房地產是不是越來越不景氣了？2020年是房企的還款大年，開發商會不會以價換量，導致房價大跌？
答案是：不會。
首先房價降不降並不只是由開發商決定，而是根據市場和政策波動的；其次還要搞清楚房地產的因果邏輯，才會明白房價的走向。今天我們就從房地產發展的始末和日照本地的市場現狀兩個方面給大家分享一下整個市場的走勢。
有人喜歡用供需矛盾來解釋樓市上漲的原因，其實是有些片面的。
這兩年房價從一線到十八線，齊刷刷的漲了一個遍，是因為需求量突然變大了嗎？顯然不是，否則，15年左右，全國房價均處於窪地的時候為什麼沒人買呢？
還有人喜歡用貨幣超發來解釋樓市的崛起，其實也是片面的。
2015年實體經濟依舊跟沒大放水之前一樣死氣沉沉，居民的收入也在下降，消費能力明顯不足，3年前樓市的供需並沒有發生大的轉變，除了京城裡的一些開發商將學區房炒上天火了一把之外，其餘都如溫水中的青蛙，大家恨不得七十二變變出花來搞營銷搞促銷，但均沒能濺起什麼水花。
忽然有一天，房地產市場平地炸起驚雷，一夜之間，樓市成為了可望不可及的產物，房子變得緊俏了，連偏遠地區的房子都被消化掉了。這怎麼解釋呢？
政策層面，有一部分原因，是20%的首付以及85折的房貸利率引起的，是政府給房地產鬆綁後緊接著加槓桿引起的。縱觀我們經濟發展突飛猛進的15年，房地產對經濟的貢獻最大，甚至說中流砥柱作用也毫不為過，但世間萬物都有兩面性，有利必有弊。
房地產行業必須跟其他產業協同發展，如果僅一家獨大的話，對社會財富的吸附效應肯定會對經濟造成不可磨滅的傷害。
如今庫存去的差不多了，但實際上房子的實際需求與供應並沒有發生實質的轉變。CPI也並沒有出現大的通貨膨脹，居民的收入水平也未見明顯提高，房地產這個氣球卻被吹大。因為居民將手中所有的財富全部投向了房地產六個錢包也在所不惜，他們已經透支了未來十幾年的財富。
這是外部市場，咱們在落地到日照房產市場來說：
首先，在疫情期間有不少樓盤打出了20%的首付甚至首付幾萬元的情況，從根本上打消了由首付帶來的購房問題。只要有穩定的工作，剩下的就只是每個月的還款問題了。
其次，整個市場的成本越來越高。2019年的春天，日照土拍市場拍出地塊，樓面價達7278元/平米，正常來說，樓面價作為開發商成本核算的數據參考，其實並不決定銷售價格，因為最終樓盤定價還是會隨行就市，開發商在土地成本外，還有工程費及各類稅費、銷售費用、基建費用等十多類成本因素，而對於日照這種房價已經接近準二線城市的房地產市場來說，最終房價是土地成本的2-3倍才能保證高額利潤，如果低於2倍，恐怕日照房企就要做虧本買賣了。在這樣的情況下，成本可想而知……降價空間已經少的可憐。2020年3月10日，高新區一地塊在經歷了30輪激烈競價後，溢價3000萬，總成交價達10300萬元，樓面地價3709元/平方米。單位地價6676元/平方米（或445.08萬元/畝）。
並不是地價將催動日照房價暴漲，而是現有日照房價必然倒逼地價與之匹配。
對於剛需和改善性購房群體來說，不存在最好的購房時機，手裡錢足夠就選擇出手即可。
綜合來說，未來2-5年的時間內，房價都不會大跌，但是也不會大漲。接下來就是檢驗調控水平的時候了，房地產業合理開發，把握市場平衡，讓居民收入逐步消化目前的價格，房價基本會保持平穩運行。今後幾年，高位接手的投資客會比較困難，在政策的影響下，因為房子的持有成本會逐步侵蝕掉既有的利益。走到現在，局面從簡單變得複雜了。單就國內市場而言，房地產市場是有泡沫存在的，但是這個泡沫不能戳破，也無法戳破，甚至還需要更多的社會資本去把他填滿，但是由於我國特殊的國情，還是有方法支撐這個泡沫不破的。但是今後幾年要是再暴漲，也沒有購買力的基礎去支持了。
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