从左至右：营运总裁马军，主席郭梓文，行政总裁郭梓宁，首席财务官陈志斌
乐居财经 胡益健 发自广州
中国奥园集团股份有限公司（3883.HK）（下称“中国奥园”）交出了地产板块的首份千亿成绩单。
2019年，中国奥园的地产板块实现了1180.6亿元（人民币，下同）的销售额，同比增长29%，完成全年目标1140亿元的103.6%。其他指标也有较大增长，过去一年，中国奥园实现营业额约505.3亿元、毛利150.2亿元、净利约52.2亿元、核心净利约51.2亿元，同比分别增长63%、56%、78%、67%；毛利率约29.7%、净利率约10.3%，核心净利率约10.1%。
如果将时间线拉长，在2016-2019年这三年里，中国奥园销售额及营业额的年复合增长率分别达到66%和62%。
而踏入千亿阵营之后，中国奥园对规模扩张的表态谨慎。“2020年奥园销售目标在2019年的基础上增长12%，保持适度的规模。”中国奥园主席郭梓文说。
在2018年业绩会上，中国奥园宣布2019年的销售目标是在2018年的基础上增长25%，而2020年的增速目标尚不及2019年的一半。若与已披露今年销售目标的房企相比，这个增速目标可以说在中等水平。
2020年销售目标1322亿
按照2019年的1180.6亿元来计算，管理层对今年的业绩预期约1322亿元。据年报，2020年中国奥园预计总可售资源约2200亿元，如果要达成目标，去化率约60%。“我们有信心完成。” 中国奥园高级副总裁陈嘉扬在业绩会上表示。
事实上，过去几年，中国奥园的目标设定一直是求“稳”，不过跑起来的速度却很“猛”。2016年，中国奥园设定170亿元的销售目标，实际完成256亿元，完成率达150%；2017年，目标为333亿元，实际完成455.9亿元，完成率为137%；2018年，目标为730亿元，实际完成912.8亿元，完成率达125%。
高速增长的背后，与中国奥园推行的全国化布局策略有关。2017-2019年，中国奥园完成了“布局—聚焦—深耕”三步曲，从搭建四大片区的战略框架、培养15个区域公司，到培养30个区域公司、深耕重点区域和一二线重点城市及强三线，这家区域性房企已经成长为全国性规模房企。
据了解，销售规模破千亿之后，中国奥园今年将推行深耕2.0策略，以区域公司为据点持续深耕所在城市群，进一步提升一、二线重点城市占比，更多城市进入当地销售TOP10/TOP20，实现30个区域公司每家完成年50亿或以上销售额，即最少1500亿元的销售额。
总货值6845亿，今年400亿“补给粮草”
另一个支撑中国奥园业绩增长的是土储。
过去一年，中国奥园共新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增可售货值约1861亿元，平均土地成本约每平方米3199元。在新增项目中，按建筑面积来看，通过收并购方式取得的项目占79%，招拍挂占 19%，城市更新及其他占2%。
在城市更新方面，中国奥园已实现旧城、旧厂、旧村“三旧”改造全覆盖。截至2019年末，拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建面约1425万平方米，预计额外贡献可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%。
截至2019年末，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比约79%，总货值约4585亿元，计入城市更新项目后的总货值约6845亿元。
2020年，收并购、招拍挂以及城市更新依然是中国奥园拿地的主要途径。“会适当参加一些招拍挂，当然我们也不会举太高的价格。”行政总裁郭梓宁透露，会继续大力推进“三旧”改造的项目，今年约有8-10个项目会从一级开发转为二级开发；而在第一季度，公司已经拓展了一批项目，主要分布在大湾区，尤其是在广州、深圳、珠海、东莞和佛山五座城市。
至于土地方面，首席财务官陈志斌表示，今年买地预算的政策还是保持在以往的指引上，就是不超过全年销售额的1/3。“今年我们的预算大概是400亿多一点，这个肯定会根据销售的实际情况做动态调整，但正常情况下不会突破1/3的底线。”
手握680亿现金，短债无忧
在这场业绩会上，中国奥园现金及债务情况同样被关注，而管理层不止一次强调公司现金流充裕。
其充足的现金流一方面来自对销售回款的重视，另一方面则来自多渠道的融资。
据了解，2019年中国奥园的销售回款率为78%，对应的回款约920.9亿元。截至2019年末，其手上总现金680.6亿元。
融资方面，2019年，中国奥园打开亚洲美元债券市场，通过公募及私募形式发行14.5美元优先票据；成功发行人民币15亿元四年期境内公司债；年内与五家境外商业银行成功完成合共两轮约16亿港元三年期银团贷款。在957.6亿元的总借贷中，境内债务占比为65%，含52%的银行贷款；境外债券占比22%，境外银行贷款占比13%。
充足的现金流令中国奥园面对债务表现从容。
总现金、总借贷和净借贷基本保持同步
年报显示，截至2019年12月31日，中国奥园总资产达2898亿元，总负债为2528亿元，其中包括861亿元已售未结的合约负债。报告期末，中国奥园的总有息负债为957.6亿元，净有息负债277亿元，净负债率为74.9%。
“（净负债率）虽然比2018年有所上涨，部分是因为2019年有保险公司（百年人寿）的收购。”陈志斌在会上解释。其称，2020年1月，中国奥园宣布终止收购百年人寿，相关款项将收回；如果剔除该宗收购的影响，公司的净负债约66%。
2020年，中国奥园将有419亿元债务到期，于上半年到期的占比为37%；680亿的现金足以覆盖短债。管理层透露，一季度已偿还及续期约96亿元的短期借贷，进一步减轻还债压力，目前短期借贷的占比为33%，接下来会根据债务的到期情况对资金进行安排。
以下为中国奥园业绩会现场问答实录：
提问：1.疫情下对销售的影响如何？之后的时间能不能追回全年进度？2、线上看房和销售的表现如何，怎样看待疫情过后对房屋方面的需求？现在没有复工的销售中心和工地主要位于什么地方，预期何时可以全面的复工复产？
马军：疫情对于整个地产行业在二月份的销售，还是造成了一定的影响，进而影响了三月份的回款。当前三月疫情逐步得到控制以来，大部分的老百姓都积极的复工复产，目前总体是好的，回升是明显的。上周我们自己的监控看出来，大概恢复到去年同期70%这样的上访量水平。
进入四月份以后，相信随着境内全部疫情得到控制，整体老百姓的生活就进入正轨。我相信政府还会出台一系列的政策刺激经济以及恢复消费者的信心。目前，我们也在积极观察市场发展情况，当下做的工作，第一，前段时间积极的复工复产。第二，这段时间狠抓了线上的营销以及线下的销售，我们做到积极的营销。刚才讲到线上营销的情况，对比线下肯定是有所不如的。但是它有一个好处，我们能够对老客户能够保持一个热度和黏性，能够把老客户促进成交。对于新客户提供更便捷更快捷的看房方式，同时能够抢占先机，通过激励机制，能够深度挖掘全民营销，通过电商和其他的中介，锁定他们拉客的能力，这是线上的营销。线下刚才讲到了积极营销，目前三月份的成交，预期接近去年三月份总体的一个水平。
二、现在我们没有复工的主要是在武汉有一个项目，在重庆万州有一个项目，另外在张家口还有一个项目。这段时间政府陆续通知，武汉的项目已经预约看房，不允许大规模的看房，但是可以提前预约，一周以后可以稳步的接受看房。而且最近武汉市政府发了文件，从4月8日以后，提出了整体复工的要求。另外张家口和重庆万州的项目，一周后可以陆续恢复。
疫情之下客户的诉求，目前来看，通过这次的疫情，中国老百姓在家呆了很长的一段时间。经过积累和沉淀，对于自己居住环境做了很多的思考。目前来说，改善型的需求，以及郊区度假式的楼盘，可能会有更好的机会，在接下来的成交中得到一些印证。
陈志斌：我们今年买地预算政策还是保持在以往的指引上，就是不超过全年销售额的三分之一。今年我们的预算大概是400亿多一点，这个肯定会根据销售的实际情况做动态的调整，但正常情况下不会突破三分之一的底线。
关于结转的情况，2020年结转金额大部分是来源于2018年的销售。2018年当年的合约销售额超过900亿元，大部分估计都会在2020年结转。在已售未结的1700亿元里面，大概有800亿元在2020年，然后剩下的在2021年及2022年结转。
郭梓宁：至于拿地的政策，我们一方面继续做好收并购的工作，会选择一些优质的项目，或者是优质的房地产企业进行收并购。另一方面，继续大力推进三旧改造的项目。今年会有一批大概8到10个项目进行开发，为我们的土地储备打下良好的基础。
提问：看到三月初的做空报告，公司被频频选做空有何评价？
陈志斌：关于三月份的做空报告，公司做了公告澄清。公司因为过去几年整个业绩专注度比较高，股价交易量比较大，股价表现出色受到的关注比较多。公司会严格按照交易所的相关规则、合规和披露方面做足工作。
对于做空行为，我们认为是市场上的商业行为，我们觉得是一个健康的股票市场就会有做多和做空，这是正常的商业行为。我们通过2019年的年报数据和今后2020年的数据，我们用数据来说话，驳斥这些做空的行为，感谢大家对我们股票的关心。
提问：公司收购百年人寿保险股份终止之后，未来会不会去再尝试投资寿险企业？境外项目的发展，除了港澳、澳洲、加拿大之外，还有没有考虑其他的国家？
郭梓文：公司收购百年人寿保险公司终止以后，现在正在按照合约进行退款，对方也按照合约付款，没有出现违约的情况。接下来，公司没有考虑再进行其他的金融牌照的收购，没有这种安排。关于境外发展，除了澳洲、加拿大、温哥华、多伦多、香港、澳门之外，我们暂时没有做境外拓展的考虑。我们会好好把现在已有的一些项目继续的深耕和做好。
提问：接下来有怎样的融资安排，今年到期的债务方面是有何安排，另外今年更看重哪些财务指标？
陈志斌：关于2020年融资安排，目前按照现金流来看的话，2020年到期的债务是400亿元，其实一季度已经完成了差不多100亿元的再融资。接下来的债务也会根据到期的情况，提前安排好相关的资金。因为公司现在的资金是比较充裕的，超过了600亿元，所以在到期的压力方面是没有考虑的。
公司一直都比较关注各项的财务指标，不会单一追求某一项的财务指标，我们追求的是各项财务指标的均好和平衡。例如毛利率、利润率、负债率，从长远来看，公司也希望这些指标向良性方向发展。
马军：我再补充一下，刚才提到公司近年来主要的任务。首先要保证合理的增长。第二，我们要不断提升管理水平，优化财务指标。今年我们将继续重点提高产品的溢价能力方面下功夫，同时降低成本造价方面，也要充分挖掘潜力，以提高利润水平，谢谢。
提问：1、公司在2020年和2021年的拿地方式，是以招拍挂为主，还是以旧改为主，相应的融资方式是怎样的？2、管理层在境内融资政策方面，有没有看到松绑的可能性，现在有没有拿到新的发改委的发债额度，今年的余额还有多少？3、今年到期的美元债情况如何，是否已经对9月份可以回购的美元及新加坡元债做相应的再融资安排。
郭梓宁：1、2020年到2021年我们拿地的方式，我们会选择一些优质的项目和优质的房地产企业进行收并购。2、也会适当的参加一些招拍挂，当然我们也不会举得太高的价格。3、加大三旧改造的力度，到去年年底，有30多个三旧改造的项目。今年第一季度也拓展了一批三旧改造的项目，这些三旧改造项目主要都是位于大湾区，特别是位于广州、深圳、珠海、东莞、佛山这五座城市。今后的土地储备以及提供的货值是可观的，今后会继续加大三旧改造的力度。
陈嘉扬：刚刚开始介绍债务结构的时候，包括2020年到期的短期借贷。首先，实际上一年到期的短债是419亿元，这个短债在2020年上半年到期是占了37%，2020年下半年到期是63%，所以绝大部分是在下半年的。
结构上看，超过一半都是境内的银行贷款。实际上从奥园总体的借贷来看，境内人民币债务占65%。境外占35%，境内银行贷款占52%，境内债券6%，信托7%，剩下的都是境外的，包括境外债券和美元债券22%，境外也有银行的贷款和银团贷款占了3%，这是多元化的境内外融资的渠道。我们在2020年一季度的时候，已经偿还或者是已经做好再融资差不多是接近100亿元左右。这样进一步减轻了短债还债的这个压力。目前短期借债占比达到了33%。
另外我们有一些近期做的融资，包括今年一月份在境外做了一笔境外银团2.3亿美元3年期，成本利率低到6.5%左右。另外在2月份在境外发行短期的美元债券1.88亿美金，利润是4.8%。另外在境内做了公司债人民币25.4亿元，5年期，成本是5.5%，也是创造了成本的新低。
本身我们有做境外美元债再融资的安排，今年9月份有一笔5亿美元加上1个亿新币。公司可以提前赎回的，投资者可以要求公司提前回购的。一般来说，我们都是按照正常的做法，提前两个月的时间，看看投资人下一步的意向。我们在2021年有一笔美元债券5月份到期，大概是4.25亿美元，。
一般发改委的额度会提前申请，一年有效的。下个月会申请新的发改委的额度。我们一直都会做好这方面的准备，而且在去年年底的现金余额，都有差不多680亿元。因此资金还是比较充足的。公司早早把境内外再融资部署安排给做好了，因此不会造成债务违约的风险。
现场提问：年初时公司曾提出2020年实现20%的业绩增长，现在这个目标有否发生调整？第二，看到公司的非控股股东权益占比比较高，原因是什么？非控股股东的利润大概什么时候可以完全体现出来，最终占比会达到多少？第三，2016-2018年期间，净负债率一直保持在60%的水平，2019年看到销售增速放缓，净负债率以及总的负债却大幅上升，原因是什么？
马军：奥园今年的业绩增长目标是12%左右，我们对这个目标还是非常有信心的。一方面我们坚持公司以往发展的比较好的主要战略，比如说现在平衡布局，同时我们的产品类型比较贴近调控的方向，目前我们公司的客户成交刚需占到50%，改善型客户大概占了35%左右，投资型客户占了15%，同时我们坚持快速开发、快速销售，包括去年我们增加了一部分招拍挂的项目，这部分项目大多数也能够实现当年摘牌、当年销售。
同时，在这些老的比较好的管理办法基础上，去年我们加大了产品力的提升，在胡浩的带领下，我们对产品力的主张、对目前成形的产品体系，以及在2019年年底我们出了一大批的项目，都已经进入了市场，整体的反响情况还非常不错，实现了产品的溢价，所以总体来讲我们各方面的准备还是比较充分的。
陈嘉扬：关于非控股股东权益较高的问题，其实在之前我们的公告里面也提到过，公司在2017年开始大幅的收并购、合作，会导致我们的非控股股东权益有一个明显的上升。
从2017年开始到2019年，包括今年看到的数据，非控股股东权益还是比较平稳的，项目从股东的投入到实现回报是需要大概两到三年的周期，尤其是我们有很多非控股股东的投入是旧改项目，它的周期会更长，所以它需要时间慢慢体现，我们也可以从刚刚公布发2019年数据中看到，今年非控股股东的收益已经超过10亿，相信随着2020年更大收入的结转，包括到2021年，这部分非控股股东权益的收益也会上去，随之而来它的分红也会下来。
我们没有目标说要降到多少金额，这跟我们的合作模式和发展速度是相关的，所以这个我们还是会动态调整，但是它不会影响我们整体公司的权益比。
净负债率上升的问题，74.9%的净负债率还是在我们目前的控制范围内，因为我们一直是控制在80%以下的目标。负债率上升是因为我们去年有一个保险的收购，支付了30多亿，对净负债率有一定的影响，如果剔除的话，净负债率是66%，跟2019年中期是差不多的，所以对这种上下不是太明显的净负债率的波动，我们觉得还是可以接受的。
閱讀更多 樂居財經 的文章
