国家继续坚持“房住不炒”的基本原则，楼市平稳过渡。2019年上半年楼市经历了小阳春后，下半年行业调控不断深化，市场氛围由热转冷，认购率及成交速度均明显下降。
这样的大环境下，只有那些能够审时度势精耕细作的企业才能抵御严冬并脱颖而出。
2020年3月30日晚，首次上市的房企新力控股发布2019年业绩：2019年，新力控股实现营业收入约270亿元，同比增长220.7%；归母核心净利润为18.5亿元，同比增长485.2%。
而新力控股就是这样黑马成色十足的年轻房企，不仅保持稳健发展的态势，还迎来了发展的“丰收期”。
上市仅3个多月就货纳入恒生综合指数并调入港股通，表明资本市场对新力控股投资价值的认可。
此前曾写过新力控股：（2013.HK）或资本认可的地产新贵的报告，此次公司2019年业绩爆发也是对过去文章逻辑的一种认证。
如此看来，公司没有辜负投资者的期许。
一、收入多元化，业绩处于爆发期
新力并没有偏安江西一隅，自2016年起即走出江西，面向全国。
营收及核心净利润双高增长的背后是全系住宅多元化产品系列的展现，除此之外，公司也开发与住宅物业融合的商业物业，助力升级区域商业，打造打造20分钟生态生活圈。
地区收入也趋于分散。
若按2019年权益销售额地区划分，江西省权益销售额占比达54.3%，单一地区比重有所下降，大湾区、华中华西及长三角区域收入比重也显著提高，公司已从区域房企迈入全国，分散的地区收入有效降低过去依赖江西省单一销售风险。
资料：新力控股2019年业绩公告
除了当期的销售发生变化外，预示未来发展方向的土地储备可判断出公司目前发展方向主要是聚焦四大区域的二线城市。
2019年新增土储权益面积约为2.76百万平方米，其中长三角地区占44%（如合肥、无锡），其次华中华西及其他占24%（如成都）。
截至2019年全年合同销售914亿元，同比增长28.6%，其中权益销售额为451亿元，同比增长30.1%；
判断房企的先行标除了合同销售外，就是合同负债（预收账款），合同负债表示的是房企未来利润的深厚。
随着合同销售规模的快速增长，新力控股合同负债从2016年的71.19亿元上升至2019年的342.31亿元。而这部分可以视为是公司未来释放利润的保障。
据新力控股披露的经营计划，公司2020年可售货值充足，并披露全年全口径增速将达到20%，高于行业平均。
基于目前降准降息市场基本面，新力控股完成2020年销售增速目标问题不大。
并且良好的合同负债（预收款）及销售金额，有望使新力控股2020年营收及利润继续保持高速增长。
二、财务分析
判断房企具备爆发性的同时是否仍具备可持续发展，主要是看公司的规模、盈利水平及债务。
新力控股总资产从2018年的776.07亿元增长至2019年的962.23亿元，净资产（含非控股）从2018年的50.6亿元增长至2019年148.96的亿元，同比增长分别为24.0%、194.4%。
过去的小而美具备业绩爆发特点，如今公司资产规模增长的同时兼顾盈利水平高质量提升，实现盈利及规模双增。
从下图可以清晰的见到公司的盈利能力不断改善，尤其是净利率及股权回报率（ROE）。
虽2019年销售毛利率出现小幅下降，为29.6%，但总体仍处于高位。更重要的公司2019年期间费用率增速放缓及合理利用杆杠，最终反映于净利率及股权回报率（ROE）。
从ROE来看，公司权益乘数略减少，看似杠杆变化不大，但实际上公司债务现状已出现质的改变。
净负债率是衡量地产公司财务杠杆水平最重要的指标，新力控股的净负债率2019年已经降至67.0%，其债务风险已大幅降低。
从资产负债结构来看，截止到2019年，公司总债务为265.73亿元。其中短期借款约116亿元，仅占总债务结构的44%，账面现金储备约165.99亿元，现金短期有息负债比达到142.5%。
回顾上市前与上市首份财报，新力控股2019年的现金短期有息负债比相比2016-18年表现出明显的进步，也就是说，新力控股2019年的货币资金足够偿还其对应的有息负债。
总体上看，公司短期偿债能力稳健上升。
短期偿债能力上升、净负债率及支付利息减少的主要原因是短债长置的操作以及银行贷款起了关键作用。
众所周知银行利息相比信托、资管要低，在整个负债结构方面，2019年新力控股的银行贷款占债务比重为57%。至此公司2019年加权平均债务成本为9.2%，较2018年较少0.1个百分点。
另外新力控股通过多元化的融资方式进一步优化债务结构。
早在2018年的非公开发行公司债之际就获得联合评级给予主体评级AA+，上市后不久，公司发行2.8亿美元优先票据等举措既拓宽了公司融资渠道，降低了融资成本，又能短债长置，实现以“时间换空间”。
良好的融资能力及广阔的融资渠道，对执行力强且处于高速发展阶段新力控股而言如虎添翼。
三、结语
这一次年报开启了公司释放利润的序幕。
自2016年以来，规模快速扩张的新力控股带来的是业绩也不断创新高。2019年新力控股扣非归母核心净利润同比更是增长了485.2%，增速是行业内屈指可数的佼佼者，由于结算原因，2010-2021年将是公司的爆发期。
充裕且分布广泛的土地储备，稳步上升的盈利水平，大幅改善的债务结构，不管是从定性或定量分析，新力控股都开始变得星光熠熠。
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