2020年一場驚心動魄的病毒大流行跨國界、跨大陸快速地轉移，地球氣候地變化、二十一世紀人類的生活方式也助推了疫情的複雜性。
各國政府和民眾齊心防控疫症的主調中，不免夾雜著恐慌、指責、我行我素等各式心態。眼看抗擊新冠病毒要變成一場‘攻堅戰’，有人預期世界經濟面臨的變數比2008年次貸危機的後果可能更加不堪。
東南亞的柬埔寨是個有名的‘小聯合國’，在疫情大流行情勢中自然受到牽連，輸入型經濟也意味著新冠病毒，這一高度傳染性輸入的必然。
好在政府和國民同心同力，抗阻疫症在國內擴散，公眾場所如學校、影院劇場、展覽館、酒吧、宗廟集會等都適時關停。可喜得是，人們正常工作出行的同時都加強了衛生保潔意識，社會生活秩序依舊井然。
每一天，國際頭條在不同的國家輪番上演。全球主要資本無形市場在劇烈動盪，美股的數次熔斷估計是金融大鱷也始料不及的。作為有形的資本市場，樓市買賣在疫情期間自然喊停是個大概率的事情。
變數中現好時機？
不可否認，特殊時期柬埔寨樓市出現了一些利好因素。政府方面出手調控，2020年2月底官宣，直至2021年1月，凡交易額7萬美元以下的房地產過戶時免交易印花稅。
此舉對於中端和適用型住房的買家確實是一大利好，而對於政府稅收則是不小的縮減，因為過去兩年裡，房地產交易印花稅佔國家年度稅收15-20%。
按市場原來的預期，2020年的中端和適用型住房的需求和購買力都會有相當樂觀的增長，在國庫房地產收入的佔比也隨之加大。
所以這一刺激措施能對住房自住的剛需起到有效的提振。如果你計劃投資柬埔寨的小戶型公寓獲取長期租金收益，免除的交易稅也是很誘人的。 而開發企業方面，為加快週轉資金，投資方會釋放一些有力度的促銷手段。
柬埔寨房資產以瑞爾和美元並行記價，短期內，美元貨幣長達一年的強勢表現已經階段性見頂，手持人民幣的海外買家此時可以在匯兌方面得到一些找補。
柬埔寨房地產的需求，尤其是公寓板塊，已經由過去外來投資一邊倒的情形向本地年輕家庭在城市居住的剛需轉換。疫情期間，應對公共健康危機，人們日常工作、生活都受到極大干擾，無暇顧及其他。正常的消費需求受到壓抑，更何況是長期置業計劃。但疫情結束一切步入正軌後，市場會出現有力的反彈……
不管何時，投資以“穩”字當頭
至於疫情何時得到穩控，國際、國內經濟活動何時從空轉入檔加速，面對如此變幻莫測的嚴峻事態，真的沒有哪個專家敢斷言。柬埔寨樓市能扛多久，關鍵看疫情會不會進一步急轉直下。
不過，想‘抄底’柬埔寨樓市？這不免想得有點過了。
2008年的金融危機也沒能拿柬埔寨的房地產市場怎麼樣，倒黴的只是資金鍊斷裂的韓國投資人。
當然，柬埔寨樓市，尤其是公寓市場也是起步不久，雖然和自己相比有了很多的溢價，但原來的起點低和購買力低下，使柬埔寨價格最高的城市的樓價依然保持穩定和上升的能量。
對於一個長期上升的市場，錯過了它的從前，現在就是底。非常時期內幸運的話，買家也許能碰到個融資投機玩過了火的冤大頭割肉療傷，以安全交易為大前提，沒準可以撿到個大漏。
但還是那句話，投資買房講的是真金白銀，沒有空手套白狼這回事，一定要看投資標的物的真實價值，看產品製造者的信譽和資金實力。
柬埔寨房地產有沒有系統風險？當然有，尤其它是一個市場自我調節的機制。今年初，就有業內人士提請金融管理當局應該密切關注和適時控制房地產開發商向買家提供按揭式分期付款的操作行為。
因為這裡會缺少對買家償付能力的有效考察，有的開發商甚至還免首期，而且計收的利率遠高於銀行等合法融資機構4%-8%的利率幅度。控制和監管不力的話，很有可能引發系統風險，雖然這種操作多向聯排別墅的本地買家提供。
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