錢江晚報·小時新聞記者 印夢怡 蔣敏華
今天，杭州主城區又一波優質宅地掛牌。
較為醒目的就是景芳三堡單元商住地塊，緊鄰平安&新鴻基去年132.6億元拿下的江河匯地塊項目北側，精裝限價68500元/㎡，相較新鴻基項目69800元/㎡的限價，一路之隔房價降了1300元/㎡。
這不是近期唯一房價“降”了的地塊，還有4月3日即將出讓的申花首宗“雙限”宅地，精裝限價45000元/㎡，相比申花在售高層均價54000元/㎡低了整整9000元/㎡。
4月杭州主城區涉宅地塊出讓預告
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申花首宗雙限地限價4.5萬元/㎡
為什麼比在售樓盤低9000元/㎡
這是申花的首宗“雙限”宅地，位於申花板塊最北端，西南面緊鄰汽車北站。
地塊建築面積44622.5㎡，需配建10%的公租房。地塊樓面起價22982元/㎡，限未來毛坯銷售均價41000元/㎡，裝修限價4000元/㎡。
申花單元地塊區位（圖源：浙報傳媒地產研究院決策通）
這一限價放在作為豪宅板塊的申花，顯然令人眼前一亮。縱觀申花板塊近年來的新房均價，幾乎沒有低於5萬元/㎡的。
還有最新掛牌的江河匯流區景芳三堡單元JG1206-47商住地塊，緊鄰在建地鐵6號線三堡站，更與有著地標意義的“城市之眼”江河匯綜合體比鄰，地段自帶光芒。
地塊建築體量達132408㎡，其中住宅面積92650㎡，總起價434153萬元，起拍樓面價32789元/㎡。
根據杭州雙贏機構市場研究中心測算，若其中三成的商業部分按江河匯商業地塊成交價13000元/㎡來算，住宅部分實際起拍價為41281元/㎡；若拍至封頂價，則住宅部分實際地價達55312元/㎡。
景芳三堡單元JG1206-47地塊區位（圖源：浙報傳媒地產研究院決策通）
值得關注的是限價部分，地塊未來精裝最高均價68500元/㎡，相比一路之隔的新鴻基項目限價69800元/㎡，低了足足1300元/㎡。
目前，板塊內僅一個在售樓盤，為近期搖號的鳳起錢潮，高層精裝價約61800元/㎡，洋房精裝價格達73000元/㎡，綜合中籤率46%。
2
地段有優劣高低之別
杭州雙限地定價越來越精細
目前申花板塊在售樓盤九龍倉華髮·天薈、融信萬科·古翠隱秀，備案價均為54000元/m²，再加上已清盤的標誌性樓盤綠城沁園，備案價也為54000元/m²，可以說54000元/m²已成為申花板塊公認的限價線。
即將出讓的申花單元地塊新房限價（含精裝）45000元/m²，相當於將申花板塊的限價一下子拉低了9000元/m²。此外，申花二手房單價目前大多數在5萬以上，該項目入市後，無疑將成為近年來申花的最低置業門檻。
事實上，今年以來杭州出讓的多宗地塊，限價大多數持平，個別略有抬升。比如臨安的青山湖科技城最新掛牌的地塊限價為26880元/m²，幾乎趕上了勾莊。又比如3月10日出讓的塘棲宅地，限價23100元/m²，比去年漲了大約17%。
那麼，申花單元地塊限價為何不升反跌？
從區位上看，該地塊往南數百米就是汽車北站，往北數百米就是石祥路，周邊居住環境並不理想。與九龍倉華髮天薈、融信萬科古翠隱秀、綠城沁園等樓盤相比，該地塊的地段劣勢顯而易見。
與該地塊最近的一個樓盤，是一路（莫干山路）之隔的融信藍孔雀，目前的二手房成交均價不到50000元/m²。融信藍孔雀擁有商業和教育配套，居住氛圍明顯要好得多。如果參照融信藍孔雀目前的二手房售價，該地塊限價45000元/m²尚屬合理，並不存在太大的價格倒掛，也不存在將整個申花板塊拉低9000元/m²的可能性。
事實上，由於申花板塊地域範圍較大，同樣是屬於這一板塊，政府對每一宗地塊的單元命名也不盡相同。比如，綠城沁園地塊屬於塘北單元，融信萬科古翠隱秀屬於慶隆單元。
景芳三堡單元JG1206-47地塊實景
即將出讓的三堡單元地塊與新鴻基和平安去年拿下的江河匯地塊雖然僅一路之隔，但後者的景觀擁有絕對優勢。江河匯地塊一線臨錢塘江和運河，江對面即蓮花碗，這樣的景觀可謂絕版。
此次掛牌的三堡單元地塊正面江景正好被江河匯項目擋住，東北方向的江景又被萬科大都會79號擋住。區位上看，只有西南側的邊套房源還能看到“一線”江景。同時，江河匯項目作為一個地標建築，擁有豐富的商業配套，限價高出1300元/m²也完全合理。
此前，同一板塊的不同地塊限價幾乎一致，比如蕭山市北西單元出讓的多宗地塊限價均（含精裝）為37500元/m²，以至於市場解讀為“一個板塊一個限價”。這兩宗地塊限價“下調”，意味著政府限價日趨精細化。
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