位于槐安东路与东二环交汇处西北角的石家庄公共资源交易中心，在3月25日下午聚集了一批「吃瓜群众」，当天要举牌竞争棉五生活区首宗地块的三家房企，没有出现在这里，而是各自找到了一个「网络稳定、环境安静、方便沟通」的场地，在2017年研发、2019年投入使用的电子竞价系统上你来我往、捉对PK。
虽然有三家房企缴纳了保证金，但全程其实只有两家房企「在线」。小回在一个对这场土地出让进行图文直播的平台上潜水，看各路吃瓜群众互动留言，其中不乏调侃另外一家房企鲜有举牌、全程围观的声音，说它「睡着了」。小回这个时候想到了岳云鹏和孙越的相声，小岳岳常调侃孙越，说他这个捧哏，实际上是「站到台上听相声来的」。其实，棉五生活区项目斜对面，就是这家房企在去年年底拿地、今年入市的原棉五厂区新项目，纯商品房，地块品相不差，这天参与到对面棉五生活区地块竞争，自有他的道理。这一点，小回后面再详细说。
竞价过程中，有圈内朋友给小回留言，问：这宗地块实属「鸡肋」，为啥两家房企参与劲头如此之大？小回答：你这是「饱汉子不知饿汉子饥」，对于两家房企而言，都有自己要拿下的目的。可另一个问题从上个星期一直到25日周三晚上视频直播前，都在小回脑子里面打转：
棉五生活区棚改项目，为啥要这么干？
这里的「这么干」，指的是挂牌出让前一个星期，突然在市面上传出来的消息，这宗地块的「回迁房和商品房要统一规划、统一建设、统一管理」。说得更直接一些：这宗地块的部分楼栋，将出现回迁房和商品房同处一楼的状态。这种现象，在石家庄一些项目的某一两个楼栋可以见到，但在一个项目如此大量出现，确实是第一次。棉五生活区棚改项目的首宗地块，地块品相和周边配套确实不错，如果放在平常，追求者不胜枚举，可结果只有三家房企缴纳保证金，两家房企真刀真枪干一场，还是显示出「这么干」，房企不知道该怎么干的局面。
后来，小回读到的一句话，或许能够解答上面这个问题：
战略学告诉我们，最重要的，就是一方面经常保持一个目标，而另一方面在追求目标时，却应适应环境，随时改变路线。
语自利德尔·哈特的《〈战略论〉序》。
01
从2019年开始，未来三年，将是石家庄城市更新的新一轮高潮。
这个「高潮」有多高？说一下上一轮高潮，你或许就能明白它的意义。上一轮高潮就是石家庄人耳熟能详的「三年大变样」。
对「三年大变样」的评价，我们先放在一边，可不容否认的是，这场城市更新行动确实让石家庄的城市面貌上了好几个台阶，标杆和样板便是裕华万达广场，几乎重塑了石家庄东南城区的商业和生活格局。「三年大变样」过去九年了，河北决策层提出，石家庄的城市面貌应当和「区域性中心城市」和「省会城市」的战略地位相匹配，更旗帜鲜明地提出了「十大工程」，棚户区拆迁改造便是首当其冲。
这便是石家庄城市更新新一轮高潮的「先声」和根本动力。
2019年，石家庄出台了棚户区拆迁改造新政。简而言之，未来的棚户区改造，容积率要降下来，异地集中安置要大力推行，加上新的住宅建筑标准同步落地，市内四区此前提出要拆迁改造的46个棚户区项目，除了一些已和「过线」比例的拆迁户签订拆迁补偿协议的项目外，大多数都需要按新政策「推倒重来」。而摆在全市棚改项目面前最大的难题，却不是「推倒重来」有多麻烦，而是棚改难度的大幅提升。
容积率下降，意味着面积不变的棚改项目，可形成的建筑面积减少了，用于原址回迁的建筑面积如果不减少，留给商品房开发，创造土地收益的面积就会减少。别说「能不能不搞房地产」这样的话，棚改成本不低，回迁根本无法覆盖，商品房开发有其现实意义。
异地集中安置要大力推行，倒是一种缓解回迁压力的方式，可安置到哪里？异地集中安置能否满足拆迁户的要求？配套是否能和原址回迁相比？棉五生活区棚改项目匹配的兆通地块，尽管给到的异地集中安置政策非常优厚，但地块周边现有配套难以令人满意，也难以打动拆迁户。
说起来，两年前，小回曾机缘巧合，参与棉五生活区棚改项目的初步研判，当时看到的数据是，将棉五生活区全部拆平，将回迁区的容积率拉到3.5以上，也要占用超过六成的地块面积，才能满足八成左右拆迁户的需求；剩余不到四成的商品房地块，售价要到两万五以上，才能覆盖成本。当然，测算模型各有不同，数据上可能有所出入，但早在两年前，这个项目的改造难度，就已经摆在市场的面前。
容积率下降压缩商品房的开发空间，异地集中安置难以打动拆迁户，便是这两年摆在棉五生活区棚改项目面前的两座大山。有力量尽管有心推动这个项目，可在行政力量强力介入前，这两座大山，几乎没有人能搬得动。
02
刚刚过去的这两个月「非常时期」，可能给了多数人从来没有过的机会，来看到中国的行政力量和动员能力「碾压」全球的状态。在这里，没有什么事情是办不成的。这一点，在棉五生活区棚改项目上，同样表现得淋漓尽致。
在棚户区改造的新政策出台后，棉五生活区棚改项目便被列为新一轮城市更新的「标杆」和「样板」。 地方决策层的目的非常明确：对新政策有疑虑？那就在这个项目上先行先试，做出表率。我们怎么干，你们怎么看。这也是由于这个项目在河北决策层那里已经「标名挂号」，重点督促。
于是，棉五生活区成了全市46个棚改项目，第一个撤回原有公告，并发布新公告，更新拆迁补偿标准的项目。小回将这个项目曾发布过的三个补偿标准放在一起，很容易发现，地方决策层在腾退拆迁上前所未有的急切，对限期签约并拆迁给予的优惠政策非常优厚；与原址回迁相比，对于选择异地集中安置给出的补偿政策还真是「高下立见」。能在2020年元旦前谈妥大部分拆迁户，并在春节前搬迁腾退，上述政策还是起到了效果。
▲ 图为2018年10月30日征求意见、2018年11月30日首次公布和2019年11月30日第二次公布，棉五生活区棚改项目拆迁补偿政策对比情况。信息来源：石家庄市长安区政府网站及其他公开资料。研究支持：回望研究。需要说明的是，图片中标红内容系与此前一版拆迁补偿政策的修改和不同之处
当然，个中代价，或许只有「当事人」自己心里清楚。棉五生活区棚改项目，应该是石家庄继尖岭之后，推动最强力的城市更新项目。
然而，在这个项目在摆上土地市场货架前，还是有下面这些细节值得一说：
1、异地集中安置的补偿方式，仍有待市场检验。
小回并没有拿到这个项目拆迁补偿情况的全盘数据，但通过一些可靠消息管道了解的情况是，选择货币补偿，拿钱离场的拆迁户，以及选择原址回迁的拆迁户占到了大多数。小回和「新回看」读者中的拆迁户们有过交流，普遍反映依然是：尽管异地集中安置的政策比较优厚，但在地段和配置上，兆通地块还是吸引力不足。尽管棉五生活区棚改项目的拆迁户中，有不少的拆迁建筑面积只有三、四十个平方，但一些拆迁户实际上已经在其他地方实现了改善置业，不再需要通过这次棚改回迁来改善居住条件，反过来，拿到一套地段和配套不错的回迁房，未来无论是转手卖掉，还是出租，收益前景都不错。
2、在拆迁阶段，棉五生活区棚改项目曾被地方决策层多次摆上货架，邀请一些房企参与一级开发，并给予不错的条件。但从实际情况来看，全国性或地区性房企参与一级开发意兴阑珊。究其原因，小回认为有两个方面：一方面，一级开发的前期投资比较大，一些国资背景的房企在没有获取土地手续前，很难拿出大笔资金来投入进去，在手续上很难说得清楚；如果邀请融资方加入，形成「三方对头」，时间上又来不及。
另一方面，归根到底，2019年下半年的市场行情不佳，石家庄的城市量级又难以给房企比较强的信心。如果放在一些经济发达的南方城市，这样的项目，一些房企可能说干就干了。可这宗地块拆迁腾退，到了二级市场，情况就又为之一变，尽管前述只有三家房企缴纳保证金，拿到竞拍的入场券，可「惦记过」这个项目的房企，可着实不少。
03
棉五生活区棚改项目以「迅雷不及掩耳盗铃响叮当」之势，进入「非常时期」后的石家庄土地市场，地方决策层有其考虑：这个项目的土地收益需要尽快兑现，「适当回填」此前的一级开发成本；而对于一级开发方，这也是一个交代。
东胜与棉五生活区棚改项目是如何牵上线的，小回不得而知。不过，在这个项目一级开发权被多次摆上货架，仍少有问津的背景下，地方决策层可以仰赖的，恐怕只有「生于斯、长于斯」的本地房企。
这便是石家庄房地产市场在结束「品牌大潮」后的新阶段。2016年石家庄市场的狂飙突进，一些先机进入石家庄的房企动辄五十亿看上的全年流量，让一些在环京寻找新粮仓的全国性房企看到了机会。刚进来的时候，抓住市场下行，一些本地项目急于脱手的机会，全国性房企扎下了营寨。可市场平稳到了，一些本地房企能够站住阵脚了，全国性房企再想鲸吞项目如入无人之境，难度就大了。本地房企的优势，便在这里：地方的人脉和关系网，使其获取土地资源的机会更多；更为灵活的合作和交易方式，使其成本有想象空间。如果加上可靠的融资渠道呢？
所以，在座的读者朋友们，至少到目前为止，还不用为东胜缴纳土地出让金去捏把汗。可靠消息显示，它已经通过一些平台获得了支持。况且，「非常时期」的支持政策，东胜的土地出让金首付只要两成。
三家缴纳保证金，两家缠斗到最后，这过程的复盘，小回就不做了。自从启用了电子竞价系统，现场你一手、我一手，哐哐举牌的激烈场面不见了，有利于房企们在出价时保持理性。可更重要的是，房企们自己找地方，连上系统报价，实则缩短了从决策到出价的时间距离。以前，如果报价决策者坐在竞拍现场，现场就能决策；如果没坐在现场，举牌人还得现场打电话请示。现在好了，决策层集体坐在电脑前，想怎么商量都可以，无法接近核心的话，你根本摸不清对方底牌。所以，最后一手荣盛从一百万的加价幅度，一口气跳到了五个亿，惊煞四座，可荣盛到底怎么想的，很少有人能刺探个中实情，只能靠揣测了。
东胜需要拿下，这是这家本地老牌房企重回房地产业务主航道的关键一役，加上南栗，东胜手握两个城改项目，足够其三年内保持在石家庄市场的「第一集团」。
荣盛也需要拿下，荣盛华府的高层住宅已经清盘，花园洋房可售货量不多，尽管年初通过收购股权，拿下了万科紫台对面的墨泽地块，但它在二环内可售货量濒临枯竭，天同项目短时间内又跟不上。况且，在全国性房企中，面对「回迁房和商品房统一规划、统一开发、统一管理」的局面，荣盛也是最有可能破局的一家。
至于中海，即便不拿，问题也不大。棉五厂区地块在地理位置上，和棉五生活区首宗地块是直接竞品，但中海项目是纯商品房项目，改善需求接受起来更容易，两者已经形成产品差异，形成价格差异的可能性也非常大，届时，两个项目也仅剩下地段竞争这一项。即便有购房者拿两者来比较，中海可以说：我是纯商品房；东胜则可以说：我性价比更高。至于选择谁，就看购房者自己了。
04
棉五生活区棚改项目留给市场的话题，并不会因东胜守住开发主导权而行将结束。相反，这个项目留给小回的话题，反而比此前更多：
1、3月25日挂牌出让的地块，是棉五生活区棚改项目的「西地块」，位于即将借此北延的栗康街西侧。接下来，位于栗康街东侧、规划路南侧，在规划图上被编号为「地块一」的「东地块」，位于光华路南侧、规划路北侧，在规划图上尚未被编号的「北地块」，以及位于建设北大街以西、光华路以南、规划路以北的商服地块，都将合并或分别入市。
▲ 图为棉五生活区棚改项目地块分布情况，地块范围说明如文章所示。信息来源：石家庄市自然资源和规划局网站及其他公开资料。研究支持：回望研究
从已公布的原址回迁情况来看，已出让的「西地块」中，北部的一些楼栋尚属纯商品房状态；前述「北地块」整体属于纯商品房状态，而剩余地块则均属于回迁房和商品房混合的状态。那么，纯商品房的北地块何时出让，是否有更多房企准备参与这宗地块的竞争？
2、西地块、东地块中的大部分楼栋处于回迁房和商品房混合的状态，这给房企开发制造了一个非常棘手的问题。由于原址回迁户已经选房完毕，也就意味着，这些「混合楼栋」的规划已经确定，中小户型成为常态，主力面积段在90至110平方米左右。然而，这样地段的商品房售价，两万元一个平方恐怕是起步。这也就意味着，两百万总房款成了这个项目的门槛。
除了购买力比较强的首置刚需，普通刚需恐怕会望而却步；反过来，对于改善需求而言，尽管项目地段不错，配套也比较齐全，但户型的改善空间不大，也会成为掣肘因素。
有可能出现的「两边不靠」状态，该如何突破，也是留给房企的命题。3、除了棉五生活区棚改项目外，后面还有看得到的45个棚改项目在排队，这些项目会不会采取这样的「回迁房和商品房统一规划、统一建设、统一管理」的状态？这一点，恐怕就要打个大大的问号。
必须要说明的是，棉五生活区棚改项目有其特殊性。在河北决策层「标名挂号」、重点关注，地方决策层限时拆迁、尽快完成的双重压力下，这个项目要在尽可能短的时间内有所突破，就必须拆迁补偿标准上「有所妥协」。对于拆迁户们对异地集中安置上的痛点，有关部门不可能没有注意到。因此，在原址回迁条件上，给出最大的让步，表现出最大的诚意，是成就目前这个项目「回迁房和商品房统一规划、统一建设、统一管理」局面的根本原因。
然而，对于其他棚改项目，如果还要拿出这样的拆迁补偿政策，势必将给棚改项目的市场前景蒙上一层阴影：如果拿出的异地集中安置地块，品相不好、配套不佳，不能打动拆迁户，就需要承担原址回迁的巨大压力；如果再执行「混合规划」，虽然拆迁户的利益得到了最大化的保障，可房企就会望而却步。 说到底，在市场交易层面，这样的项目在面对购房需求的百般挑剔时，恐怕要打些折扣。
可如果不拿出这样的拆迁补偿政策，已经在棉五生活区棚改项目上看到范例的其他项目拆迁户们，能否接受，恐怕也得打上一个问号。尽管在货币安置和异地集中安置上，有关部门的操作空间其实很大，尽可能腾挪出更好的安置地块，利用决策层在2020年给到石家庄的棚改优惠政策，也并不是没有可能，但在实际操作层面，拆迁方和拆迁户之间，供地方和房企之间，房企和市场之间，这三项博弈，恐怕会贯穿棚改项目的始终。
对于石家庄而言，这新一轮的城市更新大潮，是绝对不容错过的机会：棚改优惠政策已经给到，河北决策层的全力支持摆在那里，棚改的呼声甚嚣尘上，里里外外，都是推动力，顺势而为、因势利导，2020年势必是石家庄棚改的「大年」。可说到底，棚改涉及的家庭数以万计，人口规模更大，每一个家庭的保障都应兼顾，每一个个体的利益都应保障，如同康庄大道走到湍急河流面前，还是要面对河流上的钢丝险境。这样的考验，也将贯穿这个石家庄的「棚改大年」。
以上，是为小回正文。
下一篇「新回看」，小回将带来一项非常重磅的研究成果。刚刚过去的「非常时期」，其实每个人的生活都有改变，尤其是对当前居住环境的重新审视。和小回在微信有联系的购房者朋友们，数以千计，小回对他们中的一些朋友进行了非常详细的问卷调查和深度访谈。这项调查，小回给它起了一个名字：《「新回看」疫情对石家庄居住需求的影响和演变情况调查》。调查结果尽管还没有完全出来，可小回已经捕捉了一些非常重要且有趣的变化。你想知道，这些将在未来改变石家庄房地产市场的「变化」在哪里吗？欢迎添加小回的个人微信号：huijy87（请您务必备注您的真实姓名和联系方式，方便「强迫症」小回修改微信名片），并关注小回在微信朋友圈对这项研究成果发布的预告；如果希望和小回交流，或者直接参与调查，也欢迎添加小回的个人微信号。
另外，为了防止读者朋友们和小回再次「失联」，请读者朋友们尽快通过微信公众号「新回看」，或者小回的个人微信号，给小回留下您的电子邮箱地址。一旦「新回看」有变，小回将通过电子邮箱，告知您和小回重新联络的方式。希望我们这次相遇，不再分离。
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