍，这边暂时没有正规的物业公司接管，小区日常的卫生清洁和治安工作都是由街道在管理。
简单转了一圈发现，除了对楼栋外立墙面进行改造以外，还重新安装了车棚，但是停车位的难题还是没法解决，有车的业主基本也是找空地停放。
单元门内的走道也进行了简单的翻新，至少看上去崭新干净，和同样的楼梯口，和西家大塘斑驳脱落的墙面对比，很是鲜明。
从小区出来后，地图显示大树根小区就距离其不过400米左右的路程，沿着路标显示，我决定也前去看一下。结果发现走着走着就走到了玄武湖公园。
那天天气晴朗，微风吹拂，即使并非周末，还是吸引了很多人前去观赏樱花。每年玄武湖和鸡鸣寺樱花开放，必定会吸引到大批人，算算日子，现今正好是樱花盛放的节气。
我也顺手拍了一段樱花剪影，还没去看的朋友可以先提前欣赏一下，花期有限，找一个好天气赶紧一睹为快。
走过玄武门，其实就已经到了大树根小区，可能是受到疫情影响，小区的侧门是封闭的，需要找到大门口进入才行。
不过不得不说，大树根小区的位置可谓是“黄金地段”。小区距离和玄武湖的明城墙只间隔一条马路，如果从小区侧面去玄武湖公园，距离可能500米不到。
大树根小区也经过了翻新改造，从外围看过去，建筑风格和墙面颜色统一且崭新，一点也看不出老小区的痕迹。
不过，我还是忍不住吐槽一句，从小区侧门走到大门还是比较远的。其实这也说明了小区的体量比较大。据中介介绍，小区一共有24幢楼，一部分是5层，一部分是7层。小区内部跟百子亭后差不多，典型的老小区格局，也存在着停车难的问题。
小区大门正对着金茂汇，地铁玄武门站也在其马路对面。
地段黄金，背靠豪宅，小区房价上涨明显
小区除了一边紧邻玄武湖公园，一边又正对金茂汇商圈，另外还属于科利华施教区。更重要的是，未来要卖到3000万一套的“主城最贵豪宅”与他们小区仅仅一墙之隔，它就是银城G38地块。
项目目前已经开工，据说项目将打造传言中12栋5-7层、面积在200-350平米的大平层住宅，而且是100%全装修成品住房交付。
据说当时这块地的出让条件较为苛刻，前置条款高达12条。比如要求必须配建不小于1000平方米的基层社区中心，包括卫生服务站，文化活动室，警务室等。此外还需配建一部分商业、办公设施，以及一所占地面积不小于9369平方米的小学。
银城当时花了25.1亿拿下的地，想必也花费不少心血准备将其打造成一个地标建筑。
未来，靠着银城打造的社区服务配套，正好也能弥补大树根老小区的配套缺失，房价很可能还要涨上一波。
目前，在365二手房网查询小区最新挂牌价为60335元/㎡，小区近两年的房价涨得也是比较快。在售的二手房价格也比较高，50平左右的两房大多在330万左右。大一点的直接超400万。而百子亭后这边的两房则相对便宜一点。
查看小区的成交记录，虽然成交不多，但是价格却上涨明显，单价三年涨了3万/㎡。
小区虽老，但利好不少，业主惜售，成交少
为了能更了解百子亭后和大树根小区的房价和成交情况，我咨询了附近的中介。
据中介所说，虽同为科利华学区，且都经过了老区翻新，但大树根的价格确实比百子亭后要贵一些，主要是以下几个原因：
1.电梯房数量更多一点，导致价格更高；
论房龄的话，百子亭基本都是95年左右的房子，其中有2栋楼的部分单元门安装了电梯；而大树根房源则集中在85-99年左右，目前房龄最新的楼栋数有电梯，房龄偏新的电梯房，价格比较高，带动了小区整体的挂牌价偏高。
2.背靠千万豪宅，未来可能享受配套利好；
关于银城正在新建的豪宅项目，中介也提到了确实对大树根小区有一定的利好，未来很有可能享受到它自带的商业、社区服务，因为也对房价造成了一定的刺激。
3.中央路小学面临搬迁，新地址就在大树根小区附近。
出于生源量增多的考虑，中央路小学即将要面临搬迁，新地址就在大树根小学旁边。也就是我们之前提到的银城项目旁边的小学。我在政府官网上，也确实找到了该小学要新建的通知。
关于新学校，目前有两个说法，一是纯粹的学校搬迁；二是这所新的中央路小学将可能被纳入北京东路小学，成为其分校。那周边小区极有可能变成“双学区”。这也是导致大树根小区房价上涨的因素之一。
对于小区成交量不高的原因，中介也做出了解释：
小区虽然体量大，但是因为原先是单位的房改房，住户多为单位的员工，而且地段很好，所以都不太愿意卖。尤其这边多是老年人居住，即便是楼梯上下不方便，他们中多数人也怕麻烦，不太愿意置换。这就导致小区的可售房源量比较少，自然成交也不太多。
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