「西南地產紀要」 世茂房地產2019年業績發佈會

會議概要

主題：世茂房地產 2019年業績發佈會

時間：2020年3月30日週一17:30-18:45

主講：世茂房地產管理層

主要部分

第一部分：業績彙報

第二部分：問答環節

世茂房地產 管理層

【年度亮點】

本場發佈會介紹三項議程，首先介紹公司業績，然後由許副主席進行總結，最後歡迎大家向管理層提問互動。

各位新老朋友大家好，感謝大家在抗疫的特殊時期通過視頻電話等方式出席世茂房地產2019年度業績發佈會。2019年對於世茂房地產來說，對於房地產整個行業來說也是不尋常的一年。在2019年初經歷過短暫的“小陽春”後，全年的市場緊密圍繞房住不抄的調控政策。對於世茂來說，憑藉著穩健經營，積極應對挑戰，充分整合了內部資源實現了連續三年有質量的增長。首先由我向各位介紹世茂房地產2019年的業績亮點及財務概要。

請大家先看我們準備的會議資料第三頁，這裡的幾個數字可以概括2019年世茂整體的業績情況，首先可以看到，全年增長答覆領先於行業水平，同比增長達48%，簽約額行業排名第九，位居前十。銷售均價達到每平米17700元，比去年價格提升了7%，彰顯世茂優秀的產品影響力。淨負債率為59.7%，財務結構保持穩健，槓桿適度，連續八年淨負債率控制在60%之內，處於行業的領先水平。核心利潤增長30.6%，非房開收入穩步增長至62.3億元，經常性收入對利息的保障倍數也在逐步的提高。可售貨值達13000億，土地儲備充足，成長動力強勁。全年新增的土儲達到3092萬方，其中收併購面積達到2072萬方，收併購項目主要集中在一二線核心城市資源，為企業後續開發經營提供了保障。

【財務概要】

接下來是公司的財務情況，2019年公司的營業額毛利額大幅增長，世茂營業額受益於簽約的增長，既17、18年平均增幅20%後，19年更是顯著增長30.4%，達到1115億，其中開發類業務收入1053億，非開發類收入62億，19年毛利額為341億元，同比也大幅上升了26.6%，毛利率穩定在30%以上的穩定水平。

公司的盈利穩步增長，19年全年的核心利潤是153.2億,同比增長了30.6%。股東應占核心利潤104.8億元，同比增長了22.5%。由於毛利率略有下降，股東應占核心利潤率同比下降了0.5個百分點，但仍然保持在14%以上的良好水平。經營利潤292億元，同比增長了25.8%，股東應占利潤109億元，同比增長了23.3%。每股盈利3.311元，同比增長了25.1%。

公司長期致力於給投資者創造價值，19年世茂的股價表現強勁，從年初的20.9港幣上漲到12月底收盤價30.2港幣，年度的漲幅達到52.8%。此外本次當時會建議全年分派股息每股145港仙，同比上漲了20.8%，漲幅也是超過18年的20%，派息的比率達到40%以上，公司自從上市以來每年都安排派息，良好的盈利能力保障了公司連續十四年穩定的派息。

集團實現現金流的強管控，保障資金的安全和充裕。19年全年實現銷售回款達到1950億元，同比大幅上升了42%，在2019年行業按揭收緊的情況下，世茂的銷售回款率仍維持在75%以上的良好水平，由於19年的銷售加速，大部分回款在今年的一季度完成，截止19年12月底集團的資金充裕，賬面的現金為596.2億元，未動用的銀行及金融機構融資額度超過融資強 500億，為集團未來穩步發展提供了堅實的保障。新冠疫情期間，得益於集團統一的資金管理，以收定支、量入為出，確保了可動用資金至少覆蓋半年以上剛性兌付，有效的化解疫情帶來的不利影響，尤其在回款方面，世茂於第一時間積極與各大行對接，密切跟進落實各地政府和銀行出臺的按揭利好政策，轉換線上辦理按揭業務，實現視頻簽約，疫情期間集團1到2月的回款率超過了100%。

公司長期保持了安全的借款結構，短期償債能力強。截止19年12月底集團總借款約為1265.6億元，比去年上升了16%，其中長期借款為897.8億元，佔71%，短期借款367.8億元，佔29%，短期借款佔比較低。截止12月底，集團現金比例達1.6倍，資金流動性高，短期償債能力強。

19年監管機構對房企的政策逐漸收緊，監管力度加大，在種種不利的條件下，世茂集團仍然在融資方面取得了不俗的成績，主要表現在渠道廣、成本低、額度足三個方面。公司的融資渠道多種多樣，一方面充分利用公開市場的機會，通過在債券市場穩健募集，比如19年世茂房地產全資子公司世茂建設獲批132億額度公司債，上個星期世茂建設2020年首期債券已發行成功，包括五年期產品，票面利率3.23，七年期產品票面利率3.9，境內債券成功的發行也引導了境外債走強。利率方面，集團貫徹金融創新及新型融資工具的開拓運用，並與超過40家境內外大中型金融機構保持了良好的戰略合作關係，尤其與境外銀行機構在發債銀團這方面保持了長期穩定的合作。集團在積極拓寬金融資源的同時，融資儲備額度充足，截止19年底，集團整體未動用的銀行及金融機構融資額度超過了500億元，境內公司債提款額度達143億，其中65億已成功發行，境外銀團額度10.4億美金，也於今年2月全額提款。針對疫情下的市場各種不利因素，世茂已經提前做好了各項準備，通過多元化融資渠道，集團19年綜合融資成本進一步降低，從18年的5.8%降至5.6%。

負債指標長期穩定，獲得信用評級上調。截止去年底，集團淨負債率較18年底略微上升了0.3個百分點，至59.7%，已連續8年維持在60%以下的水平，若考慮酒店評估升值，調整後的淨負債率為51.2%。在信用評級方面，世茂憑藉良好的信用記錄，審慎的財務表現，穩健的業務能力獲得評級機構認可，19年9月穆迪調高了集團的評級，匯率維持投資級評級，境內主要評級機構也一致維持3A最高評級。

世茂集團持續打造地標商業，包括四個重點地標，深圳世茂深港國際中心、港珠澳合作創新中心、深圳前海世茂中心和長沙世茂環球金融中心。2019年公司簽約額244億，營業額214.5億，歸母利潤24.3億。除此以外，公司打造多元服務美好生活，積極履行社會責任。此次疫情，公司捐贈3000萬港幣，捐獻33萬個口罩，世茂服務、酒店和商業形成多業態支援疫情。

【業績回顧】

土儲方面，截止2019年底，集團土地儲備遍佈全國120個城市，擁有349個項目，權益前土儲面積約7679萬平方米，其中，集團在全國熱點區域均有充足的資源儲備，貨值超過13000億，足以滿足未來持續增長的需要。優質土儲覆蓋全國，集團權益土儲中在建面積4355萬平方米，擬建面積3400萬平方米，並且集團緊跟國家戰略方向，持續重點深耕有政策支撐、經濟發展水平較高且需求旺盛的紅利區，可以看到，集團在大灣區土儲貨值已經達到3800億，長三角達到3300億，華北區福建區也超過2000億。集團在一二線及強三四線城市的土儲貨值佔比接近90%，並向核心城市群聚集，19年一線城市權益前土儲面積923萬方，同比增加16%，二線城市權益前土儲面積3685萬方，同比增加32%。一二線城市的優質土地資源更保障了後續的穩定增長。新增土儲方面，集團19年新獲取土地115塊，權益前土地總價值約1557億，計容面積3092萬方，單方成本5035元每平方米，其中：新獲取土地資源一二線總價佔比達62%，如包含強三四線城市，佔比將超過87%。在投資端持續發力的同時，集團通過產品力、服務的提升，滿足客戶品質需求，成就世茂品牌，助力業績增長。土地收購方式靈活，19年集團抓住市場收併購機會，收購大量優質土地。2019年新增土地單方均價5035元每平方米，相較2018年有所下降，集團19年通過收併購方式補充大量土儲，收併購獲取土地面積佔比67%，獲取貨值佔比70%。2019年集團通過資產包收購新增貨值3500億，其中主要資產包貨值約2000億，儲備資源主要分佈在一二線城市。

費用方面，2019年集團整體費率約2.73%，比2018年下降0.31個百分點，管理效能逐年提升，處於行業優秀水準，其中可售物業2019年費率約1.88%，同比2018年下降0.31個百分點，其費效水準居行業領先。

【未來展望】

首先是運營方面，集團2020年可售資源約2816萬平方米，按18000元每平方米銷售均價估計，集團2020年可售貨值超5000億，保守按60%去化率，集團2020年預計可實現銷售簽約3000億。組織架構方面，集團近幾年強調做精總部，做強區域的組織原則，逐漸形成特區-地區-城市-片區-項目的管理架構。並以權益後利潤為導向，充分授權可上可下以適應集團的發展需求。專業公司方面，19年是專業公司高速增長的一年，專業公司實現收入65億，計劃完成率105%，增速達到46%，未來幾年專業公司將繼續保持高速增長的態勢，2020年預計實現收入93億元，並逐步籌備上市計劃。商娛公司開業方面，2020年主要是兩個商娛項目計劃開業，分別是長沙世茂環球金融中心和成都世貿廣場；酒店公司開業方面，2020年開業的兩個項目分別是世茂御榕武夷山度假酒店和香港東湧世茂喜來登和福朋喜來登酒店。世茂服務方面，19年集團通過優質股權合作助力管理規模快速擴張，簽約管理面積突破1億平方米，簽約面積增速達42.9%，第三方項目面積佔比由1%提升至21%，未來將持續提升第三方項目佔比。截止2019年底，世茂物業聚焦長三角、環渤海、大灣區和中西部四大核心城市群，覆蓋城市超過40個，簽約項目360多個，但項目體量均值30萬平方米，超出物管行業百強均值的54%，服務超240萬業主。世茂服務以用戶需求為核心，增值服務營收已連續三年快速提升。

營銷展望方面，19年集團簽約2600.7億元，目標完成率124%，成功躋身行業前九，19年簽約額同比增長48%，在top10房企中增速第一，同時世茂集團已連續三年保持有品質的高速增長。去化和庫存方面，19年在可售貨值增長48%和市場下行的壓力下，集團保持高速衝刺，集團整體去化率仍保持在65%穩定水平，截止19年底，住宅類產品佔比73%，一年以內新貨佔比70%。健康的貨值結構為集團在2020年實現更強勁的業績輸出奠定了良好的基礎。回款方面，19年集團回款1950億，在19年末銀根收緊，四季度新銷回款週期短比例受限的大環境下，仍同比增長42%，全年籤回率達到75%，新銷回款率57%。19年城市佈局和產出方面，19年集團佈局120個城市，較18年提高了39%，在熱點城市一二線城市上實現全覆蓋。核心城市持續提升業績貢獻，前五門檻提升到119億，前十門檻已經提高到76億，持續加大高產城市的業務深耕。集團2020年可售貨值約5000億，按60%去化率即可實現當年3000億的銷售目標，而我們也相信我們能通過進一步提升去化率以及當年新獲取土地轉銷售的增量，集團有信心衝刺更高的簽約目標。重點佈局方面，2020年整體可售中，85%位於一二線城市及強三四線城市，集團擁有前瞻性戰略思維積極佈局，深耕粵港澳大灣區、長三角、海峽西岸等城市群，重點紅利城市可售大幅提升，為未來高品質發展儲備充足的動能。管理方面，20年集團將精研需求升級產品力，推進營銷智慧化迭代升級，加強銷售端管理效率，提高綜合競爭力。

戰疫方面，2月疫情影響售樓處關閉，集團也快速上線線上銷售，通過及時啟動全維度線上服務，2月線上認購超60億，隨著2月下旬和3月售樓處的逐漸開放，集團也推動線上和線下的全面配合，加速業績的進一步轉化。線上的認購轉籤率已經超過80%，截止到今天，集團簽約的銷售金額已經接近200億，同時回款環節也緊跟催收，狠抓節點全力回款。疫情後的業績保障我們也會通過保供貨，對一些高效能城市力爭前置供貨，加快補貨提升銷售；抓契機，隨著土拍回暖，政策加持，集團也關注發展契機，機會城市量價提升；品質方面，集團聚焦客戶端的需求變化，打造好更高品質更好服務的項目。今年疫情讓房地產行業經受了巨大的考驗，集團也將全面提升防禦能力，儘可能減少疫情帶來的影響，我們依舊有信心，今年完成既定目標，到年底給大家提交一份更完美的答卷。

【總結】

首先對於2019年市場回顧方面，19年市場一手房成交量接近16萬億，創下歷史新高。2020年受到疫情影響，今年成交量可能有10%-15%下降。上半年也有很多利好政策包括降息降稅融資環境改善等，如果二季度利好政策繼續，預計全年影響可能縮減到6%-7%，還是有可能突破15萬億。

對於2020年房地產走勢簡單的判斷，首先我覺得疫情後租賃市場的影響會比較大。因為很多小區不允許年輕人進去，有利於一二線及強三線城市剛需小戶型銷售。另一個就是需求端的變化，大戶型、改善型、度假型住宅受到青睞，大家開始追求更多生活空間，對社區配套要求也會相應提高。其次，一季度土地市場地王頻現，反映出大家對後市仍比較看好，現在流動性也比較充裕，大家對下半年價格提升有明顯預期，但世茂仍然比較謹慎，我們的土地儲備也很多了。

業績方面，我們的股息提升了20.8%至1.45港元每股，淨負債率有所上升而利息成本有所下降。可售資源方面，我們非常充沛，全年可售資源達5000億，其中新增供貨有3600億。2019年去化率65%，回款率75%，均有下降，主要是受到三四季度供貨和銷售增加影響。預計今年一二月份能達到100%以上，有幾個月的遞延。另外1-2年的庫存很多是在建的，在300億左右。今年我們只要完成60%的去化率就能完成銷售目標，但我們預計今年去化率依然在65%左右，可以大幅度超額完成全年目標，回款率我們今年希望可以回升到80%的正常水平。土儲方面，19年新增貨值5000億，其中有三分之二是收併購的，今年我們希望回落到50%。年度回款中，工程開支佔比大概是30%，息稅費大概是25%-30%，土地投資佔比50%，這樣是能保持現金流基本平衡。今年我們的土儲預算和去年是差不多的，如果銷售提高很多當然也會有所調整。我們有信心2020年和2021年毛利率能達到30%，但如果戰略合作入賬可能會拉低毛利率1-2個百分點，歸母核心利潤我們希望能做到20%的增幅，但如果包含戰略合作可能還會增加3%-4%；均價我們還是有信心超過去年17800元每平方米，如果21年香港可以銷售那麼均價估計可以突破2萬。上半年受到疫情影響，導致成交量萎縮，開竣工時間延長，且自持物業業績受直接影響，預計對毛利影響比較大，歸母淨利潤增幅比全年會有一定的下降。拆分業務來看，物業收入我們預計20年（疫情調整後）能達到50億，商娛達到19.5億，酒店達到23.5億。另外我們物業和酒店兩年內分拆上市計劃不變。

最後一頁是我們未來幾年的銷售預測，首先2020年銷售目標會在3000億，同時我們2020年團隊考核以權益後核心利潤貢獻度來作為主要獎金考核；集團在大灣區擁有大量土地及優質項目，同時依託長三角以及海峽西岸的巨大優勢，以上優勢對業績的提升顯著，能夠保障集團連續5年的高銷售增長、5年的高核心利潤增長、高股息、連續十年的低負債的穩健經營。集團投資性物業持續高增長，並將在未來三年內會有大量標杆商業、辦公、酒店入市、及分拆上市計劃和派發特別股息。世茂集團將充分深耕城市核心經濟圈，全面升級為城市賦能的戰略佈局，積極推進城市未來發展，同時，現有股價估值的不匹配也將給投資者創造可期的回報。

問答環節

Q1：銷售角度，是否對總銷售規模排名有前五目標？從權益銷售角度來說，權益佔比是否有預期？

A：世茂不會與特定企業比銷售或排名，但是公司有自身目標在前十或前二十的增速，希望在2020和2021超過平均增速。如果公司在2020和2021連續兩年都超過了前20的平均增速，那公司的排名還會上漲。公司有信心在2020和2021跨越前20的平均增速。權益方面確實有所下降。公司在過去兩年，進入了更多的城市，做了更多的收併購，項目拓展合作，所以權益數有所下降。原本2020和2021可能降至60左右，但是現在2020可能維持在65以上。原因是公司考核給團隊獎金是按照權益數算的，對於新的考核機制公司有信心維持65以上，該數據位於市場偏高一些。

Q2：拿地角度，在現在疫情之後，公司是否也有比較好的拿地機會，一二線和三四線的理想佔比是多少？

A：在拿地方面，今年市場環境較好，不過只針對大型房企，對於中小型房企還是會有壓力。所以機會還是有的，但是現在好的項目和可收購的對象也不是太多。公司還需更多的時間去消化，做盡調，做了解，今年的土地預算和去年差不多，並未提升，希望多走渠道。今年一季度，土拍方面是特別貴的，所以也在用不同的方式。現在拿到一塊舊改地，今後在城市更新這塊是很好的拿地補充，也會通過收併購和土拍，還有會進入一些利潤比較高的城市。佔比來說到今年年底一二線佔比75%，一線會超過25%，二線在50%左右，同時接近15%二三線，剩下弱一點的三四線會佔10%左右。

Q3：在正常情況下，在銷售上面今年可以到什麼水平？預計2020和2021超過行業前20的銷售速度，是否能保持？

A：3000億是考慮疫情之後比較謹慎的判斷，有15%的增速，對比其他，15%的點已經略高。3000億是按照5000億以上可售資源的60%來做的預測，這幾年的去化率都是65%。如果能做到65%，那就是3300億左右，在25%的增長，所以正常情況下會高出預期，但是不會像17，18，19年做到50%以上。一般核心利潤做到20%以上，銷售增速在30%左右。

Q4：收併購方面，世茂投入資金有多少？

A：公司近幾年收併購比較多，在這方面的能力也有所提升，但是收併購總體較為複雜。今年，收併購的機會還是比較多。行業還在整合，但是是否還是有好的標的還是一個問題，前100的標的已經比較少了，所以需要看一些比較小的公司，相對小一點的公司問題也是比較多。在今年，公司對收併購，提升了要求，不一定還有這麼好的標的能做這麼多，會謹慎一些。公司現在土地儲備了一萬多，還有4000億的舊改城市更新，不是非常著急。會通過舊改，拍地，收併購，多種渠道拿地。我們會陸續開展項目，不是一次性的，因為有幾百億的負債，今年目標300億，但是入賬可能在100億，不會入得太多，如果入得太多，毛利會較低。公司會做好盡調，分析財務情況，把金融和負債搞清楚才會併到上市公司。其實現在很多是通過品牌輸入，代銷，代管，接管整個管理，接管整個公司，但是在項目上是分佈的，會分3-4年。每年300億也會分4年，所以壓力不大。

Q5: 股息怎麼預計分派率？是否會提升？

A: 股息在30%-40%，這幾年都在40%。今年是42%，原因是在年初做了增發。如果給增發的股東也派息，那就會增加到42%。未來的派息在40%，不會低於40%，這是一個長期戰略，但是2020，2021應該會增息，作為特別股息

Q6: 物管在今年之內是否會分拆？預計物管利率，分拆形式，市值？

A:物業這幾年增長比較快，去年簽約面積已經超過1億平米，目標今年做到2億平米。第三方佔比從1%增加到21%，今年也會大幅提升，在能力上做了大幅提升。物業單價在行業裡偏高，利潤也會比較好。如果今年能做到50億，物業一般淨利潤10-15，公司在中間偏上一點，公司有信心在1-2年內做到最高之一，非常看好。爭取今年能有特別股息，物業分拆越快越好。

Q7: 銷售增速的原因？

A：公司定了3000億，有15%的增速。比行業發佈的略高一點。公司可售貨只有5000億，在判斷市場下降10%-15%，卻增長15%以上。原因是在去年的收併購上，貨值很高，5000以上，去化率60%就能達到。還有一二線特別多，特別是一線超過20%，加上二線超過70%，在今年年底會超過75%，貨值估排比較好。另外公司的庫存比較少，可售資源多，並且分佈在一二線，庫存壓力不大。可以參考邵總營銷篇，今年銷售十大城市。這些城市，沒有銷售壓力，都是漲價的，在下半年都有漲價趨勢。增速還是很有信心，在2020，2021優於行業前20%。

Q8: 比較好的買地時間什麼時候出現？

A:土地市場在過去的一兩個月很火。國家注入比較多的流動資金，所以現在肯定不是一個買地比較好的時機。公司去年的土地儲備比較多，所以公司拿地渠道還是比較多的，不需要著急，可能再下個階段有很好的機會。公司現在通過和國企合作，在北京拿了一個100億土地資源，和老古董在談一些項目，通過社交平臺在鄭州拿到了舊改項目。

Q9: 今年舊改城市更新會有多少貨值轉換出來，在哪些區域？

A:舊改超過4000億可售資源，在4-5年時間，一般每年在1000億左右。但是不能保證今年1000億，一般第一年會少一些，所以現在很難說，陸續會有。比較多的會在大灣區，會有一些舊改陸續上市，銷售會在2020-2021年的。

Q10: 疫情後，售樓處和工地開放情況和銷售情況？

A: 95%售樓處已經開了，工地90%以上也已經開了。民工到位率好一點的在80%-90%，差一點的30-40%，對成本影響比較小。銷售方面，已經超過去年3月同期，從一季度來說，會下降10%以內，一二月份下降了20%左右，四五月可能也會下降一些，下一個高峰期在六月。

對工期來說可能會有1-2個月的延期，對業績來說在2-5月都會有些影響。大約在5月中下旬，業績會相對穩定，上半年在6月以後會有業績增量。在疫情階段，公司也做了一些業績保證，在一些有機會的城市和復工早一點的城市以及庫存相對較低城市，公司會加快供貨，提升供貨量。在疫情過後，一些地方政府，也有一些政策加持，公司會在這些重點城市，量價的穩步提升。在疫情期間，公司也對一些抗疫產品做進一步研究，形成了很多機會，希望通過這些機會，進一步的提升

Q11: 為什麼公司物業管理的外拓簽約項目高於貸款項目？公司未來物管拓展主要是靠商業拓展還是併購？

A: 物業公司的發展主要有三方面。一方面是母公司，給的數字，這是很大的，而且母公司給他輸出的單價在行業也是中高水平的。第二方面，外拓單價比較高，因為不單單是住宅外拓，還有業態外拓。外拓的量不是非常大，所以單價較高。公司開始外拓沒多久，所以價格較高，隨後也會慢慢下降。第三方面，行業平均價格較低是因為收併購較多，公司收併購也是剛開始，還有一些外拓是通過母公司戰略合作，產品比較高端，隨之物業費也較高。

Q12: 海峽子公司能自己做主拿地還是母公司規定？

A: 海峽有個表叫組織變革，有項目，片區，城市公司，地區公司，還有一些高級的叫特區。去年就有一個公司，就是特區—海峽公司。特區就會有特區的授權，這些授權就包括在拿地上有一定金額的土地，是不需要上集團的土地會，只需要一個備案，但是最終的授權價還是要集團批准。第二，拿地條件還是與現金流掛鉤，其他以外，都不需要集團批了。

Q13: 疫情對公司的酒店業務的影響和現在的進展？

A:疫情對投資性物業影響較大，但是也分。比如說物業相對影響不大，並且增加了和業主的聯繫，客戶滿意度高了。酒店的影響還是較大，隨著疫情的好轉，在4-5月會慢慢復甦，但是公司大部分集中在一二線，所以復甦可能在下半年。本來預測今年預測增長在30%左右，在29億，現在降低5個點的增速，在23億。但是不會影響酒店分拆，酒店分拆安排在物業之後，在明年可能會增速加大。在商業上，辦公樓相對沒有很大影響，但是今後可能會有影響。

Q14: 在A股世茂股份做了不少的增持，未來規劃是怎樣的？

A: 世茂股份定位清晰是做商業，是做辦公。增持原因是估值較低只有150億左右。增持對世茂房地長還是有好處的，股東應占核心利潤就會有所提升，還有小股東權益。未來做些短頻快的商業，再好一點的城市的投資。但是主要還是聚焦在一些標誌性的城市地標項目。

研究成果

管理費率或進一步提升，全年銷售及業績釋放或低於預期等。

【西南證券房地產團隊】

團隊首席：胡華如

手機號碼：18688929962

電子郵箱：[email protected]

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關鍵字: 世茂房地產控股有限公司 2019你為誰驕傲 銀行