我昨天在次條裡談到了身邊朋友，通過做經營貸節省利息的事，很多人留言問我，他們很感興趣，要怎麼操作呢？
那我先說一下經營貸吧。
平常銀行打電話給你，說的天花亂墜，利息看起來好像很低，比如這樣的推銷：
銀行綠色通道產品-3.3釐產品:
1. 最高2000萬，10-20年先息後本，隨借隨還
2. 利息3.3釐（相當於房貸基準8折）
3. 房子剛過戶可做總價7成，深圳業主首選
4. 房子新過戶皆可
5. 抵押在民間先出批覆
6. 公寓，商鋪，寫字樓，別墅，廠房一律6-7成
7. 住宅可以抵押8-9成
上面的這段話，你是不是在你朋友圈見到過呢？這樣的低利息，這樣的大額度，年限長，有時候還可以不贖樓二次抵押，隨借隨還，放款到個人賬戶，簡直是完美的產品。
但是我想告訴你的是，完全不存在，一些低利息的產品，對借款人的要求是很高的，對企業納稅可能要求每年幾十萬以上。
他們純粹是吸引你的眼球！
目前深圳首套房貸利率為5.05%，二套利率為5.35%，所以我認為，年利率在4-5%的就算是比較低了。
那些年利率在4%以下的基本上屬於一年期的短期貸款，每年要過橋一次，對於企業來說還好，因為企業本來也只需要短期貸款。
比如這樣的產品：
說明一下，每個城市的銀行經營貸利率是不一樣的！有的城市高，有的城市低，我杭州朋友做的經營貸就比深圳低，北京的朋友做的經營貸也比深圳低，今年貸款利率比去年又降了，還有年化3點多的。
但是對於普通人來說，要每年去過橋一次是最痛苦的。（所謂過橋就是你要先找資金還掉原來的貸款，再重新走流程申請貸款。）
最怕的是什麼呢，就是萬一銀根突然收緊了，或者被抽貸就完蛋了，因為你第二年續簽的時候，銀行會查你的徵信，如果你負債增加，或者今年有逾期，隨時有可能不給你續簽，導致你資金鍊斷裂。
所以我們要做的是，儘量選擇3-5年期以上的，中間不需要每年過橋，這樣的產品，才是優質產品。
貸款時間長一點，三年五年期的，自然利息就要比一年期的高一點，很正常。
現在市場上的抵押貸款產品比較多，根據我跟金融公司朋友的瞭解，主流的有這三種：
1 、年化4.75%利率，5年先息後本，貸100萬，每個月只需要還3950元利息，5年之後再還這100萬本金。
2、年化4.35%利率，20年等額自主月供還款，需要5年續簽一次，但是相比首套按揭5.05%年化還低。
3、年化利率4-4.3％，循環6年先息後本，可以隨借隨還，批了用多少算多少，不用不產生利息，但是需要每年過橋一次。
但據我朋友說，現在做第二款產品的比較多，因為利息也低，雖然是5年期產品，但是卻可以按照20年來計算月供，這樣就可以減少你的月供壓力了，類似按揭還款方式。
比如你的房子評估價是650萬，按4.35%的年利率計算，可以貸款455萬，按等額本息還款，5年授信20年月供，每個月月供就是28400元（其中本金12000）。5年到期後再還剩下的395萬本金，想貸再繼續走流程重新貸。
只要4.35%的利率啊，這比首套房按揭貸款利率低很多！
大家自己去算算賬。
最後一部分就是大家關心的，需要什麼條件才能辦理經營貸。
首先，肯定需要名下有公司。
其次，需要你有房子。
第三，房子有了增值空間。
這是三個基本的條件，其他就是根據個人的情況來說了。
比如你原來的房子已經在銀行有按揭貸款了，600萬買的，貸了420萬。兩三年後，現在市值900萬，比如欠款按400萬算吧，那就可以把900萬的七成=630萬-400萬欠款=230萬，相當於可以再多貸230萬出來。
用房子抵押辦理經營貸這種業務一直是銀行的主流產品，因為你開了公司，現在要用錢，想要去銀行貸款，肯定是要有抵押物的，拿什麼去抵押，無非就是房子。
有人擔心說，五年之後要還本金，萬一五年之後銀行沒有這種產品了呢？我去哪裡拿這麼多錢還銀行。
但深圳人根本不擔心這個問題，因為合同上會寫，五年到期之後，銀行還可以再續簽一次，重新簽約的時候，可以根據五年後的市場價，抵押七成。那時候房子肯定比現在更貴，重新續簽還可以拿到更多資金。
他們覺得，相比房子升值的錢，花幾萬塊找金融公司過下橋再貸款出來，這只是小錢。
但大部分人不太關注這種產品，而且大多數人買房也都是按揭貸款的，只有那些天天想著怎麼降成本的少部分人才去關注。
具體我也不想說太多。
畢竟經營貸的本質是要支持實體經濟發展的。
大家自己權衡。
不懂的，又想了解的再到後臺留言問我吧。
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