普华国际

时间截止2020年3月30日，聊一聊新冠疫情会对澳大利亚的房地产市场造成什么样的影响？

悲观的估计是澳洲房市会陷入价量齐跌的死亡螺旋， 分别说说商业和住宅地产吧：商业地产方面没人再敢投资吃喝玩乐相关产业，投资商铺的信心被釜底抽薪。澳洲已经经历两波疫情，澳洲第一波疫情全国仅有13个病例，就造成墨尔本悉尼等城市多个华人区人心惶惶，自我封城，没几个人敢逛街。第一波控制住后回光返照一阵，有几个市长还担心经济吃不消，带头去中餐厅吃饭，现在旅游业可谓彻底凉透，餐饮业半截身子入土。

第一波疫情全澳仅13个病例时悉尼华人重镇Eastwood购物中心停车场的景象。现在3月31日全澳4000多确诊了。

再来说说住宅地产：刚需自住方面肯定需求量锐减，因为澳洲房产最最重要的卖点——整个宜居国家的形象已经人设崩塌。人们对澳洲政府的管理能力彻底绝望，眼睁睁地看着第二波疫情走向失控，经济滑向万劫不复。大火那会儿有人抱怨比不了中国30年前时，被多数人认为是自嗨，我当时也这么认为。现在有个比较相近的对比，终于能看明白了吧。以前觉得澳洲是在某些方面落后和低效了些，但至少自由和安全啊。 现在医院已经被挤瘫，普通病都看不了，超市货物短缺，手纸几周都买不到。安全最最基本的生存权得不到保障，现在得了小病也只能听天由命。我身边就有不少朋友冒着坐飞机被感染的风险，回国现在机场检验10多个小时，再要自费集中隔离14天的代价也要逃回中国。那个据说年薪百万的拜耳跑步女高管不也逃回国来着吗？哦不对人家是澳籍，不是中国人。

投资方面：多个利空因素：1. 财产权是还健在，但以澳币计价的资产如果你两年前拿人民币换的话凭空蒸发了20%。 以前有人富人说投资澳洲的一大好处是没有遗产税，美国有高达30-40%的遗产税。 但近些年澳币兑美元一路贬值了40%， 以澳币计价的资产一路凭空蒸发40%， 国际购买力缩水超过40%， 比美元资产糟糕多了， 而且美国有很多税务上的操作比如家庭信托或捐赠等可以规避遗产税。2. 这两天又出了个新政，接下来的6个月里，租客不交租的话房东不能赶走租客。

以上就是我对澳洲房产市场形势的判断。

当然，利益相关者如澳洲移民中介，房产中介，贷款中介等会继续唱多澳洲房价。

健康的社会不应只有一种声音嘛。

2020年3月30日早上澳洲财长发布的最新消息：澳洲大型投资的海外买家申请门槛将会暂时降低到0澳币，也就是近阶段的商业投资也要增加海外买家申请费用了。（在过去比如$5000万以下的是不需要申请FIRB的）如何解读这条消息呢？因为前两周澳币汇率无论是兑美元还是兑人民币都暴跌，政府担心会引来热钱进入澳洲市场抄底，尤其是大标的的商业地产和基建（特别是美金资产的强势涌入）。FIRB全称是Foreign Investment Review Board，也就是外国投资审批委员会。在澳洲政府看来，外国投资帮助了澳大利亚的经济建设，创造新的就业机会，带来新的技术和技能，同时也成为了经济增长的重要推助力，因此澳洲政府对于海外投资是持着欢迎的态度的。然而，为确保国家利益能得到保护，外国投资审批委员会将会对海外投资进行审核，以确定投资提案是否有违国家利益，进而确定是否能批准该投资。过去10年，海外投资者获准购买价值超过1000亿澳元的维州物业，其中大部分卖给了中国和美国的买家。维州一直是外国购房者的首选，在FIRB记录的最近一个财年，维州占全澳海外买家授权住宅购买量的46%。新南威尔士州紧随其后，占23%。

我咋觉得这消息是在保护中国投资人呢，华尔街管这种在下行市场的抄底行为叫“接飞刀”。你咋知道现在就是底呢， 谁要说已经到底了让他自己去买好了。

Mike在澳洲

作为2010年就在澳洲置业的海外置业者。

我来说说切身体会吧。

1、市场好。最初看中了澳洲稳定健康的市场，再一个就是海外人士可以贷款。

2、当地主。因为是买地盖房子，能拥有一块自己的永久产权土地，盖一栋双车库带院子的独栋别墅，实在是太吸引人了。

3、价格不高，大概折人民币二百多一点。当时也就是即墨的一套别墅，但这个是永久产权。

4、汇率喜人。且当时澳洲刚与中国签订了一个矿石什么的合约，澳币一路飞涨。

5、教育资源好。当时还没结婚，考虑将来移民或是孩子上学可能会有帮助。

6、当时青岛可能会启动限购，年末市场开始转冷。不敢把钱投在青岛。

基于以上几点，拿了七十万做首付，在澳大利亚南澳州首府阿德莱德买了套房子。土地面积600多，房子面积200多，四室两厅两车库带院子。工期好像是四个月，不过当时用的是砖木混合结构，容易招白蚁。

银行的政策也比较好，可以只还利息不还本金。房子租出去，刚好比月息多一些，能实现以租养贷，不用多花钱。于是就买了。

流程比较麻烦，来来回回在代理公司折腾了好几趟，还有律师远程视频解释合同，汇款之类的，用了三个身份证才把钱汇出去。顾问比较负责，当时买的也算是青岛比较早的一批吧。

房子现在也依然出租着，没空过，租金涨了差不多一倍，阿德莱德的人口增长不少。每年的各种养护成本也不多，房子也确实如顾问当时说得，基本翻了一倍。

但我高兴不起来。

澳币从6.75跌到4.9左右徘徊。

最重要的是，当初七十万可以在青岛李沧区全款闭眼买，今天能翻四五倍！悔青了！

其实现在买也还不错，汇率是真的喜人而且稳定，而且澳大利亚有矿业、海洋渔业和畜牧业作为支撑产业，澳币不太可能暴跌。

唯一不太好的就是好像不能贷款了，而且准入门槛提高了，好像税也挺高的了。

售楼处那点事儿

关于澳洲房产是否值得投资者个问题，从我个人角度已经来澳洲这么久的经验来说可以分成两块来看，同时也是很矛盾对立的两种观点，

1、澳洲部分地产是值得投资的；例如悉尼、墨尔本等人口不断流入，需求旺盛的地区，房产的升值以及保值的空间都是存在的。而且趋势非常不错；

2、澳洲部分地区的房产又是不值得投资的；例如很多地区人口本身就少，周边没有配套，学校，商圈等都是并存在的。唯一的优点就是风景美丽。 这种短期很有新鲜感，甚至国内人过来相对国内的高房价，认为捡到了便宜，却不知已经一只脚踩到了坑里面。

简单举个例子吧，我个人以及身边朋友投资在悉尼和墨尔本的房产近几年的增长情况都不错，特别是墨尔本最近几年内的增速明显。另外相对悉尼来说整体价格优势比较明显。

另外，有之前上海的朋友在5年前在黄金海岸投资的房产，到现在不仅没有升值反而有小幅下跌。 租金收入等也不理想。

所以整体来说，澳洲房产是否值得投资？ 目前介入是否是合适的时机？ 其实是仁者见仁智者见智，另外就是地区和房产的选择问题。

另外，需要明确自己需求，你是想实现像国内近几年的房价高增速，那我建议你不要投资澳洲地产，毕竟这边是个比较稳定的市场，没有暴利的空间。

如果是海外资产配置，或者是移民刚需，可以考虑。

以上个人观点，仅供参考，欢迎大家留言交流讨论。

Kelly澳洲房产

投资房产，就是要瞅准一个好时机入市。当整个房地产行业不断升温、房子价格不断上涨之时，越早买房的人必然赚到的增值幅度越大。

而房价不可能永远都是只涨不跌的，谁都害怕自己一不小心倒霉地在高位买入，每当房价进入疯狂暴涨期后，追涨不追跌，似乎有时也面临着不小的风险。

近两年被冷遇的澳洲房市，在2019大选后，慢慢出现了回暖的声音，当地人的刚需在政策刺激下逐步释放，购房热情正走向高潮。

那对于和澳洲隔着几千公里的中国投资客而言，现在是不是重新入市的最佳抄底机会？2019年的墨尔本市场上涌现了一批看似优质的楼花，是该谨慎评估、还是“趁火打劫”呢？今天，小编就从五个方面，一一解析。

一、投资摸规律，看懂澳洲房产周期

涨涨跌跌、跌跌涨涨，这是很自然的规律，没有下行哪有上行呢？房价亦是这个道理。纵观历史，澳洲房地产的发展也是有相对固定的周期，摸清周期性波动的高峰和低谷，投资事半功倍！

一般而言，业内专家普遍认为，七年，就是一个房产周期。而在澳洲，可能实际频率还要短些。自2000年来，变化最显著的3个周期发生在2003年、2007年和2010年左右，随后都进入了负增长的冷静期，其中影响到周期变化最重要的因素就是澳洲的货币政策，即澳联储一旦降息，房价都会多多少少涨起来。

很显然，2017-19年正是一轮高峰后的冷静期，房价跌底。根据周期预测，现在或许正是未来5年内低价买房的好时机。

二、政策利好，民众购房欲望被激发

跟着政府导向走，总能分到一杯羹。国内如此，在澳洲亦是。自5月竞争激励的澳洲大选落定后，继任总理的莫里森更是公开喊话“To start a family, to buy a home!”

他不仅是嘴上说说，更付诸于行动，全方位动员鼓励老百姓买房：

1、在2020年实现将首套住房贷款从20%降低至5%；

2、保留负扣税政策，即对房产租金收益税的减免；

3、澳审慎监管机构公开表态，欲降低贷款门槛，使更多人能获得更多的抵押贷款；

4、澳央行将考虑在今年6月降息，三年内首次，预计为1.25%。

多项利好政策一出，澳洲民众纷纷涌入购房大军，清盘率止跌开涨，在大选7天后直接飙至2019年最高：悉尼62%、墨尔本60%。显然，本地市场购房需求旺盛了，海外投资客的收益还会差吗？

三、汇率助攻，国人买房打了8折

这应该是海外投资客独有的优势。汇率低，意味着购房所需要的人民币更少。举个例子更直观：不考虑房价变动的情况下，一套100万澳币的房子，澳元汇率在5年内最高的5.89时，需要589万人民币；今年，汇率下跌，基本稳定在4.75左右，只需要475万人民币，房价妥妥打了8折！

四、前两年的后遗症，楼花现捡漏机会

在澳洲，由于期房从建造到交房时间普遍比其他国家长，一般2-3年。当正好遇到2017年贷款政策不断收紧的时候，不少在2016年购买期房的买家结果因为无法贷款、贷款比例低于预期的8成、贷款利率增加无法承担等问题，难以顺利交房；加上中国投资客会因为国内资金出境受阻等种种因素，有些买家只能抱着认损定金和首付的心态，将楼花转售。

与此同时，澳洲开发商也同样面临着建完的房产无法快速交割的难题，纷纷推出了低价或折价出售、免海外印花税、免FIRB申请费、提供固定收益的包租服务、回购政策等，刺激本地和海外购房者的需求。

显然，捡漏机会就这么来了！

五、地段地段地段，投资认准学区没错

学区房学区房，不仅仅是中国家庭的特点，在墨尔本也有。比如墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本皇家理工大学等校区附近的公寓，不是被国际留学生购买自住、就是被学校庞大的师生群体长期租赁。

有人会说，学校自己的宿舍去哪了？他们为何要住校外？首先，一般澳洲大学的宿舍供应量远远不足就读的学生人数的一半，且一般优先给初来乍到的新生居住；其次，宿舍的居住条件、配套不如校外公寓的优秀，租金也不占据优势。可以说，只要学校在，周边房产的抢手度就不会弱！

现在，整个澳洲都进入了购房模式，“春天来了”并不是一句空话。因为预计房价降上涨，澳洲地产大鳄Merition在大选后率先取消了数千套公寓10%的折扣。至于最新推出的Vanguard莫纳什大学公寓是否会在近期跟随大流取消购房优惠，不得而知。但对于长期关注着澳洲入市机会的投资客来说，现在，该动了！

易居海外服务

澳洲网

手里由剩余资金可以来澳洲投资房地产，作为全球资产配置的一个组成部分，分散风险，理论上是个不错的选择，但存在如下问题需要仔细考虑：

1. 非澳洲永久居民（Permanent Resident）购房只能购买新房，不能进入二手房市场，而且要支付高昂的海外投资附加印花税。以墨尔本所在的维州为例，本地人购房印花税大约5.5%，海外投资者则需支付约12.5%的印花税，悉尼所在的新州情况也很类似。

2. 澳洲房产如果说有投资价值的指的是附带永久土地产权的独立屋（detached dwelling），而不是国内常见的公寓。现在city的公寓楼越改越高，八九十层都不稀奇，公寓供给几乎可以无限制提供，而且现在频繁曝出建筑质量问题，因此增值空间基本没有，买了只能做出租用，但每年需要支付动辄6-8千澳币的物业费。

3. 即使是自带土地的独立屋，目前的趋势也是约建越小，以前的老房7、8百平的总面积很普遍，现在的新房主流面积只有3、4百平。说的在具体一些，以墨尔本为例，真正具有投资价值的房产不超过10%，其余房产仅具有自住价值。

4. 澳洲地产界黑幕太多，在交易制度方面使房产交易者很容易处于不利地位，加之地产经纪人从中翻云覆雨，本地人进行交易都难免被下套，海外投资者在价格信息、语言、制度了解等方面几乎全部处于劣势，故此现实中很难如愿买到合适的房产。

讲了这么多，难道说澳洲房市就没法投了么？也不是，本地自身地产投资人倾向于使用一种名为A-REIT (Australian-Real Estate Investment Trust)的信托基金进行投资，这样一来免去了各种繁杂的交易、物业等费用；二来可以通过基金的方式分散投资处于全澳各处的房产，进一步分散了风险；三来避免了房产交易流动性差的缺陷，需要出售的时候只需要像卖股票一样可以很快回笼资金。

总之，海外投资风险很大，最好找到特定领域的投资专业人士进行咨询后再做决定，以免出现不必要的损失。

澳雪财经

以上都是托，我来说说我的看法。

1.澳洲，公寓不值得投资，尤其墨尔本，悉尼稍微好一些。为什么？因为公寓在当地的主要投资者是用来做资产平衡用的，主要用途是使用公寓的自然折旧来抵扣税基。比方说一套60万澳元的房子，因为公寓是没有独立土地的，可以全额折旧。如果设定折旧为10年，每年可以抵扣6万的应纳税款。但对于中国投资者来说，你们在澳洲没有收入，需要这个抵扣额吗？

2.别墅值得投资吗？如果你指望他升值，我觉得在未来至少五到十年内，澳洲房市会持续疲软。我在澳洲居住时认识的很多中国房产中介，现在都转行或者失业了。为什么？因为我国的外汇管制越来越严格了。中国未来几年，有大量债务需要偿还，外汇储备比较吃紧，所以很难有大量资金可以从中国投入澳洲房产市场。

综上两点，你还觉得你投资澳洲房产是值得的吗？

跟着牧歌看希腊

是否值得投资 要从投资者自身情况出发 客观衡量自身的收入情况

目前澳洲机构严格执行ASIC及政府要求 国内人士只能向基金贷款

基金机构的产品选择要慎之又慎 且利率基本高于6.9 每月还款额根据

贷款额来计算 还会有一些服务费 比起前几年确实较难...

再者 国内限制人民币汇出的政策仍未改变 导致很多人资金受限面临贬值

然而，国内投资的欲望被如此限制，仍有国人不断购入澳洲房产。

也刚好证明了澳洲房产市场的潜力跟回报率对比国内市场更吸引投资客。

fufurui

2015-2017年澳洲楼市投资火热，带来了住宅物业开工量的大幅上升。随着许多新建物业接近交房时间，接下来的两年将是市场消化这些新房的时间。交房比较集中的区域可能会有供应过剩的情况。

2019的澳大利亚房产将有以下几个特点：

● 三大热门城市房价继续走弱，带动整体房价延续跌势，但不会出现大崩盘；

● 国内人口迁移和海外移民增长共同推动小城市房价继续上升；

● 需要特别关注宏观经济和地缘政治等因素；

● 经过这两年的挤泡沫过程后，房地产市场将逐渐回暖。

不过，在房价下跌何时见底这个问题上，并没有统一结论。

澳大利亚某房产平台表示：最乐观，澳洲房价的下跌步伐将在2019年上半年放缓，并在下半年迎来全新的温和增长阶段。

而大部分机构则认为，2018-2020年都将是澳洲楼市挤出泡沫的阶段，澳洲房价跌势将在2020年放缓。

市场情绪从“过热”转向“观望”

悉尼（New South Wales 新南威尔士州的首府）和墨尔本（Voctoria 维多利亚州首府）是澳大利亚房地产最大的两个市场。这两座城市的房产成交金额占到了全国房地产总产值的三分之二。在2012-2017年的强劲增长后，两地房价都在2018年止不住的下跌，而且罕见地几乎全年保持跌势。同时，全球经济放缓和澳大利亚政治偏向的不确定性，共同带动房价开始“摇摆”。

悉尼房价2018全年跌去8.9%，墨尔本房价则下跌7%，两地房价跌幅位列全国前二，带动澳大利亚整体房价全年下跌4.8%。

市场情绪也并不积极。反映房地产市场火热程度的拍卖清盘率在2018年12月跌至40%，为有记录以来的最低水平，说明整个市场开始从“过热”转向“观望”。

葱太香

澳大利亚盛晶律师行为您解答：

根据根据澳大利亚最大房地产网站之一的Domain报道称：在房地产门户网站居外网近期对中国消费者的调查中发现，有近1/3的中国游客（占比27%），计划在未来一年旅游时关注或购买海外房产，澳洲成为他们的首选！在澳大利亚的诸多城市中，对他们来说，最心仪的还是墨尔本和悉尼，布里斯班和黄金海岸位居第三和第四位。

居外网发言人Dave Platter指出：澳洲的生活质量、发展和与亚洲的商业联系、教育资源等都是澳洲房产受欢迎的因素。

在8月底的时候，澳大利亚最大房地产网站之一的Domain也发出过公告：近期来自香港的大量意向购房者正在接触当地的中介，希望获得澳洲永久居留权并在澳洲置业。一部分的香港高净值人士可能希望获得移民身份之后再置业，另一部分可能就希望先投资澳洲房产、债券和其他资产来实现财富多元配置，据居外网的数据，澳大利亚一直在香港买家海外置业的目的地前5名的列表上。

如果您对澳洲房产有任何法律相关的问题或者想要办理澳洲任何州的房产过户手续，

都欢迎与盛晶律师行的房产律师联系！

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