就在昨天，世茂發布了自己2019年的年報，隨即成為業內關注的焦點。為何？因為這是世茂自“世紀”併購後重新殺回前十的一份財報，大家自然都想關注世茂在2019年的各種數據表現。
在開啟今天的年報分析前，阿倫首先要介紹一下世茂在這幾年的排名表現。2013年，世茂第一次躋身行業十強，隨後一年更是前進到第八的位置。然而好景不長，從2015年開始一直到2018年，世茂都跌出了行業前十，最低谷時甚至成為了十六郎。可想而知，彼時的管理層揹負了多大的壓力。
那麼，究竟是怎樣的表現，讓世茂得以殺回前十呢？殺回前十後又能否在今年守住十強的位置呢？接下來，我們開啟今天的年報解析。
1、簽約額及簽約面積
公告顯示，2019年世茂簽約額為人民幣2600.66億元，同比2018年的1761.50億元上升47.6%。增幅方面，與2018年的74.8%相比有明顯放緩。
簽約面積方面，2019年交出的成績是1465.6萬平方米，與2018年的1068.7萬平方米相比增加37.1%。增幅方面，與2018年的76.3%相比，增速明顯下滑。
可以看到，以上兩組數據，世茂在2019年的表現與自己在2018年的表現還是有較為明顯的進步，漲幅在Top10房企中也屬於平均線之上的，因此世茂才得以重新殺回前十。但需要注意的是，世茂的漲幅存在明顯放緩的跡象，兩組數據與自身2018年的漲幅相比，都顯得差強人意。
從這兩組數據可以看出，世茂雖然重新躋身前十，但站得並不那麼穩。
2、營業額
2019年，世茂的營業額為人民幣1115.17億元，同比2018年的855.13億元上升30.4%。阿倫查閱了世茂2017年的年報，當年的營業額為704.30億元，據此計算出2018年的增速為21.4%。對比下來，2019年的營業額增速相比2018年更快。
從這一項數據的表現看，世茂無論與Top10相比還是與自身相比，都領先一步，這是世茂在2020年守住十強位置的底氣。
3、毛利
公告顯示，2019年世茂的毛利額為人民幣341.31億元，同比2018年的269.49億元上升26.6%。查閱2017年年報得知，當年的毛利額為214.30億元，由此計算出2018年的毛利額漲幅為25.8%。
綜上，2019年世茂在毛利額的漲幅與2018年相比近乎持平，只有0.8%的微漲。與Top10房企相比，這樣的漲幅應該說處於平均水準，並無任何優勢。世茂如果想在2020年站穩前十的位置，則需要進一步提升自己的毛利。
4、淨利潤
說完了外在的數據，接下來我們來看看世茂的內裡。在年內核心業務淨利潤方面，世茂共錄得人民幣
153.25億元，與2018年的117.32億元相比上升30.6%。為了計算出2018年的漲幅情況，阿倫查閱了世茂2017年的年報，發現並未公佈當年的核心業務淨利潤數據，因此無法得知其增速對比情況。僅就2019年的漲幅情況看，與行業十強的平均水準相比，還是要略高一些的。在年內股東應占核心業務淨利潤方面，世茂交出的成績單是人民幣104.78億元，同比2018年的85.51億元上升22.5%。2017年，這組數據的成績是78.40億元，由此可計算出2018年的漲幅為9.1%。對比下來，2019年的漲幅還是很可喜的。
與此同時，在股東應占核心業務淨利潤率方面，世茂交出的成績是14.1%，與2018年的漲幅14.6%相比有所
下滑。由上述三組數據不難看出，世茂在2019年的盈利情況還是比較不錯的，三組數據中的前兩組均有較為明顯的提升，儘管在淨利潤率方面出現了小幅的下滑，但基本上算是瑕不掩瑜。
5、負債
想要衝擊十強，強有力的盈利是必須要有的。但衝進十強後，想要站穩腳跟最後達到立足十強，則需要對自身負債進行把控。就如同籃球上的那句名言“進攻贏得球迷心，防守贏得總冠軍”一樣，如果說盈利能力如同一支球隊的進攻水準，那麼負債便是這支球隊的防守功底。
我們看到，2019年世茂的淨負債率為59.7%，與2018年的59.4% 相比微增。賬面現金約為人民幣596.23億元，與2018年的495.80億元相比增加20.3%。該數據在2017年的表現是330.07億元，由此可計算出2018年的漲幅為50.2%。那麼對比一下，就可以看出在現金流方面，世茂與自身相比出現了明顯的增速下降，而20.3%的漲幅表現也與Top10的水準不符。由此阿倫給世茂的評價是：一支攻強守弱的球隊！
6、土儲
如果說前面五組數據是世茂的現有表現，那麼最後這一組土儲的數據則關乎世茂未來的高度。公告顯示：世茂在2019年新增土地儲備3092萬平方米（權益前），累計土地儲備約為
7679萬平方米（權益前）。從分佈上看，這些土地主要集中在重點一二線城市和強三四線城市，新增土地儲備的平均樓面地價為5035元/平方米，世茂整體的平均土地成本為5303元/平方米。從這個細節可以看出，世茂在2019年的拿地價格甚至低於集團整體的土地成本，一方面這體現出世茂不拿高價地的決策態度，另一方面也與其在2019年多次併購有關。可以說，土地成本的下降，提升了世茂未來爆發的潛力。
7、隱憂
前六組數據是從年報中可以看到的，但這第七組則是需要透過數據背後解讀而出的。
需要警惕的是，世茂在今年1月那場“世紀”併購中將福晟的大量資產吞併，正所謂“飽餐一時爽，下肚難消化”。 就像阿倫在併購當天寫下的那篇《【世茂併購福晟】嘴大吞食易，胃脹消食難！》一樣，對於世茂借道福晟進軍舊改的行為，阿倫是非常不看好的。誠然，通過併購可以擴充規模，增加貨值，但在福晟生死攸關之際接盤，就像是一個嘴大的漢子吞下一桌子美食，吞下去容易，但吃的食物太雜，骨頭太硬，嚥下去難，非要就著飲料強行嚥下去還容易卡嗓子，就算進到肚裡了想要消化掉也是更加困難，搞不好還會傷到胃。
所謂“舊改”，說白了就是毛地。資深一些的業內人都清楚，毛地為什麼便宜？因為它不同於淨地。淨地是什麼？淨地就是政府負責拆遷好了出讓的土地，開發商拿地即可開工，所謂的“高週轉”基本上拿的都是淨地。而世茂所收購的福晟資產，存在大量的毛地，即未拆遷土地。
“逆風不慫，順風不浪”，逆風中的世茂做到了堅韌，但現在來到順風局後，世茂似乎是有一點兒浪了。實際上粵港澳大灣區的未來確實是很多人看好的，但並非每一塊地都值得拿，每一份食材都新鮮。吃的不好了，容易鬧肚子。
就在3個月前，福晟潘偉明對外講過他和村民們的那238桌宴席，言猶在耳，現在看起來和和氣氣，等到真正世茂要拆遷的時候，不知道還能不能擺得起來。即便擺起來了，恐怕也會是世茂與村民之間的一場“鴻門宴”。
阿倫展望：
看完了全部的數據，阿倫對世茂在2020年的前景也有自己的展望。首先，在行業激烈競爭的背景下，“城頭變幻大王旗”是常有之事，戰場上本就沒有常勝將軍，因此即便今年世茂再度跌出前十，也絕非什麼意外的事情。從銷售額方面看，如果世茂能夠實現許世壇在業績會上所言的3000億元目標，那麼按照這個標準應該還是可以繼續躋身前十的。然而目標是目標，現實是現實，能否實現，還需要一個月一個月的業績作為累積。
所以，對世茂而言，費勁心力殺回前十並非終點，真正的挑戰，從2020年才剛剛開始。最後用尼采的一句名言來結束今天的年報解讀，那便是：
使慾望得到昇華
才能防止慾望的泛濫
我是阿倫
地產圈老司機
2007年成為記者
發佈文章6000餘篇
累計字數超800萬字
2016年創立阿倫侃房
2017年成立阿倫工作室
現已入駐13家主流媒體平臺
閱讀更多 阿倫侃房 的文章
