文｜寧採塵 編｜七小劍
這幾天，龍崗和五象南火力很猛，又是DW，又是文旅。但是，膩了。再說土拍的話，多沒勁啊。
今天我們來聊聊一條玉帶環腰、貫穿東西的江灣路，還有一座千呼萬喚都不肯出來的青坪大橋，再聊聊龍崗的未來。
你不知道吧，江灣路通了
要致富先修路。
悄咪咪的，“龍崗第一景觀大道”江灣路的基礎鋪設已經完工，已經達到物理上的通車條件，只待完善綠化，就能正式官宣。
採塵驅車前去打探，發現情況屬實，不是忽悠。
已經修通的路段是龍崗大橋以東，至博翠江山售樓部門前這一段。但目前，兩端還設置有路障，汽車還飆不上去。
▲龍崗大橋底實拍
任督二脈打通之後，龍崗要紅，是遲早的事。
江灣路，濱江大道的後起之秀
地圖顯示，江灣路西起青坪大橋（規劃中），東到八尺江東岸，環抱了大半個龍崗。
它屬於五象並不多見的，獨立命名並貫穿整個板塊的一條路。
▲五象沿江路段的分割線
結合日常的體驗，五象最先成熟起來、遊玩體驗更好的是龍堤路，與之匹配的是財大氣粗的蟠龍。
▲龍堤路最成熟，衛生條件也很不錯。
而天譽城和萬達茂門前的良堤路，因為雙橋景觀的爆紅，也被稱為“邕江最美江景”。
▲良堤路雙橋景觀
相比之下，江灣路的管理還是挺放飛的，沒有電動車到不了的地方。
不過，江灣路也有牛逼的地方。
和蟠龍對比，江灣路沿線的建築層次和色彩搭配，都美多了。
▲龍堤路沿江建築（扒友黃志偉/攝）
▲江灣路沿江建築
這裡，也要給中鐵建、萬科、中鐵交通等這幫兄弟團點贊，它們目前乃五象濱江的顏值擔當。
如今，政府在江灣路沿江投入了更多便民配套，未來幾個月，這些設施陸續開放，青秀、仙葫、龍崗、蒲廟的人們有多了一個打卡聖地。
▲江灣路沿線的市政便民配套
如果江灣路東延線通車，有了靈龜山公園的助攻，江灣路的價值將迎頭趕上。
青坪大橋沒戲了？已在路上
江灣路西起青坪大橋，這不禁讓人浮想聯翩，“江灣路都通車了，青坪大橋還遠嗎？”
龍崗是五象入住率最高的板塊之一，自去年以來，青坪大橋已經成為市長信箱的“爆款”。在留言區，龍崗人們對青坪大橋的呼聲，蓋過了機場線。
▲市長信箱截圖
根據政府部門最新的回覆，青坪大橋在來的路上歇了個腳。
▲政府相關回復
總結一下官方的說法：
①青坪大橋已經列入2020年的城建計劃。
②那安快速路（原三岸大橋）和青坪大橋、龍華路將通過立交接駁，實現1+1+1＞3。
▲青坪大橋立交示意圖（圖片來源於網絡，非最終版本）
毋庸置疑，青坪大橋就是龍崗的“帶頭大哥”，它不僅能讓周邊的樓盤起飛，連龍崗東部、南部的土儲都能盤活。
龍崗東，下一個三岸？
回過頭看近兩年龍崗、三岸的土拍進程，有些許相似。
▲龍崗、三岸樓面價進程（僅供參考，單位：元/㎡）
龍崗東和三岸一樣，有優越的江景資源，有扎堆的土豪房企，名校暫時同為短板，它會成為下一個三岸嗎？
採塵的觀點是：既要看到共性，更要看到個性。
值得肯定的是，龍崗東的江景不差，且多了個龜山森林公園，在一線房企的操持下，未來住起來應該很爽。
從位置上，兩者距離核心區的距離差別很大，區位價值不太一樣。
從客群上，早期的龍崗東很剛需，新出來的項目剛改+改善。三岸，則以改善為主。
從定位上，龍崗是城市副中心，龍崗東是副中心的商務板塊，三岸則是濱江居住區。龍崗東的定位是簡配版的五象總部基地，未來的規模和勢能比三岸大，預留了行政用地，配套更加豐富，有更多可能。當然，發展週期自然也更長一些。
▲龍崗東規劃
三岸呢，則是土豪的天下，已經沒剛需什麼事了。由於規模小，開發集中，預計成熟速度會更快。
龍崗紅起來，遲早的事？
龍崗，是一個備受爭議的板塊。有人很喜歡，有人又很不看好。
在採塵看來，剛需自住選龍崗，是個不錯的選擇。
首先，此板塊很新，未來城市界面很好，是沙井等城市副中心所不能比擬的。
其次，它屬於五象，又被邕江環抱，商業、商務、醫療、學校、公園等配套齊全，整體功能完整。論板塊功能和配套完備性，是地王集中的三岸也比不了的。
▲從龜山公園看龍崗
但同時，相比五象核心區，龍崗的發展和成熟速度註定要慢一些，尤其是龍崗東。
加上地鐵的不確定性，青坪大橋的百般周折，拖慢了龍崗價值兌現的進程。
儘管如此，龍崗仍值得多看。未來，隨著青坪大橋的建成，五象火車站、地鐵的推進，龍崗商務區和一些大型商業的開業，龍崗值得期待。
自住雖不錯，可投資的話，想短期就翻番，還是別想了。
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