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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
導讀：隨著全國疫情的穩定向好，各地的徵地拆遷項目可能也將漸次恢復。此時，被徵收人朋友不妨暫時放下疫情以來的內心焦慮和不安，冷靜判斷一下自己所面臨的項目究竟處於怎樣的階段。顯然，不同的階段我們要有具有針對性的應對策略。本文，在明律師就為大家簡要梳理這其中的關鍵。
為使本文的建議具有可操作性和現實意義，我們謹將整個徵收拆遷分為4個關鍵階段。
【階段一：項目啟動前期，重在及時察覺、做足準備】
對城市國有土地上房屋的徵收而言，第一階段開啟的標誌是發佈“房屋徵收範圍公告”或者“暫停（辦理各項可能改變補償安置結果事項）公告”。
這類公告一經張貼，被徵收人要注意做好以下幾件事：
1. 要及時通過公告信息瞭解自己的房屋是否處於徵收範圍內，若公告信息模糊導致理解困難，可儘早詢問社區、街道辦工作人員或者委託專業律師協助弄清。
2. 準備好自己的房屋所有權證、不動產權證及其他能夠證明房屋系合法建築的材料、證據，這是我們日後獲取補償安置的基礎性條件。
3. 做好家人（房屋共有權人和共同居住人）的溝通工作，統一補償安置訴求，不在隨後的協商談判中出現不同聲音。
4. 家中要隨時留個“明白人”，為參與接下來的徵求意見、選定評估機構等環節做好準備，儘量不要將這些任務交給對法律瞭解不清的中老年人。家中留人同時還具有守房、取證的多重作用。
5. 準備必要的取證器材，譬如可拍攝較清晰照片、視頻的手機，監控探頭等。
農村集體土地徵收則以“擬徵地公告”“徵地告知書”等名義標誌啟動，鑑於農村的複雜法治環境，我們建議被徵地農民第一時間將這類公告拍照保存並諮詢律師，在律師的指導下做具體的準備工作。
“不按套路出牌”是農村地區工作的一大特點，與其“找規律”不如隨機應變、靈活調整。大體而言，上述5件事農民朋友也可以一一去落實。
【階段二：徵收決定依法作出前後，知情、參與、監督不可少】
我們將第二階段劃在“徵收決定依法作出前後”，此時被徵收人要做的事情都是圍繞“房屋徵收決定”或者“徵地批覆”開展的。
對城市而言，被徵收人要重點關注徵收補償方案的公開徵求意見環節，務必拿到徵收辦提供的至少每戶一份的補償方案草案，並及時對其中不滿、存疑之處書面提出意見。此時要注意，光用嘴說“有意見”是沒用的，一定要落實在紙面上。
對舊城區改建類項目，能夠爭取到聽證會機會的，要積極爭取。
在這一階段還會有許多法定的程序步驟，但被徵收人若需要審查則要通過申請政府信息公開的途徑，故持續諮詢專業律師獲取指導很有必要。
大家要注意3方面問題：
1. 同一項目的被徵收人之間要加強聯繫溝通，形成合力，避免很輕易地被“分化瓦解”甚至相互之間產生矛盾、不理解。
2. 評估機構選定一定要參與協商、投票直至最後的搖號、抽籤，不要認為和自己沒關係、參與了也沒用。
3. 配合徵收調查登記人員入戶查驗證件、測量房屋實際面積，但不可將證件的原件交出。需要簽字的內容原則上一律先詢問律師，在存在疑問時不籤為宜。
一旦房屋徵收決定依法作出並公告，第一時間將全部可見到的材料提供給律師，由律師判斷是否需要依法提起行政複議或者行政訴訟。自此刻起，切勿繼續自行救濟，否則效果將會完全不在被徵收人可控的範圍之內。
農村此階段的情況尤為難以判斷，原因在於2020年新施行的《土地管理法》主要改動的就是這一階段。
但其中的基本原理與城市類似，一是要及時針對擬徵地補償安置方案提出意見、要求聽證；二是要配合擬徵地補償登記、調查，但對存疑的結論性材料可不簽字；三是在存疑時暫不簽訂任何名頭的補償安置協議，無論徵收方、村裡如何解讀這份協議的性質。
如果聽證會得以召開，委託律師參與將是很有效的舉措。基本上律師一出面，涉案項目的合法性究竟如何完全是藏不住也糊弄不過去的。
總之，這個階段的重要性不言而喻，“知情-參與-監督”是被徵收人要以行動落實的。若連知情都做不到，後面的問題可就嚴重了。
【階段三：徵收決定作出後的協商談判】
這一階段處於“徵收決定”作出後到補償決定作出前，主要程序性環節是評估和可持續多次的協商談判。
對城市而言，評估程序極其重要，被徵收人要圍繞入戶實地查勘的配合與監督、分戶的初步評估結果公示時的及時瞭解情況、收到評估報告後的申請複核、專家委員會鑑定等展開救濟。
切勿錯過評估報告的申請複核和專家委員會鑑定環節，否則在後續訴訟中極可能會被法院認定你自行放棄了對評估報告的救濟權利，認可了專業評估的結果。
同時，被徵收人要針對補償安置方式、停產停業損失和室內裝飾裝修價值的補償等事宜及時與徵收辦對話協商，協商過程可進行錄音取證，並保持“不卑不亢”的良好態度，切勿過分情緒化。
在此階段，要謹防“以拆違促拆遷”或者“以拆危促拆遷”情形的出現，一旦徵收方用上了這些“歪門邪道”來逼籤，被徵收人一定要及時聘請律師提起有針對性的訴訟，切勿再憨憨地等著徵收方按“法定程序”推動下一個步驟。
對持續性出現的打砸門窗、封堵大門、“六斷”（斷水、電、氣、熱、路、網）等逼籤，被徵收人可及時報警、取證，並針對單一的逼遷行為考慮申請查處、申請人身及財產安全保護、提起行政訴訟等輔助性的救濟措施。
農村此階段的措施與城市大致差不多，法律上的差異由律師來把控，老百姓要注意做好以上事情。
【階段四：強拆的“前置決定”作出後，堅決聘請律師起訴】
這裡的“前置決定”是一個非專業性的表述，但卻很好理解：能夠直接引發司法強拆的那個名為“決定”的文件，訴得就是它。
城市範圍內一般叫做“徵收補償決定”，農村徵地中叫“責令交出土地決定”，拆遷宅基地上房屋時則可能名為“拆遷裁決”或者“補償（事項、方案）決定書”。
牽涉無證房屋和危房的，還可能出現“責令限期拆除決定”和“解危排險通知”等名稱，當然它們是行政機關就有權強制執行的。
一旦收到這些文件，被徵收人一分鐘也不要耽擱，及時委託自己信得過的律師，按律師的指導去做。再自力救濟下去，結果幾乎只能是徒勞無功，等來的將會是強拆的挖掘機上門。
大家不難發現，我們的建議“頭重腳輕”，原理就在於越往後走救濟的空間會越被壓縮，對被徵收人而言可做的事情就會越有限。大家務必要把功夫下在“頭”上，不要到了最後才想起來著急。“前緊”的目的是為了追求“後松”，這是我們要灌輸給大家的重要理念。
在明律師最後要提示廣大被徵收人的是，農村和城市在面臨徵收拆遷時雖適用的法律規範有所差異，但其大致步驟、原理都是相同的。我們希望大家都能謹記上述4大關鍵階段，做好每個階段自己該做的事情，不做不該做的事情（譬如無目的的走訪、反映意見，與徵收方發生正面衝突，與委託律師就救濟策略等爭論不休），那麼獲取公平、合理的徵收補償將會是我們必將迎來的結局。
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