这是一篇数据稿、研究稿、干货稿。
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一个人如果懂郑州市场，他需要能解决几个问题：
1、郑州2016年后房地产市场到底怎么样？2016年后市场垮了吗？郑州市场到底是供不应求还是库存积压？
2、郑州真的到了市场拐点了吗？
3、怎么评价郑州的投资价值？
4、郑州购房或者投资更应该买新房还是二手房？
5、郑州新房、二手房买哪个区域的最多? 新房、二手房买哪个区域更划算？
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同样，如果一个购房者知道这些问题的答案，他/她购房一定不盲目。
答案在郑州2016-2019，600多条统计数据中能够找到。
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首先，第一个问题，郑州市场基本面。
1、大部分人认为2016年郑州楼市爆发，2016年底限购升级后，2017、2018年郑州楼市一片萧条。实际并不是！从新房市场的销售很明显看出：2017、2018年郑州楼市依然火爆。
这其中很大一部分是2016年楼市余热和示范效应，这两年地市购房者成了郑州房地产市场的重要购买力。
2、从2016-2019郑州新房预售量和新房实际销售量来看，郑州的市场一直很健康。2017年预售和销售持平外，2016、2018郑州市场一直是供不应求。
3、郑州市场在2019年供应加大，销售疲软，全年预售量370475套，实际销售286546套，实际销售开始明显小于预售量。
这是一个的信号，2019-2020处于郑州房地产市场的一个转折点、预售加大库存积多，如果没有特别大的政策利好等刺激市场端，开发商一定会低价求量。
1、首先郑州房地产市场一直是新房市场。
2016年新房二手房销售比3.6 ：1
2017年新房二手房销售比4.7：1
2018年新房二手房销售比5.4 ：1
2019年新房二手房销售比3.8：1
平均下来也就是说郑州每卖出去5套房子，只有1套二手房，新房市场占比整个郑州市场销售的80%。
2、这主要是因为郑州是一个高速发展中的城市，新房天然占比居多，另一方面随着分销公司的壮大，太多中介看似在二手房门店工作，但实际上都在主推新房，二手房出口大大减少。
3、这样一个市场环境，郑州的投资价值是受到抑制的，因为相对市场上庞大的新房销售量，和二手房存量，二手房的市场太小，加上郑州差额税等原因，相对全国很多城市，
郑州的变现是有问题的，这个问题在于长持才能解决。所以即使在2016年收获暴击的项目，都是纸面财富，实际变现的时候都要打折。
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郑州购房是存在一条鄙视链的，比如惠济区看不起管南，管南看不起惠济区，那么用钱包投票到底是买惠济多还是买管南多？
市场最好的2016年郑州市哪个区域卖的最好？
市场最差的2019年又是郑州市哪个区域卖的最好？
通过2016-2019年郑州市各区销售占比的变化，我们明显看到：
1、2016-2019管城回族区累计销售96348套，惠济区累计销售84500套，所以用钱包投票，管城回族区胜出。
2、市场最火的2016年郑州市销售最好的三个区域分别是
荥阳、中原区和高新区；市场最差的2019年郑州市销售最好的三个区域分别是中原区、高新区和管城回族区。从这个数据很明显看出，即便郑州市向东发展，东区最好不接受辩解，但购房者的身体很诚实，大部分人还是在西区置业。
3、当前郑州的新房市场正在发生转移。
2016-2019累计销售排名前列的区域是中原区、二七区、高新区和管城回族区。通过对这几个区域的观察我们很明显看出这几个区域都是刚需扎堆，价格倾轧比较严重，房价都在郑州市均价14000元/㎡左右。换句话说郑州市目前的核心市场依然是刚需为主，而最受刚需欢迎的还是中原、二七、高新、管南这四个区域的项目。
4、金水区、郑东新区、中牟平均销售大于经开区、惠济区和航空港区。
我们暂不讨论投资价值及对错，仅从市场实际销售数据表现来看：
① 惠济区的销售状态出现疲软，目前惠济核心区、惠济东部区域几乎无供应，惠济西部区域和索须河沿线仍旧属于郑州冷门板块，市场接受度低。
② 同等价位、购房者用钱投票选择金水北的大于经开老城区和滨河国际新城。
③ 集全省宠爱的港区实际销售并没有想象中那么好，一度低于绿博。这代表着当下购房者的实际抉择。
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对于购房或者投资来说买入只是开始，卖出才是结束。
而只有二手房销售数据才能真实的反映出流动性。
1、从郑州市的二手房实际销售来看 : 金水区是二手房销售的主战场，占到了二手房实际销售的近1/3，接下来是中原区和二七区。
毫无疑问，购房者购买二手房的核心原因就是配套的成熟性，中原区和二七区作为郑州传统老城区，二手房交易比较活跃。
另一个二手房交易比较活跃的区域是管城区，通过对比挂牌和销售情况，航海路沿线是管城区二手房交易的核心区域。
金水区、中原区、二七区、管城区四个区域的二手房交易市场占到了郑州二手房市场的80%。
2、二手房市场比较差的区域是郑东新区 ＞ 高新区 ＞ 惠济区＞ 经开区。
郑东新区因为单价比较高，流动性一直不高。接下来是高新区和惠济区，最后是经开区。
通过数据对比发现经开区二手房流动性比较差的原因是整体区域单价较高、匹配预算会有更多的购房者直接选择金水区。
3、从投资角度来看，高新区、惠济区、经开区当下的流动性都比较差，是区域置业需要额外注意的一个因素。
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最后谈一谈购房建议：
1、郑州市的房地产市场一直比较健康，销售去化良好，这是良好的基本面和基础信心。
2、从2019年底郑州市开始出现新房库存积压，结合2020年的疫情情况，低价换量会成为这一时期的市场现象。
3、郑州二手房市场占比只有20%，市场面比较窄，加上差额税等影响，郑州的投资变现必然有不小缩水。
4、投资新区或许能看到可观的纸面财富，但流动性比较差，将决定着必须长持。
5、投资某区域不仅要考虑到升值潜力、也要考虑到变现潜力。新区固然有很多利好兑现去刺激房价，但老城区胜在更好变现，这点是大多数人疏于考虑的因素。
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