近日，湖南省住房和城鄉建設廳、省統計局發佈了《關於2019年湖南省房地產市場形勢的通報》，情況顯示，2019年，全省住宅銷售面積8073.25萬平方米。全省9個市州實現商品房銷售面積正增長，增幅居前三的市州為張家界市、常德市、衡陽市，跌幅最大的三個市州為株洲市、懷化市、永州市。
也就是說，全省14個市州里，有5個市州住宅銷售面積下跌了，其中株洲、懷化、永州三個城市“最慘”，到底情況如何？又為什麼會這樣？我們來一探究竟。
先看株洲，根據株洲市2019年國民統計公報顯示，2019年，全市商品房銷售面積684.5萬方，下降20.3%；商品房銷售額419.6億元，下降16.9%。價量齊跌，並且幅度還不小，確實挺慘。此外，數據顯示，2019年末，株洲全市常住人口402.85萬人，比上年增加0.77萬人。全年只新增了7700人，如果扣掉新生人口所佔的比例，全年新增人口就更加少了。
懷化主城區
懷化方面，官方暫時沒有發佈最新數據，但根據克爾瑞數據統計，2019年，懷化市城區住宅成交363.5萬方，全年出現多個低谷期，購房者熱情不高。人口暫時也沒有最新數據，但根據2018年的國民統計公報顯示，2018年底，懷化全市常住人口474萬人，過去10年共增加了10萬人。值得注意的是，就在2019年這一年時間裡，長沙新增人口就達到了23.98萬人。
永州方面，根據房產類網站數據統計，2019年，永州主城區整體住宅共成交7230套，總面積約89.16萬方，同比分別下降42.8%和43.9%。情況比株洲更為慘烈。人口方面，官方暫無最新數據，但根據2018年度統計公報顯示，2018年，永州年末常住人口545.21萬人，比2017年減少了2.76萬人，人口甚至在外流。
可以看到，這三個市有一個共性，新增人口量極低，甚至外流。這意味著，城市的房地產銷售基本依靠本市原住民，而這一部分購買力年復一年的消耗，如果沒有外來人口增加潛在購房需求，樓市成交難以維持長久的高位。其實這也是很多三四線城市的“通病”，人口淨流入量極低，住房需求在持續消耗。
另一方面，三四線城市房地產銷售很大部分程度依靠棚改的推動。自 2015 年以來，政府推行棚改貨幣化安置，引發了三四線城市樓市狂歡，一度成交大漲、房價大漲，相應地，棚改政策也在慢慢透支三四線城市的住房需求，當棚改力度減弱，樓市熱度也會下降。比如懷化，2017年之前，全市棚改規模較大，2008年-2017年期間完成了保障性安居工程項目計劃任務19.7萬套，此後棚改規模驟降。株洲和永州也是如此，2017年以後，棚改力度斷崖式下跌。其中永州2018年棚改用戶僅23550套，遠低於前幾年；株洲2018年棚改用戶22933戶，同比2017年下降近50%。棚改力度下降的影響，最終在樓市成交上得到了顯現。
此外，從這幾個城市的房價來看，根據中國房價行情網的數據，目前，株洲為6587元/平，懷化房價為5971元/平，永州為6432元/平，長沙房價則為11467元/平，雖說當前長沙的房價比這三個城市要高出約5000元/平，但長沙仍有不少低於1萬/平，甚至低至6字頭、7字頭的房源，這三城市也湧現了一大批均價破萬的樓盤。並且，數據顯示，2019年，房價漲幅較快的城市就包括永州和懷化。所以當這三個城市房價與長沙差別不算大，甚至房價還在漲，消費者能在長沙買到同等價位的房子時，對這三個城市的人而言，或許有一部分更願意到長沙來置業，畢竟無論是就業機會，還是醫療、教育等各方面，省會長沙都有足夠的優勢。
不過話又說回來，市場變動千變萬化，沒有誰能保證樓市成交年年上漲，株洲、懷化、永州這三個城市不是個例，那些人口吸附力弱、棚改力度下降、房價上漲到一定程度的三四線城市，如果沒有新的推動力，樓市都將作出回應。再加上今年突發的疫情，這些三四線城市或將面臨更大的風險和考驗。
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