導語 | 受到疫情影響，上海樓市陷入了冰封狀態。但春暖花會開，冬日凝冰終有消融之日，隨著各大售樓處陸續復工，網籤恢復，市場向好發展。在這特殊時刻，樂居發起新一年線上探春活動，帶來上海各區深度置業報告。近期，我們線上探春了上海西北側以第三產業為主的區域——嘉定。
呈週期性波動 探秘成交價浮動的背後
嘉定區2019年至2020年2月房價走勢
嘉定區2019年1月到2020年的成交均價自1月份起逐步下滑至4月份的35625元/平後，平均每2-3個月呈線一次較有規律的週期性波動。其中，高峰成交金額均約4.3萬元/平，低峰成交金額約3.7萬元/平，上下波動幅度達約6千元。那麼，是什麼導致了嘉定樓市成交價規律性波動呢？
結合樂居的歷史數據來看，嘉定樓市2019年6月、10月以及2020年1月前後的3次峰值和這兩個項目的開盤似乎存在著某種聯繫。
其一，是西郊金茂府6月熱賣。目前在售的西郊金茂府（備案名：金茂嘉園）項目曾經歷2次開盤，一次時間節點在6月22日，另一次開盤時間節點在11月8日。其中，6月份開盤時，該項目均價約4.6萬元/平，推出的632套房源6月簽約了411套，去化率約65%。
其二，是保利雲上的高熱度。保利雲上（備案名：雲禧名邸）是一個2019年乃至2020年一開即火的項目，該項目均價基本保持在5.3至5.4萬元/平。在10月份的認籌中，其322套房源簽約了283套；今年1月，其263套房源簽約了220套，去化率均超過80%。
從時間節點上來看，西郊金茂府、保利雲上熱銷的時間點於嘉定地區2019年6月、10月以及2020年1月成交房價的3個峰值時間點完全吻合。換言之，正是這兩個項目一定程度上拉高了嘉定基本維持在3.6萬元/平上下的成交均價，並使其突破了4萬元/平。
數據說明：
1、“嘉定區2019年至2020年2月房價走勢”圖數據來源於“中原地產”
2、西郊金茂府、保利雲上項目簽約數據來源於“網上房地產”；
新城房源居多 安亭、嘉定新城或成新盤主力
2020年嘉定在售、加推、尾盤、新盤項目佔比
結合目前嘉定新房市場在售、尾盤及待加推的房源情況來看，嘉定新城憑藉13個在售項目、2個尾盤項目、2個待售項目佔據了整個嘉定區樓市的半壁江山。其中，在售及尾盤的項目整體均價在3.1至4.3萬元/平範圍內。結合項目的分佈來看，嘉定區房價呈現出從西至東、從北至南逐漸遞增的形態。
2018-2020年出讓普通商品房用地一覽
另一方面，結合2018年迄今嘉定地區普通商品房的拿地情況來看，除去3幅已建成項目並處於在售、尾盤狀態的地塊，剩餘的8幅地塊中有3幅地塊位於安亭板塊，還有2幅地塊位於嘉定新城板塊，這兩地或將成為了未來新盤供應的主力。在這5幅地塊中，嘉定區安亭鎮JDC30401單元12A-03A地塊已標記為嘉寶新力夢之晴華庭項目，嘉定區嘉定新城（馬陸鎮）復華園區06-01地塊已標記為上坤·雲棲麓項目，看來離開盤已然不遠了。
數據說明：
1、以上新盤項目數據均來源於樂居樓盤數據庫；
2、2018-2020年出讓普通商品房用地一覽來源於樂居土拍數據庫；
嘉定星級置業板塊推薦——安亭
嘉定新城房源較多，不過筆者覺得未來嘉定樓市安亭板塊或將是當地的新星。這是為什麼呢？我們先看看這張圖。
嘉定2040規劃重點區域及周邊環境示意圖
上文中，曾提到均價約5.3至5.4萬元/平的保利雲上項目，但開盤當月去化率均超過80%。相比較嘉定地區大多項目房價約3.1至4.3萬元/平，且更近地鐵的雙重優勢，是什麼吸引了那麼多購房者購買保利雲上項目呢？筆者猜測，是規劃。
保利雲上位於《嘉定區江橋鎮總體規劃暨土地利用總體規劃（2015-2040）》文件中指出的嘉定區江橋鎮規劃區域範圍內，西南側享受“北虹之星”區域規劃，規劃有高端國際社區、九年一貫制名校、鄰里中心、藝術館等公共配套設施以及軌交14號線（預計2021年底通車）、嘉閔線（預計2026年通車）雙重軌交配套，整體來看配套設施齊備。
該區域西鄰安亭板塊、南臨青浦區華新鎮板塊及大虹橋區域、北鄰上海市副中心嘉定新城。自駕方面，該區域主要依靠南側京滬高速的自駕配套，抵達大虹橋通達性較好。同時，作為嘉定規劃重點區域，該地區房價較青浦徐涇約5.8萬/平的新房均價更低，價格優勢更明顯。
不過隨著保利雲上進入尾盤狀態、文通拾裡間去化過半，未來還有什麼地方可以獲得如此的便捷性麼？綜合配套、便捷性以及價格來看，安亭或將是未來嘉定不錯的選擇。安亭區域北側有11號線、曹安公路於南側京滬高速的交匯的位置，抵達兩側直線距離約1.5公里以內，通過京滬高速向東行駛約8公里可達嘉定2040規劃區域，此外通過該高速可自駕方式快速抵達大虹橋，通達性較好。結合房價來看，安亭區域目前房價約在3.3萬元/平上下，相比嘉定整體的樓市均價較低，性價比較高。
2020年度春季行動 嘉定最值得關注樓盤
隨著嘉定諸多新盤先後入市，未來嘉定的嘉定新城、安亭或將成為當地兩大主戰場。
未來，安亭或主打均價更低，享受江橋規劃輻射、大虹橋輻射的雙重宏利。諸如2字頭的萬科西郊都會、均價在3萬元/平上下的安亭瑞仕、日月光伯爵灣等項目或成為當地不錯的選擇，周邊二手房價不足3萬元/平的新盤安亭新鎮也值得期待。
另一方面，作為未來嘉定副中心持續發展的嘉定新城江將供應嘉寶夢之月、嘉寶夢之星、嘉寶夢之緣景庭、西郊金茂府等項目。這些均價在3.8萬元/平上下的項目擁有更便捷的生活設施並靠近嘉定地標建築——上海國際賽車場。
綜合來看，安亭、嘉定新城兩者各有特色，安亭項目的價格、抵達大虹橋通達性更好的優勢以及嘉定新城項目對周邊工作的業主親和力更高、配套更成熟的特點使兩個區域擁有了不同的客群定位，滿足不同客戶的需要。
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