從左至右：營運總裁馬軍，主席郭梓文，行政總裁郭梓寧，首席財務官陳志斌
樂居財經 胡益健 發自廣州
中國奧園集團股份有限公司（3883.HK）（下稱“中國奧園”）交出了地產板塊的首份千億成績單。
2019年，中國奧園的地產板塊實現了1180.6億元（人民幣，下同）的銷售額，同比增長29%，完成全年目標1140億元的103.6%。其他指標也有較大增長，過去一年，中國奧園實現營業額約505.3億元、毛利150.2億元、淨利約52.2億元、核心淨利約51.2億元，同比分別增長63%、56%、78%、67%；毛利率約29.7%、淨利率約10.3%，核心淨利率約10.1%。
如果將時間線拉長，在2016-2019年這三年裡，中國奧園銷售額及營業額的年複合增長率分別達到66%和62%。
而踏入千億陣營之後，中國奧園對規模擴張的表態謹慎。“2020年奧園銷售目標在2019年的基礎上增長12%，保持適度的規模。”中國奧園主席郭梓文說。
在2018年業績會上，中國奧園宣佈2019年的銷售目標是在2018年的基礎上增長25%，而2020年的增速目標尚不及2019年的一半。若與已披露今年銷售目標的房企相比，這個增速目標可以說在中等水平。
2020年銷售目標1322億
按照2019年的1180.6億元來計算，管理層對今年的業績預期約1322億元。據年報，2020年中國奧園預計總可售資源約2200億元，如果要達成目標，去化率約60%。“我們有信心完成。” 中國奧園高級副總裁陳嘉揚在業績會上表示。
事實上，過去幾年，中國奧園的目標設定一直是求“穩”，不過跑起來的速度卻很“猛”。2016年，中國奧園設定170億元的銷售目標，實際完成256億元，完成率達150%；2017年，目標為333億元，實際完成455.9億元，完成率為137%；2018年，目標為730億元，實際完成912.8億元，完成率達125%。
高速增長的背後，與中國奧園推行的全國化佈局策略有關。2017-2019年，中國奧園完成了“佈局—聚焦—深耕”三步曲，從搭建四大片區的戰略框架、培養15個區域公司，到培養30個區域公司、深耕重點區域和一二線重點城市及強三線，這家區域性房企已經成長為全國性規模房企。
據瞭解，銷售規模破千億之後，中國奧園今年將推行深耕2.0策略，以區域公司為據點持續深耕所在城市群，進一步提升一、二線重點城市佔比，更多城市進入當地銷售TOP10/TOP20，實現30個區域公司每家完成年50億或以上銷售額，即最少1500億元的銷售額。
總貨值6845億，今年400億“補給糧草”
另一個支撐中國奧園業績增長的是土儲。
過去一年，中國奧園共新增87個項目，新增可開發建築面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元，平均土地成本約每平方米3199元。在新增項目中，按建築面積來看，通過收併購方式取得的項目佔79%，招拍掛佔 19%，城市更新及其他佔2%。
在城市更新方面，中國奧園已實現舊城、舊廠、舊村“三舊”改造全覆蓋。截至2019年末，擁有逾30個不同階段的城市更新項目，規劃總建面約1425萬平方米，預計額外貢獻可售貨值約2260億元，其中粵港澳大灣區佔89%。
截至2019年末，中國奧園擁有土地儲備總建築面積約4503萬平方米，權益比約79%，總貨值約4585億元，計入城市更新項目後的總貨值約6845億元。
2020年，收併購、招拍掛以及城市更新依然是中國奧園拿地的主要途徑。“會適當參加一些招拍掛，當然我們也不會舉太高的價格。”行政總裁郭梓寧透露，會繼續大力推進“三舊”改造的項目，今年約有8-10個項目會從一級開發轉為二級開發；而在第一季度，公司已經拓展了一批項目，主要分佈在大灣區，尤其是在廣州、深圳、珠海、東莞和佛山五座城市。
至於土地方面，首席財務官陳志斌表示，今年買地預算的政策還是保持在以往的指引上，就是不超過全年銷售額的1/3。“今年我們的預算大概是400億多一點，這個肯定會根據銷售的實際情況做動態調整，但正常情況下不會突破1/3的底線。”
手握680億現金，短債無憂
在這場業績會上，中國奧園現金及債務情況同樣被關注，而管理層不止一次強調公司現金流充裕。
其充足的現金流一方面來自對銷售回款的重視，另一方面則來自多渠道的融資。
據瞭解，2019年中國奧園的銷售回款率為78%，對應的回款約920.9億元。截至2019年末，其手上總現金680.6億元。
融資方面，2019年，中國奧園打開亞洲美元債券市場，通過公募及私募形式發行14.5美元優先票據；成功發行人民幣15億元四年期境內公司債；年內與五家境外商業銀行成功完成合共兩輪約16億港元三年期銀團貸款。在957.6億元的總借貸中，境內債務佔比為65%，含52%的銀行貸款；境外債券佔比22%，境外銀行貸款佔比13%。
充足的現金流令中國奧園面對債務表現從容。
總現金、總借貸和淨借貸基本保持同步
年報顯示，截至2019年12月31日，中國奧園總資產達2898億元，總負債為2528億元，其中包括861億元已售未結的合約負債。報告期末，中國奧園的總有息負債為957.6億元，淨有息負債277億元，淨負債率為74.9%。
“（淨負債率）雖然比2018年有所上漲，部分是因為2019年有保險公司（百年人壽）的收購。”陳志斌在會上解釋。其稱，2020年1月，中國奧園宣佈終止收購百年人壽，相關款項將收回；如果剔除該宗收購的影響，公司的淨負債約66%。
2020年，中國奧園將有419億元債務到期，於上半年到期的佔比為37%；680億的現金足以覆蓋短債。管理層透露，一季度已償還及續期約96億元的短期借貸，進一步減輕還債壓力，目前短期借貸的佔比為33%，接下來會根據債務的到期情況對資金進行安排。
以下為中國奧園業績會現場問答實錄：
提問：1.疫情下對銷售的影響如何？之後的時間能不能追回全年進度？2、線上看房和銷售的表現如何，怎樣看待疫情過後對房屋方面的需求？現在沒有復工的銷售中心和工地主要位於什麼地方，預期何時可以全面的復工復產？
馬軍：疫情對於整個地產行業在二月份的銷售，還是造成了一定的影響，進而影響了三月份的回款。當前三月疫情逐步得到控制以來，大部分的老百姓都積極的復工復產，目前總體是好的，回升是明顯的。上週我們自己的監控看出來，大概恢復到去年同期70%這樣的上訪量水平。
進入四月份以後，相信隨著境內全部疫情得到控制，整體老百姓的生活就進入正軌。我相信政府還會出臺一系列的政策刺激經濟以及恢復消費者的信心。目前，我們也在積極觀察市場發展情況，當下做的工作，第一，前段時間積極的復工復產。第二，這段時間狠抓了線上的營銷以及線下的銷售，我們做到積極的營銷。剛才講到線上營銷的情況，對比線下肯定是有所不如的。但是它有一個好處，我們能夠對老客戶能夠保持一個熱度和黏性，能夠把老客戶促進成交。對於新客戶提供更便捷更快捷的看房方式，同時能夠搶佔先機，通過激勵機制，能夠深度挖掘全民營銷，通過電商和其他的中介，鎖定他們拉客的能力，這是線上的營銷。線下剛才講到了積極營銷，目前三月份的成交，預期接近去年三月份總體的一個水平。
二、現在我們沒有復工的主要是在武漢有一個項目，在重慶萬州有一個項目，另外在張家口還有一個項目。這段時間政府陸續通知，武漢的項目已經預約看房，不允許大規模的看房，但是可以提前預約，一週以後可以穩步的接受看房。而且最近武漢市政府發了文件，從4月8日以後，提出了整體復工的要求。另外張家口和重慶萬州的項目，一週後可以陸續恢復。
疫情之下客戶的訴求，目前來看，通過這次的疫情，中國老百姓在家呆了很長的一段時間。經過積累和沉澱，對於自己居住環境做了很多的思考。目前來說，改善型的需求，以及郊區度假式的樓盤，可能會有更好的機會，在接下來的成交中得到一些印證。
陳志斌：我們今年買地預算政策還是保持在以往的指引上，就是不超過全年銷售額的三分之一。今年我們的預算大概是400億多一點，這個肯定會根據銷售的實際情況做動態的調整，但正常情況下不會突破三分之一的底線。
關於結轉的情況，2020年結轉金額大部分是來源於2018年的銷售。2018年當年的合約銷售額超過900億元，大部分估計都會在2020年結轉。在已售未結的1700億元裡面，大概有800億元在2020年，然後剩下的在2021年及2022年結轉。
郭梓寧：至於拿地的政策，我們一方面繼續做好收併購的工作，會選擇一些優質的項目，或者是優質的房地產企業進行收併購。另一方面，繼續大力推進三舊改造的項目。今年會有一批大概8到10個項目進行開發，為我們的土地儲備打下良好的基礎。
提問：看到三月初的做空報告，公司被頻頻選做空有何評價？
陳志斌：關於三月份的做空報告，公司做了公告澄清。公司因為過去幾年整個業績專注度比較高，股價交易量比較大，股價表現出色受到的關注比較多。公司會嚴格按照交易所的相關規則、合規和披露方面做足工作。
對於做空行為，我們認為是市場上的商業行為，我們覺得是一個健康的股票市場就會有做多和做空，這是正常的商業行為。我們通過2019年的年報數據和今後2020年的數據，我們用數據來說話，駁斥這些做空的行為，感謝大家對我們股票的關心。
提問：公司收購百年人壽保險股份終止之後，未來會不會去再嘗試投資壽險企業？境外項目的發展，除了港澳、澳洲、加拿大之外，還有沒有考慮其他的國家？
郭梓文：公司收購百年人壽保險公司終止以後，現在正在按照合約進行退款，對方也按照合約付款，沒有出現違約的情況。接下來，公司沒有考慮再進行其他的金融牌照的收購，沒有這種安排。關於境外發展，除了澳洲、加拿大、溫哥華、多倫多、香港、澳門之外，我們暫時沒有做境外拓展的考慮。我們會好好把現在已有的一些項目繼續的深耕和做好。
提問：接下來有怎樣的融資安排，今年到期的債務方面是有何安排，另外今年更看重哪些財務指標？
陳志斌：關於2020年融資安排，目前按照現金流來看的話，2020年到期的債務是400億元，其實一季度已經完成了差不多100億元的再融資。接下來的債務也會根據到期的情況，提前安排好相關的資金。因為公司現在的資金是比較充裕的，超過了600億元，所以在到期的壓力方面是沒有考慮的。
公司一直都比較關注各項的財務指標，不會單一追求某一項的財務指標，我們追求的是各項財務指標的均好和平衡。例如毛利率、利潤率、負債率，從長遠來看，公司也希望這些指標向良性方向發展。
馬軍：我再補充一下，剛才提到公司近年來主要的任務。首先要保證合理的增長。第二，我們要不斷提升管理水平，優化財務指標。今年我們將繼續重點提高產品的溢價能力方面下功夫，同時降低成本造價方面，也要充分挖掘潛力，以提高利潤水平，謝謝。
提問：1、公司在2020年和2021年的拿地方式，是以招拍掛為主，還是以舊改為主，相應的融資方式是怎樣的？2、管理層在境內融資政策方面，有沒有看到鬆綁的可能性，現在有沒有拿到新的發改委的發債額度，今年的餘額還有多少？3、今年到期的美元債情況如何，是否已經對9月份可以回購的美元及新加坡元債做相應的再融資安排。
郭梓寧：1、2020年到2021年我們拿地的方式，我們會選擇一些優質的項目和優質的房地產企業進行收併購。2、也會適當的參加一些招拍掛，當然我們也不會舉得太高的價格。3、加大三舊改造的力度，到去年年底，有30多個三舊改造的項目。今年第一季度也拓展了一批三舊改造的項目，這些三舊改造項目主要都是位於大灣區，特別是位於廣州、深圳、珠海、東莞、佛山這五座城市。今後的土地儲備以及提供的貨值是可觀的，今後會繼續加大三舊改造的力度。
陳嘉揚：剛剛開始介紹債務結構的時候，包括2020年到期的短期借貸。首先，實際上一年到期的短債是419億元，這個短債在2020年上半年到期是佔了37%，2020年下半年到期是63%，所以絕大部分是在下半年的。
結構上看，超過一半都是境內的銀行貸款。實際上從奧園總體的借貸來看，境內人民幣債務佔65%。境外佔35%，境內銀行貸款佔52%，境內債券6%，信託7%，剩下的都是境外的，包括境外債券和美元債券22%，境外也有銀行的貸款和銀團貸款佔了3%，這是多元化的境內外融資的渠道。我們在2020年一季度的時候，已經償還或者是已經做好再融資差不多是接近100億元左右。這樣進一步減輕了短債還債的這個壓力。目前短期借債佔比達到了33%。
另外我們有一些近期做的融資，包括今年一月份在境外做了一筆境外銀團2.3億美元3年期，成本利率低到6.5%左右。另外在2月份在境外發行短期的美元債券1.88億美金，利潤是4.8%。另外在境內做了公司債人民幣25.4億元，5年期，成本是5.5%，也是創造了成本的新低。
本身我們有做境外美元債再融資的安排，今年9月份有一筆5億美元加上1個億新幣。公司可以提前贖回的，投資者可以要求公司提前回購的。一般來說，我們都是按照正常的做法，提前兩個月的時間，看看投資人下一步的意向。我們在2021年有一筆美元債券5月份到期，大概是4.25億美元，。
一般發改委的額度會提前申請，一年有效的。下個月會申請新的發改委的額度。我們一直都會做好這方面的準備，而且在去年年底的現金餘額，都有差不多680億元。因此資金還是比較充足的。公司早早把境內外再融資部署安排給做好了，因此不會造成債務違約的風險。
現場提問：年初時公司曾提出2020年實現20%的業績增長，現在這個目標有否發生調整？第二，看到公司的非控股股東權益佔比比較高，原因是什麼？非控股股東的利潤大概什麼時候可以完全體現出來，最終佔比會達到多少？第三，2016-2018年期間，淨負債率一直保持在60%的水平，2019年看到銷售增速放緩，淨負債率以及總的負債卻大幅上升，原因是什麼？
馬軍：奧園今年的業績增長目標是12%左右，我們對這個目標還是非常有信心的。一方面我們堅持公司以往發展的比較好的主要戰略，比如說現在平衡佈局，同時我們的產品類型比較貼近調控的方向，目前我們公司的客戶成交剛需佔到50%，改善型客戶大概佔了35%左右，投資型客戶佔了15%，同時我們堅持快速開發、快速銷售，包括去年我們增加了一部分招拍掛的項目，這部分項目大多數也能夠實現當年摘牌、當年銷售。
同時，在這些老的比較好的管理辦法基礎上，去年我們加大了產品力的提升，在胡浩的帶領下，我們對產品力的主張、對目前成形的產品體系，以及在2019年年底我們出了一大批的項目，都已經進入了市場，整體的反響情況還非常不錯，實現了產品的溢價，所以總體來講我們各方面的準備還是比較充分的。
陳嘉揚：關於非控股股東權益較高的問題，其實在之前我們的公告裡面也提到過，公司在2017年開始大幅的收併購、合作，會導致我們的非控股股東權益有一個明顯的上升。
從2017年開始到2019年，包括今年看到的數據，非控股股東權益還是比較平穩的，項目從股東的投入到實現回報是需要大概兩到三年的週期，尤其是我們有很多非控股股東的投入是舊改項目，它的週期會更長，所以它需要時間慢慢體現，我們也可以從剛剛公佈發2019年數據中看到，今年非控股股東的收益已經超過10億，相信隨著2020年更大收入的結轉，包括到2021年，這部分非控股股東權益的收益也會上去，隨之而來它的分紅也會下來。
我們沒有目標說要降到多少金額，這跟我們的合作模式和發展速度是相關的，所以這個我們還是會動態調整，但是它不會影響我們整體公司的權益比。
淨負債率上升的問題，74.9%的淨負債率還是在我們目前的控制範圍內，因為我們一直是控制在80%以下的目標。負債率上升是因為我們去年有一個保險的收購，支付了30多億，對淨負債率有一定的影響，如果剔除的話，淨負債率是66%，跟2019年中期是差不多的，所以對這種上下不是太明顯的淨負債率的波動，我們覺得還是可以接受的。
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