已過不惑之年的中海地產，邁著“穩健審慎”的步伐，依然推崇“長期持續穩健增長”。2019年的業績答卷交出了歸母淨利潤416.2億元、淨利潤率25.4%、資產負債率60.06%等漂亮數字，但3451億元的銷售規模還是令人對其“江湖地位”有所擔憂。
從豪擲千金的獨行身影，到2020年大張旗鼓開啟拓疆計劃，在全國百城尋求合作伙伴，中海地產顯示了對土地儲備的持續進擊，以及突破規模瓶頸的決心。
“利潤王”背後的超低融資利率
在中海地產交出的2019年業績答卷上，歸母淨利潤和淨利潤率依然是兩項奪目的數字，分別為416.2億元和25.4%。
在行業間橫向對比，這兩個數字依然保持前列。恆大財報尚未公佈，從已公佈的房企巨頭財報看，碧桂園、萬科、融創2019年的歸母淨利潤分別為395.5億元、388.7億元、260.3億元，均不及中海地產“低調納財”。從利潤水平來看，在多數房企淨利潤率保持在10%左右時，中海地產25.4%的淨利潤率位於行業最高區間，延續“利潤王”之稱。25.4%不是中海地產史上淨利潤率的最高值，與自身對比，中海地產在2016年、2017年、2018年的淨利潤率分別為23%、24.6%、26.2%。
中海地產“利潤王”背後是其強大的成本管控能力。年報顯示，2019年中海地產的“三費”（包括銷售費用、管理費用和財務費用）佔營業收入比重分別為1.6%、1.7%和0.46%，位於行業較低水平。
特別是在融資渠道收緊、融資成本高企的行業背景下，中海地產藉助央企優勢，保持較低的融資利率。年報顯示，截至2019年底，中海地產持有現金954.5億元，資產負債率60.06%，淨借貸比率33.68%，負債率處於行業最低區間；加權平均借貸成本為4.21%，借貸成本處於行業最低區間。
土地成本攀升，或將影響未來利潤水平
但是需要指出的是，雖然在行業內保持較高盈利水平，但是中海地產的利潤王地位也受到衝擊。
克而瑞分析師房玲、易天宇認為，雖然中海地產仍是利潤王，但是中海的歸母淨利潤與恆大、碧桂園、萬科的差距在不斷拉近。“2019年，萬科的歸母淨利潤與中海地產的差距從39.5億元進一步縮小到27.5億元，中海地產歸母淨利潤的王者地位岌岌可危。”
從歸母淨利潤的增幅看，中海地產2019年實現增幅10.3%，碧桂園、萬科、融創的增幅分別為14.2%、15.1%、57.1%。雖然中海地產在四家龍頭房企中增幅最低，但需要看到的是，過去三年，中海地產每年的淨利潤增幅都超過了10%，2017年和2018年均為10.1%，穩健增長，直到2019年歸母淨利潤越過400億元大關。
與自己相比，中海地產的利潤水平也在下降。數據顯示，2019年，中海地產的毛利率下降了4.14個百分點至33.66%，淨利潤率下降了1.12個百分點至26.12%。當然，這背後有房地產行業利潤水平整體下滑的大背景、大趨勢。不過，中海地產自身在規模追求下頻拿高價地，對於未來盈利水平或將造成影響。
克而瑞統計數據顯示，2019年中海地產新增土儲樓板價也在快速上升，達到了9994元/平方米，相比2018年大幅增長了61%。克而瑞研究機構分析，這主要是由於2019年中海地產所拿地塊更靠近核心地段，故而出現了結構性上升；但從另一方面來看，在有限的一二線城市選擇範圍內，要完成千億的投資計劃，中海地產難以保證所有獲得土地均能物美價廉。“隨著中海地產2019年拿地成本的快速攀升，對其未來高利潤率的維持或有一定影響。”
進擊土儲，“攏賢拓疆”尋求規模突破
走過41年的發展歷程，中海地產經歷了多輪經濟與房地產週期，更身負1998年金融危機的深刻記憶。中海地產主席兼執行董事顏建國稱，在“黑天鵝”和“灰犀牛”時常不期而至的當下，中海地產過去和未來的戰略與行動指引，都是不變的“長期持續穩健增長”。
如何平衡規模與利潤，是中海地產需精心考量的。在如火如荼的規模之爭中，中海地產對規模的追求一度被打上“保守”標籤。對此，顏建國曾表示：“規模對我們來說不是特別追求的目標，但是為了淨利潤的持續增長所需的規模增長是必須的。”
2019年，房企規模持續增長。三巨頭規模均已步入六千億至七千億陣營。其中，碧桂園權益銷售金額達5522億元（第三方機構統計的全口徑銷售金額為7715億元），萬科銷售金額為6308億元，恆大銷售金額為6010億元。排名第四的融創已達5562億元，努一把力即可進入六千億俱樂部。
相較之下，中海地產2019年的銷售金額為3771.7億港元，換算成人民幣為3451.7億元，規模僅有三巨頭的一半多。雖然中海地產在財報中稱，25.2%的銷售增速已“遠高於同期TOP100房企平均7%的銷售增長率”，但遠遜的規模毋庸置疑是中海地產當前面臨的一個瓶頸，如不迎頭追趕，難免令人擔憂其“江湖地位”。按此前中海地產的十三五規劃，2020年的銷售額目標是4000億港元。
近三年，中海地產給人留下了進擊土儲的印象。去年，一線城市土地市場更是頻頻留下中海地產“豪擲千金”的身影。去年7月，中海地產在北京以79.4億元斬獲豐臺花鄉造甲村地塊，成為當年成交金額最高土地；9月，中海地產又以32.7億元拿下北京大興瀛海地塊；10月，中海地產以底價50.96億元拿下廣州海珠區一宗地塊。2019年財報繼續展示著中海地產對土儲的進取之心，當年，中海地產新增53宗土地儲備，權益購地金額達1134億元，同比增長24.1%。
而在2019年度業績發佈會上，顏建國給出了2020年的拿地預算，新增土地權益投資預算為1400億元，同比增長23%。
值得一提的是，中海地產對土儲的進擊，始終重倉一二線城市。“我們堅持深耕安全邊際更高、抗風險能力更強的一二線城市。”顏建國稱。2019年，中海地產67.8%的新增土地儲備位於粵港澳大灣區、京津冀城市群、長三角都市圈。截至2019年底，中海地產土地儲備合計8923萬平方米，八成以上佈局於一二線城市，房地產銷售在23個城市進入當地市場佔有率前三名，在11個重點城市銷售額超過100億港元，在北京的銷售額超過400億港元，在南京、廣州的銷售額超過200億港元。
以往，中海地產在招拍掛市場上喜歡“獨來獨往”，鮮少採取合作模式，但今年3月13日，中海地產公佈了一項“2020尋地合作計劃”，打出了“攏賢拓疆”的口號。該項計劃“誠邀各界合作伙伴就股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務範疇進行全面合作，城市範圍包括但不限於全國一二線城市及強三線城市。”單打獨鬥總歸有侷限性，不難看出，中海地產的2020年“拓疆”之舉，拿地路徑將從“獨行”和單一模式轉向聯合拿地、合作共贏，拓寬多元化模式獲取土儲，以破局規模瓶頸，尋求規模的“更上層樓”。
新京報記者 王海亮
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