6問碧桂園“增長”

文\\潘永堂

2020年房企最大的熱詞，依舊是“活下去”。但，這更多是對中小房企以及高負債房企的警醒，

對優秀房企而言，此刻的考題應該是——如何穩健、持續的增長？

增長的命題，在2020年疫情之下的市場，在“活下去”的行業主基調下，更見“力度”。

老潘今天探討的問題是，不是行業的增長，而是碧桂園的“再增長”命題！

第一，作為3年銷冠，碧桂園未來還能持續中速增長嗎？

畢竟萬科總裁剛表態：2020年萬科銷售額下降是一個小概率問題。值得感嘆的是，行業巨頭都開始談“業績下降”的話題了。

第二，碧桂園還能增長多少？疫情襲擊下的2020年，碧桂園

第三、碧桂園，憑什麼繼續增長？增長的底牌是什麼？

第四，同樣是增長，未來碧桂園增長方式有何不同？

第五，與增長伴生的“關鍵動作”有哪些？如何安全的增長？

第六，碧桂園的增長與其他巨頭有什麼不同？

僅是探討，權且拋磚引玉！

1問：冠軍，還能長多少？

高處不勝寒，但亦有無限風景。

市佔率4.8%，權益合同銷售額5522億後，未來碧桂園還能增長多少？這是我們對地產銷冠的第一問。

問得是碧桂園，其實問得為自己，即這個行業的未來，還有哪些可能性？

應該說，逼近5%市佔率，是地產行業集中度提升的一個關鍵節點。

過去幾年，碧桂園各方面綜合增速一直超過全行業的增速，過去的市佔率觀感，長期停留在3%，4%多年，但如今，頭部房企把這一指標拉昇逼近到5%。

今天房企都在談去單一規模化，但作為市場化競爭的企業，市佔率是競爭指標，亦是行業地位指標，與過去房企高度分散不同的是，今天的房企巨頭化多了，討論和關注市佔率的時候到了。

今天房企都在紛紛談不唯規模論，這是平衡發展觀，是對的，但不能理解過頭了，不唯規模不是不要規模，不談規模了，也絕非規模不增長了，甚至中高速增長也是正常的。

事實上，坊間傳聞，去年年會吳亞軍就暢想了龍湖2030年住宅權益銷售突破9000億，作為當下行業老十，未來10年力爭繼續規模增長破萬億（全口徑），那麼當下碧桂園未來10年當如何？

事實上，萬科、恆大就提出過萬科萬億大市值，恆大破萬億銷售額，就在今天業績會，恆大鎖定了破萬億的時間表，即力爭2022年恆大破萬億！

回到市佔率和碧桂園話題，4.8%市佔率之後，碧桂園，未來還能“長”多少？

與美國城市房地產最大市佔率是8%，而對比當下中國城市深耕單一城市乃至單一省份最大房企市佔率是13%，但房地產的區域性特徵帶來一家龍頭房企在全國市佔率一定小於單一省份最大市佔率。所以，隨著集中度繼續提升，未來冠軍房企市佔率提升到6%、8%，也是大概率事件。

如此說來，碧桂園還有較大增長空間。

長遠有空間，也樂觀，莫斌也表示：“碧桂園對未來的信心來自於中國市場城鎮化巨大的空間，還有就是中國市場宏觀的調控能力和內在的競爭力。”

談及2020年，莫斌表示：“能夠在今年比去年做得更好一些，去年，中國房地產市場份額達到了高點，在去年的基礎上，2020年應該會有所回調。碧桂園將在去年的基礎上進一步的提升，市佔率一定會有所提升。”

的確，2020年很多機構和房企都表達了行業銷售額下降的判斷，比如預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%；而旭輝預測2020年銷售比2019年下降7%到10%。

碧桂園2020年業績繼續增長，而行業規模在略微下降，因此碧桂園2020年市佔率破5%，或是大概率事件。

2問：保守否？如何看待增速10%

明面上碧桂園沒有公佈2020年的銷售目標。

但事實上，我們可以間接推測出來。

2020年預計推貨9066億（存量帶入2129億），如果按照去化率67%，那麼，如此計算下來，碧桂園

相對於2019年的5522億，碧桂園2020年業績增速正好“10%”！（與2019年較2018年的增速相同）

10%，是什麼概念？

10%，是否保守了？

這裡老潘來好好說說。

第一， 沒對比就沒發現。房企第二梯隊2020年銷售額增速大多都在5%到15%左右，相對第三方顯示的碧桂園7000億全口徑，僅僅在千億初期的房企增長率還在10%上下，那麼，碧桂園7000億量級的10%目標，其實“不算保守的”。

而在第一梯隊TOP10房企中，恆大9%、華潤9%，融創9%，正在勢頭上的世茂2020年也“保守”提出15%，而昔日龍頭萬科在2019年增長進入個位數3.9%後，總裁祝九勝更是表態：2020年萬科業績下降是小概率事件。

誠然，萬科2020年業績繼續增長是值得信賴的，但輿論關於萬科業績2020年下滑的論調已經出現，也是一個值得關注的信號。

第二、推貨來看，推測碧桂園2020去化率67%，相對2019年去化率72%，其實已經很謹慎保守了。

事實上，面對疫情碧桂園反應也很快，即碧桂園項目早在1年前就100%開放線上售樓處——鳳凰雲，而且截止目前，除湖北個別地區外，碧桂園97%銷售中心線下復工，95.2%工地已經復工，而且湖北的銷售只佔全國銷售的4%左右，因此影響有限。

事實上，碧桂園在5500億元徘徊了一年，自自2018年權益首次破5000億，坐穩5000億元后，按推測，2020年以10%增速衝擊6000億，也算順理成章！

其三，從時間軸來看，碧桂園其實這些年的確提質降速了，2016年、2017年、2018年、2019年碧桂園的4年銷售額增速為120.3%、78.34%、31.25%、10%，而如今2020年預計10%，看起來是一種“謹慎”的心態。

事實上，百強房企2019年權益銷售金額同比增長6.5%，而2020年行業銷售額還會下滑，外加疫情影響，因此，碧桂園2020年10%目標並非保守，反而更體現出其樂觀、自信的一面。

因為——10%，站在5522億上的大象起跳，這需要矯健的體魄！

3問：高處不勝寒，如何安全增長？

進入權益合同銷售額5522億節點的碧桂園，未來的增長安全命題與增長同等重要。

何為安全的增長？

巨頭也可以倒塌，利潤決定企業走多遠，但現金流決定企業是否時刻活者。所以，究其根本，房企談安全，談活下去，活得久，歸根結底是現金流問題。

事實上，碧桂園在業績增長上看似激進，但實質上碧桂園在增長安全上有極強的自律和紀律。這些年，碧桂園長期保持了“低負債、強造血、高去化、高回款、高現金短債比”的本色。

首先，碧桂園在頂層設計構建了

碧桂園過去的12年之內淨負債率一直控制在70%以內，而2014年～2017年，碧桂園的淨負債率指標分別為56.9%、60%、49%、56.9%，近年來更是下降到50%以下，比如2018年49.6%，2019年僅有46.3%，不排除2020年繼續下降的可能。

與之對比其他中高速增長的規模房企，大多奉行“高槓杆、高負債”下的債務驅動，事實上，對比2019年上半年營業收入前30名房企的淨負債率均值為104.6%，最大值為230.4%，對比之下，碧桂園長期低淨負債，是剋制的。

其次，在現金流上，碧桂園自我造血能力優秀。

在碧桂園超強去化和銷售回款能力下，作為自我造血的“淨經營性現金流”從2016年起，碧桂園就連續4年為正。民營上市房企中，僅碧桂園、龍湖、萬科等少數幾家公司能夠持續數年實現淨經營性現金流為正；

其三，現金為王下，回款重於銷售，碧桂園的回款和持有現金，在行業也堪稱優秀。

以2019年為例，碧桂園權益銷售回款率竟然高達96%，而2018年也在91%，這是碧桂園的厲害之處。

也因此，碧桂園2019年年底可以手握現金2683.5億，成為有史以來碧桂園的現金最高值，佔總資產的14.1%，對比同5000億+量級的房企，萬科持有貨幣資金 1661.9 億，融創1257億，碧桂園超過1000多億。

除此之外，2019年末碧桂園未使用授信額度3168億。

其四，現金短債比太高則浪費，太低則不安全，應該說碧桂園在現金流安全上表現出較好的“刻度”。

碧桂園一年期內的短期有息債務約1163億，因此現金短債比高達2.3，相對2018年的1.92，碧桂園在2019年其實加強的債務安全強度。事實上，對比某50強上市房企，現金短債比僅為為0.7。

活下去等同於現金流持續安全，碧桂園高度自律的現金流管控體系，確保了在高位增長途中的安全！

4問：增長的底牌，是什麼？

房企這些年有很多空喊增長口號的，3年破千億最終擱淺，或者未來3年30%控速結果今年都控制到10%到15%左右，很多時候，增長是需要底氣、尤其是底牌的。

沒有牌、沒有能力，最終大概率就是忽悠。

對於碧桂園未來的中速增長，底牌是什麼？

首先，碧桂園全國權益可售資源高達2.4萬億，按照2020年6000億量級來計算，足夠未來3、4年發展所需，這說明碧桂園基礎牌量是夠的。

其次，光有牌還不夠，得有幾張好牌。對此，碧桂園2.4萬億土儲質量又如何了？

首先，碧桂園投資佈局的城市基本面過硬。

• 第一，2.4萬億土儲73%的權益貨值位於中國五大城市群，比如在大灣區，碧桂園權益可售資源就高達6317億。

• 第二，持續看好新型城鎮化，碧桂園根據《2019年新型城鎮化建設重點任務》，判斷落戶政策將使得城區人口在100萬-500萬的大城市成為主要受益地區，而碧桂園的目前土儲97%位於常住人口50萬人以上區域，93%位於人口流入區域，說明其投資有基本面支撐。

其次，對於三四線，目前幾乎絕大多數房企都在迴歸一二線和堅守一二線，但碧桂園投資方向堅定看好新型城鎮化前景，堅持佔領三四線、堅定下沉五六線、謹慎佈局一二線。

這一度讓投資者擔憂，三四線真的靠譜嗎？

對此，碧桂園給出了自己的實踐成績單和穩健的策略。

其一，你做三四線未必好，但碧桂園做三四線是幾十年的功底，碧桂園擁有全產業鏈的整體作戰能力，碧桂園對三四線天生就有敏銳度和競爭力；

其二，從實際土儲投資轉化的結果來看，碧桂園在三四線的投資依舊是有效的，價值鮮明。比如碧桂園在眾多三四線城市項目獲取18個月的投資轉化率為1.27，而對比同行的一二線城市項目，該指標為0.71或以下，這樣說明其深耕三四線實現了高回報；

其三，碧桂園在三四線也是擇優錄取，比如在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處於庫存短缺或合理狀態，對應三四線城市權益貨值的88%。

因此，和國運在一起，就能前途無量。

當下中國城鎮化率突破60%，距離發達國家80%左右比率還有差距，還會繼續提升。

楊國強曾多次表示，看好三四五線城市的房地產市場，因為隨著農民工工資提升，他們就產生了居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住，因此，他們最大可能會在有學校、醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。而這正是碧桂園一直擅長的戰場。

事實上，2017、2018年很多房企紛紛撤離三、四線城市，對碧桂園是否是機會？

對此，碧桂園常務副總裁程光煜：“碧桂園按照一至六線均衡佈局、投資標準不變的方式獲取土地。”

最後，船小好掉頭，船大抵風浪，碧桂園土儲就比較均衡。

截止2019年，碧桂園實現了31個省份全覆蓋，其中包括282個地級市，1299個縣/區，憑藉在1-6線城市廣泛而均衡的土地佈局，這在全國房企是獨一份。

目前2.4萬億土儲，按照城市等級劃分，目標為一線城市、二線城市和三四線城市的權益可售資源分別是2906億元、6140億元和7976億元；

得益於五大城市群、精選優質城市，更得益於全國均衡佈局，碧桂園的業績穩定性往往更強，對此，莫斌也強調：“2020年，對於碧桂園來說，穩健經營才是首位，得益於公司佈局，有相對大的空間去調整。”

5問，增長方式，怎麼變？

地產下半場，地產已經不是關注增長，而是關注則增長航道、增長方式的問題！

道理很簡單，以前很粗放的方式與套路，因為行情好也能實現增長，但如今，行情差了，市場變了，沒有新拓的增長渠道，沒有更好的增長方式，企業是很難在未來中長期繼續保持增長的。

首先，從增長航道來講，規模房企都開始了多元化，比如龍湖四大航道、金地一體兩翼、正榮三駕馬車、萬科八爪魚、融創五大產業。。。。房企的多元化最終呈現出多樣性。

但無論如何，2019年初，碧桂園明確地產、機器人、現代農業是未來三大重點業務，“多元佈局、協同發展”，在年報發佈會上，莫斌這樣說；如果將主營業務比做“老虎”，新業務相當於“翅膀”，老虎插上翅膀，公司的發展會越來越好。

而在2019年的業績成績單上，我們也看到，碧桂園97.8%的收入來自物業銷售（2018年佔比為97.4%），2.2%來自建築服務、酒店服務以及租金收入（2018年佔比為2.6%），上述業務的營收貢獻基本維持在2018年水平。而作為物業的碧桂園服務2019年營收96億，但因為分拆獨立上市，故2019年度物業管理服務的收入為0。

相對而言，碧桂園的增長航道有自己的邏輯。

其一、碧桂園未來的競爭力從何而來？

楊國強認為：“如果我們不走科技的道路，我們的競爭力會大打折扣。”

基於此，機器人和現代農業都是高科技的代名詞之一。也基於此，有傳聞表示，楊國強近年來對地產主業頗為放心，所以他花費更多精力潛心研究新領域，機器人和農業，這是他的“心頭好”。

其二，機器人和現代農業都是為地產主業服務，比如機器人核心是建築機器人，這樣能為地產主業賦能和提升品質穩定性。

目前，外牆噴塗機器人的工藝、工效都有較高的提升，預製內牆板搬運機器人一次可以搬取3塊單塊重量約180公斤的牆板，安全性和工作效率都大幅提升。

而現代農業則與碧桂園巨大的社區零售直接結合，為業主提供更好更健康的服務之外，也將產業鏈價值發揮到最大。

作為業內規模最大的龍頭房企，碧桂園深知當前行業發展的痛點，率先用“建築機器人+裝配式建造”的模式探索生產方式變革。在碧桂園創始人、碧桂園董事會主席楊國強看來，這是碧桂園未來核心競爭力所在。

截止目前碧桂園機器人中主要研發的是建築機器人，目前已研發了50款，其中有32款已經在工地上進行測試。莫斌表示：“建築機器人如果跟傳統的施工工藝相結合，相信不但能夠保證安全和質量，成本、效益和品質，都會非常突出。我們充滿信心和期待。”

第二個問題是增長方式。

自“提質控速”以來，不將規模增長放在首位的碧桂園，追求均衡、高質量的發展，慎拿地、控負債、強回款、追利潤，2019年權益銷售增速10%，營收和利潤保持20%以上的增速。

碧桂園業績步伐在穩而有序，但更有價值的是，利潤在增厚，從淨利潤表現看，2016年115.2億，2017年260.6億，2018 年485.4億，到今年的612億。

平均每天創造約1.8億淨利潤，碧桂園正成為一家很賺錢的公司。

6問：如何提升增長的能力？

持續增長，歸根到底是一種能力！

某種程度上，增長能力比增長更重要，那麼，碧桂園如何系統提升自己的增長能力？

對此，其他房企都在提均好，強化專業能力，這也對，比如有的房企在提穿越地產週期的能力，這也是戰略級的能力，讓企業增長不再過多被地產調控所束縛。

碧桂園的系統增長能力打造方向很清晰，即碧桂園這些年要全力打造碧桂園全週期綜合競爭力的提升。基於此，與2019年一樣，2020年碧桂園發展主題依舊被確定為“全週期綜合競爭力的提升年。”

首先，追求均好，碧桂園的目標是追求持續的增長，追求速度和質量的平衡，同時，通過競爭力持續的增長，實現年化回報率，自有資金的年化回報率和利潤總額的增長。

其次，追求高效率，在運營上保持繼續提升。比如在行穩致遠的過程中，碧桂園更多強調是安全和質量，以及企業的經營質量。現在碧桂園各條線強管控措施基本到位，比如工程運營環節，碧桂園目前設置了差不多600個節點，全部採用線上的形式，用App的形式，這種節點能夠有效的將碧桂園運營時間進行數據化，數字化運營，數字化碧桂園正在提速。

其三，追求更高質量的管控。比如碧桂園銷售費用管理費用就從2018年的8%下降到2019年的7%。

其四，管理更加聚焦和有效。

對比下來，萬科目前在“收斂聚焦”、“修枝剪葉”和“鞏固提升基本盤”基礎上，對組織進行全面重構。強調打造更聚焦、更有韌性的矢量組織、冠軍組織、韌性組織。

而碧桂園同樣在強化讓管理更多落位到“區域、項目”的提升上來。比如碧桂園區域和項目管控思路正在變化。

• 區域從過去的做實做強轉變為如今的做強做優;

• 而項目從過去的責任到人到如今做一成一，確保區域更優秀、項目更成功！

小結

對於規模增長，早期房企過於死磕，而在當下又過於“忌諱”。

對於房企未來的增長，一方面要明白行業大勢雖然見頂但體量依舊巨大的容量之欣慰、調控政策雖然嚴厲但維穩不大起大落反而對行業是利好，但唯獨改變的是——過去的粗放發展模式不行了，過去高槓杆為代表的"三高模式"該謝幕了，而唯有打造綜合競爭力、均好競爭力、差異化競爭的房企，才能在未來地產江湖活下去、活得好、活得久！

未來，地產下半場繼續深化，但優秀房企的春天依舊存在，他們該有遠見、信心和底氣去迎接2020，迎接地產下一個新波段！

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