相信不少市民都听说过“售后返租”的商铺、公寓，这类房产往往被宣传为低投资，高回报，买了房子后租金又高又有保障，而只字不提中间存在的风险。近日，江苏新闻广播接到多位南京市民的电话称，位于南京玄武区的苏宁紫金嘉悦楼盘的100多位业主，房子被包租公司代租了一年多，不仅一分钱租金都没拿到，包租公司也玩起了“消失”，多年的包租协议成了一纸空文。
包租公司失联 百位业主租金“打水漂”
苏宁紫金嘉悦位于南京玄武区徐庄软件园，是一个40年产权的商用、公寓楼盘。2018年，市民陆女士在这里购买了一套公寓。她说，买房时售楼顾问承诺，售后包租5年，租金半年一付，逐年递增。此后，陆女士付了近8万元装修费，但到了该收租金的时候，包租方却无法兑现承诺。
“合同约定是租金半年一付，从半年后开始付租金。”陆女士表示，“但从去年10月份到现在，没有人跟我们联系。”
我苏特报记者了解到，这家承租企业全名为 “江苏微石青禾置业管理有限公司”(下简称微石青禾)，2016年注册。和陆女士情况类似，至今没拿到房租的业主还有140多位，都由该公司负责装修、包租。
业主高先生表示，在19年10月后，业主们也派出代表和苏宁置业、微石青禾等共同沟通。但沟通几次后，微石青禾公司的负责人就“失联”了。
通过公开资料记者发现，2019年11月28号，微石青禾公司已被南京市玄武区市场监管局列入经营异常名录，原因是“通过登记的住所或者经营场所无法联系”。我苏特报记者多次尝试联系微石青禾独资股东杨某，但电话始终未能接通。
开发商苏宁置业：建议业主走法律途径维权
“现在微石青禾的负责人我们也找不到，只能让业主自己走司法途径解决。”前期一直协调业主和微石青禾公司的开发商苏宁置业销售人员刘霄表示，在购房时，他们已经和业主们说明，购房业主可以同微石青禾签订委托租赁合同，也可以选择不签。
但当记者问到，苏宁置业和微石青禾方面是否有相关协议时，刘霄没有正面回应。
“不管我们和微石青禾有没有协议，但是我们在跟业主销售的时候，其实我们说的是很清楚的，你要知道这个房子你是可以选择这种租约形态，我们公司也有自己装修的，你也可以选择。”
但对于这一说法，不少业主并不认可。业主李先生认为，苏宁置业在前期售楼时，对业主们可能产生的风险没有任何提示。
“我们不知道微石青禾和苏宁的关系。苏宁说我们负责帮你把房子租出去，不可以选择，只能跟微石青禾签，他是说你可以租，可以不租，但你要租，只能给青禾。我为什么投资这个公寓?首先我是选择相信苏宁的。”
第三方企业频打“擦边球” 相关政策亟待完善
我苏特报记者注意到，2001年颁布实施的《商品房销售管理办法》明令禁止开发企业采取售后包租的形式销售未竣工商品房。2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中要求，对房企承诺“售后返租”行为进行“严肃处理”，且不再区分竣工与否。
但是，由开发商引入第三方企业，承诺房屋出售后返租，就规避了上述《办法》和《通知》中可能对开发商产生的行政处罚。
记者了解到，除紫金嘉悦外，微石青禾公司在南京栖霞区还涉及其他楼盘的售后返租、装修包租性质的纠纷。
栖霞区住建局房管科科长王付涛在接受我苏特报记者采访时说，从现有情况来看，不管是业主和开发企业签订的房屋销售合同，还是后期业主和第三方包租公司签订的房屋租赁合同，住建部门很难找到开发企业参与“售后返租”的证据。正是因为相关政策尚不完善，导致了开发企业和房屋租赁企业频打“擦边球”。
“我们可以理解他们就是售后返租，但掌握不到他们售后返租的证据。”王付涛表示，“没有任何一样材料，证明包租企业和开发商是有关联的，或者这个企业就是开发商的。”
王付涛表示，在现有法规层面上，对于第三方参与的“售后返租”行为很难进行限制。
“我们能做的就是和市房产部门进行沟通，对于可能存在经营风险的租赁公司信息共享，尽量做到提前预警。”
律师观点：大规模房屋包租企业必须设立准入门槛
南京天煦律师事务所律师张赛认为，对于苏宁紫金嘉悦的维权业主来说，取得楼盘前期广告宣传的证据非常重要。
“如果早期苏宁置业对外宣传是精装公寓，并且只有微石青禾完成了实质上的装修工作，这就说明合同的履行过程中离不开微石青禾。这样苏宁置业作为开发商，也应当负有一定的责任。”
张赛认为，类似微石青禾这样直接和开发商有所关联的房产经纪公司准入门槛较低，但它的经营状况却直接关联大量业主的经济利益。一方面，相关政策的完善刻不容缓，另一方面，提高此类企业的准入门槛，或能减少此类“爆雷”现象的发生。
“这种公司的经营状况其实就是买房人买房利益的体现，我认为不能当做一般的租赁公司来看。对于大规模整体包租的企业，最好对他们的资质、经济实力，信用层面能有一些门槛，避免一些没有实力的公司参与其中。”
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