21、延续“摊位”
自1984年设立首批国家级经济技术开发区以来，中国的开发区有多少？
2018年2月26日，经国务院同意，国家发展改革委、科技部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、海关总署发布了2018年第4号公告，公布了2018年版《中国开发区审核公告目录》。
这份2018年版《目录》有这样的数据：2543家开发区，其中国家级开发区552家和省级开发区1991家。
开发区的功过，在这份2018年版《中国开发区审核公告目录》中是这样描述的——
功绩：“自1984年设立首批国家级经济技术开发区以来，我国各类开发区发展迅速，成为推动我国工业化、城镇化快速发展和对外开放的重要平台，对促进体制改革、改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用。”
问题：“但在开发区发展过程中，也出现了数量过多、布局不合理、低水平重复建设、恶性竞争等问题。”
我感到在当今经济新常态、新挑战、新机遇下，究竟有多少开发区还能够风风光光地活着，这是一个大大的问号，绝非危言耸听啊。
来到金桥股份公司工作后，我仔细阅读了产业部招商总监李佳撰写的一篇文章《土地使用权到期问题研究》。
这是金桥股份公司的一个实践，从中折射出开发区历经多年后遇到的一个普遍性难题：土地到期后怎么办？我国土地管理实行的是用途管制，按土地利用总体规划，将土地分为农田、建设用地和未利用土地，建设用地分为集体建设用地和国有建设用地。现行《物权法》仅规定城镇住宅用地土地使用权年限到期后可以自动续期，其他用途的出让土地使用权到期后如何处置，至今尚无明确法律规定。
在上个世纪九十年初期形成的金桥出口加工区，到期土地的问题尚未集中显现，但已经初露端倪。政策制定部门以及立法机构亦未对此问题进行深入调研，法律法规欠缺。土地使用期限到期后如何制定相应的法律法规规范解决此类问题，成为金桥开发区如何持续发展的一个新课题。
开发区初期，依靠的是转让或出租土地、厂房等不可再生资源获得建设资金，通过当时各种招商优惠政策吸引国内外大型先进制造企业入驻。随着时间推移和法律法规的不断完善，围绕土地使用出现一些历史遗留问题，解决这类问题既不能完全照搬现行法律规章，也不能游走在现行法律规章精神之外。
2012年以来，金桥开发区就遇到了出售了20年工业土地的土地使用权到期该怎么办的问题。20年的发展历程中，当初引进的企业有的已不再从事生产，有的将房屋在土地使用权到期前出售，房屋几度易主，现在房屋在使用过程中已背离20年前招商引资的初衷，是调整回原样还是接受市场化发展成型的现状？
面对这些没有现成答案的问题，金桥股份公司没有回避。他们仔细研究国家各项土地使用的政策，积极走访开发区内的经营单位，主动请示相关部门，合力解决难题。
2018年4月10日金桥股份公司分别与三家入驻开发区的企业签约，涉及转让后续工业土地使用权20年，土地面积共计2.7万平方米，涉及土地转让金近6000万元。
历时5年，金桥股份得到了新区国资委、科经委、规土局、环保局、发改委、房地产交易中心、金桥管委会等各级政府机关的支持。对土地使用权年限届满项目采用了土地转让、土地出租方式转至业主方。在对企业进行了行业土地产出、税收等指标综合评估后，金桥股份与三家优质企业签订《土地使用权转让合同》，对于工业土地使用权到期后如何处置打开了一个通道，对于开发区的发展具有重要意义。此外，对于土地使用权到期项目，金桥股份通过市场化收购、地上建筑物补偿等多种方式，实现了土地资源的再次“回收”。
如果把开发区比作超市，那么搭建起一个个开发区就像开启了一家又一家超市。开门营业，招商引资，一个个摊位（商品）入驻。以上海为例，华联、世纪联华、农工商、全家、家乐福、沃尔玛、迪亚天天、麦德龙、吉买盛、易初莲花等等遍布大街小巷，包括那些个体户在小巷里开的杂货铺都冠上了“超市”之名。作为商品的提供商，必须对众多的超市进行选择。这种选择有信誉度、可持续发展的吸引力、品牌效应等等。那么开发区呢？全国2543家开发区，经营者的选择要求远远高于选择一家超市。
“目前，国内的产业园区及产业地产项目数以千计，且数量、质量呈蓬勃发展之势。但整体而言，各地区、各行业的产业园区的规划建设与招商管理等相关环节均存在不同程度的问题：建设品质与运营水准参差不齐，重复建设与恶性竞争愈演愈烈，空城、死城现象屡见不鲜。
对此，我们可以用‘五多五少’对业界现状加以形容，即：
（1）地产开发多，产业运营少；
（2）重复建设多，个性定位少；
（3）炒作概念多，营运内容少；
（4）扶植政策多，有效落地少；
（5）专一人才多，跨界人才少。”①
现状如此，加之新的经济大环境远比过去三十年复杂多样，我们怎么办？我们能为进入开发区的经营者们提供什么，做些什么，拿什么吸引五湖四海的资本源源不断涌入？十年、二十年前或许还不是一个难题。但是现在，特别是在中国经济大转型的时候，如何经营好开发区是一个全新的课题。本文中提及的土地使用问题只是其中一点。
在金桥股份我感受到了他们正在艰难地探索之中。
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①阎立忠：《产业园区·产业地产规划、招商、运营实战》·中华工商联合出版社出版·第2页。
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