现在很多楼盘在出售商铺的时候
都会用一铺养三代
来强调商铺的租金回报
因为在若干年前
不管你是购买的商品铺面
还是自己建房开辟的铺面
都属于比较低成本获得的商业铺面
这样你出租出去
可以源源不断给你形成一个固定收入
就像工资一样
每月都有，基本不会中断
但是
随着城市开发的脚步
每个城市的商铺都越建越多
几乎每个楼盘
都会有一定规模的商铺
拿赣州市来说
在章江新区这些年开发的新楼盘的一二层
基本上都是商业铺面
这些商铺因为数量巨大
难以出售
导致售价一直没有太高
基本上在一万多一个平方
可是
由于开发商的小伎俩
将每一个铺面都做得特别深
所以
很多铺面都有七八十个平方
甚至上百平方
这样等于每一个铺面的总价都一百多万
有的开发商更狠
将商铺做成上下两层
虽然二楼的商铺价格更低
但是要求客户连带购买一二层商铺
这样等于让客户用商铺的价格购买二楼的住宅
并且
由于商业地产只能办理五成的十年期贷款
于是给买商铺的人造成了巨大的资金压力
假设100万的商铺
你需要首付50万，贷款50万
并且贷款的50万必须十年还清
一个月大约要还6000
一旦这个铺面租不到6000的价格
那么房东将承受巨大还贷压力
但是如果将租金定在6000
又明显高于市场行情
并且这等于将压力转嫁给了租户
这也是为什么这一两年的实体经济异常困难
因为租户每个月首先要帮房东还房贷，然后剩下的才是自己的
而像这种住宅底商
并没有像商业街区的商铺一样具有流量优势
所以出现商户频频倒闭的现象也就不足为奇了
今年以来，受疫情影响
许多地方出现了房东与租户之间的“斗争”
租户希望房东免租，减租
但是房东觉得疫情的影响不应该最终由自己承担损失
大部分房东都不愿意免租甚至减租
于是双方的信任破裂
许多租户选择毁约退租
造成了大量商铺的空置
再比如
现在由于房租节节高涨
许多商户都已经直呼扛不住
像一些县城的商业街区铺面
已经高达每平方200至300元的租金
随便租赁一个50平米的店铺
租金需要一万多
也就是说
每天商户必须首先帮房东赚到300元钱房租
要是遇到淡季
商户大多数都扛不住
高额的房租让商户疲于奔命
最可怕的是
房租随着房价的上涨
以及房东对获利的渴望
只会越来越高
通行的做法是每年一签的租赁合同
房东强势要求租金以每年5%至15%不等的上涨幅度收取
从2000到2200或许觉得没有区别
但是如果是从20000到22000
那么商户的压力一下子就上来了
而到了第三年
租金则变成了24200
这样的房租复合增长
换做是谁都很难撑住
可以遇见的是
五年左右的时间
或许县城一级的商铺会大量闲置
毕竟没有谁会傻到白白给房东打工还房贷
商户会大量利用移动网络的方式
引导顾客前往租金相对便宜的偏僻街区甚至楼宇
以及车库
所以
现在购买商铺
很明显不能一铺养三代
甚至一代都养不了
在你房贷还没有还清的时候
你已经没有租金可收
而更难的是
你的商铺因为总价过高
非常难以出售
所以
你的首付以及贷款将成为一堆砖头
所以
从今往后
不要购买商铺
閱讀更多 微胖徐霞客 的文章
