MissShang的微生活
谢答！从今年世界性的疫情来看暂时是不会买房子，这只是我的想法大家可以提议。
房子是用来住的不是用来炒的，这是国家的长远方针，有钱人可以买，有经济条件而且想换环境好的可以买，没有经济条件的建议先不要去买房子，因为中国也会受全球疫情影响，世界各国受疫情影响封国封航封水路，贸易不流通经济'受影响谁都束手无策。
如果买房子还要考虑每个月挣钱会房贷，全球性灾难面前还是留着现金比较好，最起码吃喝得有保障，疫情过去形势一天好起来再买房子也不迟大家说呢？
缘分天空
自住随时可以买。基于自用、自住的购房行为，实际上是一种消费行为，其购买动机是为了满足个人或家庭居住需要，是依据个人喜好与需求，比如距离工作单位远近、学区、小区环境、圈子等等，而做出的购买决策。
如果是投资，就要考虑收益，而不是自己的居住体验和需求。基于这个出发点而做出的购房决策，所考虑的因素就必然与以自住为目的的消费显著不同。当然，投资的房子最终也是用来居住的，需要考虑消费需求的趋势。
那么，房产投资是如何获取收益，投资决策需要考虑哪些因素，其核心逻辑又是什么呢？
说到投资收益，通常用净资产收益率这个指标来衡量。净资产收益率，也叫股东权益回报率，就是基于投入资金而获取的收益率，以净利润除以投入金额。
净资产收益率高低受制于利润率、周转率和杠杆率。下面分别来说说。
Part 1
先来看看两类典型的房产投资模式。
一类是以赚取差价为目的，低价买进，高价卖出，所谓“高抛低吸”。这类房产投资，重在选筹，获取阿尔法收益。比如买入七折“笋盘”，就能获得超出市场平均水平的超额收益。这类投资的代表流派是大面积低单价流。
另一类则更多考虑房产的租售比，买入并持有，收取租金，获得贝塔收益，也就是跟随大盘上涨获得收益。这类投资是靠租金，或利用房产经营来赚钱。典型的投资流派有民宿流、劏房流、短租流等。这类投资模式除了利用自有房产经营外，往往还通过租赁他人房产来经营。
对于大多数业余房产投资者而言，不可能有太多精力去经营房产，一般也就是把房屋通过中介出租或委托给管家公司打理，很难获得超出房租以外的超额收益。因此，第一类投资模式则成为首选。
我们知道，房产的核心价值在于“地段”，房产价格围绕房产价值上下波动。房产投资关键就是在发掘土地及其附加值变化的基础上，关注供求关系的变化，去低买高卖。
如果能发现低估的房产，比如选择低估城市、低估板块、低估楼盘，甚至低估户型，再选择合适的投资时机，就有可能获得不错的超额收益。
“低估”房产就是房产交易价格低于其内在实际价值，或者未来价值将会发生重大变化从而使得价格涨幅高于大盘平均涨幅的房产。
大盘平均涨幅通常源于通货膨胀，由于货币超发而导致的房价上涨。而获得超额收益，则需要靠“技术”，靠“实力”，靠“水平”，来选筹，以及选择合适的买入和卖出时机。
通常来说，“选筹”的核心是基于房产价值寻找低估的标的，低价才有更高的安全边际；“时机”则考虑供求关系的变化，是买入与卖出时点的指示器。
比如，国家强力调控之时，限购限贷导致购房需求萎缩，而开发商或个人急于回笼资金，往往能够买到“低估”的房产；开发商的尾盘，往往考虑清仓，再加上可能是别人挑剩下的，户型、朝向都不太好，就有可能打折出售；春节前后往往是一年中交易的低谷，需求减少，而有些人急需资金度过“年关”，也是很好的买入时机。
而在国家刺激经济，房产交易火爆，买房者蜂拥入市，价格水涨船高之时，往往是极好的卖出时机；每年三四月份，由于“年关”和春节而积攒的需求集中释放，往往也是房市“小阳春”，也是一年中最好的卖房时机；每年四五月份，不少家长为下半年孩子上学而买入学区房，也会导致学区房需求上涨，从而也是一年中学区房最好的卖出时机。
“选筹”则是靠判断，靠眼光，去发现别人没有发现的价值，寻找房产价值与价格偏离的机会。
城乡结合部房产，在融入城市之前，破破烂烂，或者交通不便，但由于城市扩容，政府投资，价值翻转，就有可能获得超额收益。比如北京神盘“润泽悦溪”，地处近郊，介于经济适用房大盘天通苑和市区之间，由于政府统一规划、打造高端社区，引入朝阳一流学区，从而以较低起价，一跃而成京城涨幅耀眼的“神盘”。
又比如，南四环边上的大盘“中海城”，地处南城、近郊，地铁10号线在建，二期尾盘赶上2008年的金融危机，开发商在2009年初促销，单价9000元/平；而同期同样是中海地处开发的南二环边上的“紫御公馆”，单价18000元/平。2012年底地铁10号线开通，6站即可到达国贸，中海城成交单价跃上30000元/平，而同期“紫御公馆”成交单价52000元/平。从涨幅看，“中海城”比“紫御公馆”高出40%。
如果2009年初买“紫御公馆”的90平两居，总价162万，首付2成32.4万，贷款129.6万；买“中海城”140平三居，总价126万，首付2成25.2万，贷款100.8万。2013年初，“紫御公馆”总价468万，与买入价差306万，首付加利息（假设年息5%,4年25.92万）投入58.32万的收益率525%（306/58.32）；“中海城”总价420万，与买入价差294万，首付加利息（假设年息5%,4年20.16万）投入45.36万的收益率648%（294/45.36）。显然后者的收益率更高。（为简化计算，没考虑首付的资金成本。）
还有，大面积低单价流派，往往选择近郊大盘大户型，地处“近郊”，价格往往低于市内均价；“大盘”则一般供应量大，小区价格通常被压制；而“大面积”则往往存在“总价约束”导致单价普遍较低；一二线城市限购限贷，置换困难，很多家庭考虑买房“一步到位”，大户型开始受到关注；再加上二孩放开，市场对大户型的需求增加，从而就有可能获得超出市场平均收益的涨幅。
由此可见，通过“选筹”，并“择机”低买高卖，就能获得房产投资的收益。卖出与买入的价差越大，则利润率越高，投资收益也越大。
Part 2
周转率，顾名思义，与速度有关，周转速度越快，在相同投入的情况下，挣得越多，自然收益也越大。
周转率越高，意味着获取同样利润所需的时间越短，或者说，在单位时间内，周转率越高，则投入回报就越大。
在投资中提高周转率，也就是提高资金的利用效率。比如房产投资中的ABC流，其赚钱逻辑就来自于周转速度，如果不能快速变现，ABC流就没有了存在的价值。
ABC流，就是B给卖家A支付定金，签下一套房，锁定一个价格，协商在约定期限支付首付款前可以更名；之后B找到买家C，加价将这套房卖给C；最后让C与A签订买卖合同，最终成交。
这种交易模式大家听起来可能觉得很熟悉。对！就是我们常说的黑中介经常干的事。
简单点说，ABC流主要就是吃差价，通过小额定金，利用时间差和信息不对称来博取差价。如果差价大，不用说，B就能获得巨额收益；如果差价不大，但如果能够快速成交，缩短交易周期，一年多做几单，那么也能获得可观的收益。
比如定金5万，如果B仅加价5万卖出，那么其利润就是100%；如果一年做上12单，也就是每月1单，其收益就是60万，收益率就是1200%；如果每月能做2单，一年24单，收益就能达到120万，相对于5万的投入，其收益率就是2400%。
可见，周转率不同，收益以及收益率相差非常大。当然，周转率越高，周转速度越快，心力付出也非常大，对细节的把控也要求很高，交易出问题的可能性也越大。
另外，市场行情也很重要，只有在行情好的时候，尤其涨幅比较快的时候，才容易成交；如果行情不好，很难找到下家，也就很难变现。
因此，周转率受制于很多因素，对市场行情、投资时机、交易流程、细节把控等等要求都很高，对操盘人的运营能力要求很高。同样的项目，有的人就能很快变现，有的人变现就非常慢，这方面比拼的是眼光，更是销售能力、渠道能力以及细节把控能力。
比如，有的人就能在2016年中，卖掉一线城市的房产，转而去投资二线城市。假如一个人在2016年3月以60000元/平的价格卖掉北京润泽悦溪的一套90平的两居，总价540万，假设他2008年以9000元/平，首付2成买入，总价81万，贷款64.8万，还掉贷款本息大约100万，剩余440万，在2016年8月以8000元/平单价，全款买入100平一套的重庆融景城新房，至少能买5套，以现在融景城单价16000元/平，总市值800万，而润泽悦溪目前70000元/平，市值630万，除去贷款本息100万，净值530万。显然这样的换仓收益率更高，如果加杠杆买入的话，至少能翻倍。
当然，能从一线城市的60000元一平换到二线城市的8000元一平，这就需要眼光，或者说把握趋势的战略能力。不过，是否需要从一线城市换到二线城市，需要具体问题具体分析，一线城市的房产虽然整体涨幅可能不会太高，但由于其具有信用基石的作用，而且如果选筹得当，依然有结构性机会。
暂且不说是否有人这么操作，在这打这么一个比方，是想说明在相同时间内，如果能够把握趋势换仓，或者具有合适的交易模式，并具有相应的运营管控能力，那么就能实现更高的周转速度，获得更高的收益。
换仓需要把握板块轮动的趋势，不同的板块涨跌周期不一致，有的先涨有的后涨，这样就呈现出一种轮动的趋势。通常来说，强势的板块一般先涨，弱势的板块后张，这样就存在一种换仓套利的可能。
板块轮动既存在城市内部不同板块之间，也存在与不同城市之间。
比如上一轮上涨周期中，一线城市先涨，之后二线城市涨，再之后三四线城市涨；而在一线内部，则是深圳先涨，之后是上海、北京，最后是广州；而在城市内部，强势的板块先涨，如学区房、市区、郊区、远郊；甚至一个小区内部，最受青睐的户型先涨，如小户型或刚需户型，之后是改善户型，最后是大户型，等等。
当然，如果板块轮动比较快，调仓换仓操作的难度就非常高；如果每轮涨幅比较小，也无法进行换仓操作。
与之相对应的，则可以采取投资组合策略，布局不同品类的房产，这样就能依据板块轮动趋势逐步买入或逐步卖出，吃到板块轮动的红利。
当然，投资组合策略，如航母模型，除了收益性，还能兼顾流动性、安全性。（参见投资组合策略）
由此可见，如果能够采取合适的策略，实现周转速度的提升，提高资金的利用效率，就有可能提高整体收益水平。
Part 3
另一方面，房产还具有金融属性，在房产投资收益大于融资成本的前提下，通过加杠杆还能获得更高的回报，提升净资产收益率。
比如上面“中海城”和“紫御公馆”的例子，如果当初全款购房，则“中海城”的收益率为233%（294/126），“紫御公馆”的收益率为189%（306/162）；相比贷款的收益率，“中海城”648%（294/45.36），“紫御公馆”525%（306/58.32），可见收益率明显降低。
又比如，上面例子中的重庆融景城，如果能够以3成贷款，那么就有可能使收益再翻倍。
假如贷款3成，投入440万，在2016年8月以8000元/平单价，买入100平一套的重庆融景城，大概能买15套新房，总价1200万，首付360万，贷款840万，剩余80万备用；以现在融景城单价16000元/平，总市值2400万，除去贷款840万及3年利息126万（年息5%计），净值1434万（暂不考虑其他支出）；而润泽悦溪目前70000元/平，市值560万，除去贷款本息100万，净值460万。
显然，这样操作的收益天差地别。当然，15套贷款的操作比较复杂，但在当时的市场及政策环境下也还是可以操作的。
这里要特别提出的是，加杠杆的前提是房产投资涨幅必须大于融资成本，如果房产投资涨幅低于资金成本，那么加杠杆就是扩大亏损面。没有利润的加杠杆，无益于自杀。
比如，假设某人于2017年3月初以100000元/平的价格买入北京润泽悦溪90平的两居，首付3成270万，贷款630万，年息5%的话，3年利息支出94.5万，到现在成交价格大约70000元/平，总价630万，相当于跌掉了首付，还额外支付了94.5万的利息。此时，如果现金流断掉，不得不卖房（前提是还能卖得掉的话），投资本金就血本无归，还另外负债94.5万的利息支出。
因此，利润率是投资的基石，相当于关键的“1”，加杠杆相当于后面的“0”。如果没有前面这个“1”，后面无论加多少个“0”，还是“0”，甚至可能是负数。
杠杆是加速器，加杠杆是“神助攻”，具有两面性，杠杆高低也是相对的，需要利润来支撑，还需要极强的再融资能力和现金流管理能力。
通过选筹来获取高利润，通过加快周转来提高资金利用率，这是利用了房产的交易属性来赚钱，体现了房产投资的交易价值。而借助杠杆，放大房产投资收益，则是利用了房产的金融属性，体现了房产投资的金融价值。这其中，利润是前提，周转与杠杆都是加速器。
全生发展
买房，永远是人们最为关心的话题。尤其是这些年来，国家在不断的出台政策来压制房价。但是相应的，房价却仍然上涨，国家就继续出台新的政策，这样的情况让很多想要买房的人都犹豫不决，对于他们来说，了解现在买二手房合适吗是很重要的，而且还应该注意购买二手房需要注意什么问题，这样在购买的时候就可以少走很多弯路。
现在买二手房合适吗？购买二手房需要注意什么问题
现在买二手房合适吗？
合不合适要根据自己的实际情况出发，现在买二手房是比较合适的，因为2014年刚过了房地产继2008年以后的第一个低迷期，2015年上半年国家出台了一系列刺激房地产市场的利好政策，按以往情况来看，接下来房地产升值的空间很大。
现在买二手房合适吗？购买二手房需要注意什么问题
购买二手房需要注意什么问题？
一、搞清售房者的身份。很多售房者打着产权人的旗号，其实并不是真正的房主，购房者往往因为一时疏忽就上了当，所以一定要注意搞清楚售房者的身份。购房者在选定房产后要同转让人协商转让价格，并核对售房者的身份证和房产证上的“房屋权人”是否一致，如果房屋有多个共有人，需要全体共有人共同签订房屋买卖合同。
二、实地查看房源。很多人在购买二手房时，都不注重实地看房环节，总觉得太麻烦，其实这是不对的，只有实地看房后才能知道这间房子是不是真的合自己心意，还能发现售房者隐瞒的质量问题。所以，购房者在看房的同时，应详细得考察房屋细节，核实中介公司、广告媒体以及互联网提供的房源信息的真实性。
三、核实房屋产权。在看房屋产权证时，好到房地产管理部门查验房产权有没有瑕疵，即产权是否完整、有没有抵押、房改房是否符合上市条件以及产权单位是否存在限制出售约定等，确保房屋的产权没有问题再进行交易。
四、明确户口迁移的时间和条件。签订合同时要把户口迁移的问题书面说清楚，不能模糊了事，因为房屋交易一旦户口发生纠纷，处理起来复杂。户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制，所以纠纷往往无法得到解决为了避免这种情况，还是提前明确为好。
总之，二手房是很多家庭在买房子的时候一个选择，一般来说二手房相对便宜，而且周边配套成熟，生活很方便，在当前房价走势不太明朗的情况下，购买二手房还是需要考虑很多问题的，希望上文为大家总结的关于现在买二手房合适吗以及购买二手房需要注意什么问题的相关知识，可以为有需要的朋友们提供一定的有价值的信息！
临沂新房二手团购小杜
大家好我是衡阳房产君，个人观点，不喜勿喷！
2020年到底要不要买房，想买房的人看完这几句话再做决定吧！
2020年已经过去3个月了，虽然各地都出台了各种各样的“救市政策”，但是楼市依然没有任何起色。未来楼市走向依然扑朔迷离。很多人本来在2020年都有购房计划，如今这种情况很多人都开始犹豫，不知道2020年到底该不该买房，如果有想在2020年买房的人，可以先看完我下面的几句话再做决定。
一、国家依然没有放松调控
面对如今冷清的楼市，国家依然没有放松调控，在3月份和3月份全国各地都相继出台“救市”政策时，高层3次开会发文强调“住房不炒”，比如最近的一次在3月23日央媒《经济参考报》在头版指出：当前，要在坚持“房住不炒”的总体基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，客观分析新时期房地产行业在我国经济中的地位，在不将房地产作为经济刺激手段的前提下，精准发挥其稳经济的作用。中央的意思很明显了，不会再将房地产作为刺激经济的手段，国家依然会对房地产行业坚持调控不放松。所以说对炒房客来说未来没什么盈利空间了。
二、炒房客如鱼饮水冷暖自知，房子已经不好出手
在如今楼市寒冬里，虽然现在房价还没有出现大幅下降，但是楼市交易量已经十分惨淡了，克而瑞数据显示，2020年2月，中国34家千亿规模房企合同销售合计约为2414.93亿元，较1月的4037.21亿元环比下降40.18%。这还是新房市场，在二手房市场上如今出现了有价无市的尴尬景象。许多人把房子挂到中介平台上，几个月都无人问津，就算降价百分之20好像也没什么效果。确实现在的人们都在持有观望态度，不会轻易出手。
三、房价缺乏后续增长动力，很多地方房价将走下坡路
这一次国家对房地产行业调控政策不管是时间上还是力度上都是历史上最严厉的调控，并且在如今楼市如此困难时国家也没有放松调控的意图，并且多次发文强调“住房不炒”。可以看出这次国家调控房价的决心。并且现在中国人口出生率不断下降，很多地方人口不断流失，所以未来房价已经失去了上涨动力。未来，如果房价出现下跌，肯定会有很多炒房客急于卖房，到时候房价会下降的更快。特别是三四线城市，不像一二线城市有人口支撑，没有人口支撑的三四线城市房价必然会下跌的很厉害。
四、棚改结束，旧改开始
最后棚改攻坚十三五明确要求，“到2020 年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造”。这说明2020年中国就会结束棚改，而早在2019年旧改就已经开始了，没有了棚改，楼市就缺少了资金的流入，而旧改取代棚改，不但是对房地产行业的一种调控，还解决了未来住宅老旧后拆不起的问题。试想下，未来高层住宅出现问题后，哪个开发商愿意拆迁呢？而旧改就刚好能解决这个问题。
五、选择好开发商，未来几个月很多房企将破产
这不是危言耸听，自从国家在2019年采取综合措施，严控资金违规进入楼市后，房企的日子就越来越不好过了，比如去年福晟地产被世茂地产并购案，可以说是中国地产行业历史上最大并购案，福晟地产是2018年的黑马不可谓不强，是中国地产百强第35名，土地储备高达8000亿，但是还是在国家的调控下资金链断裂，最终被世茂地产并购退出了历史舞台。而现在楼市比去年更是艰难，我相信，在未来几个月内，将会有很多房地产企业撑不下去。
六、市场购买力、购买欲望不强
首先大家现在对房价都持有观望态度，确实大家现在都不看好未来几个月的房价。但是更重要的是人们现在的收入或多或少都受到了影响，囊中羞涩，想买房也是无能无力。所以未来几个月房地产市场销售量都不会乐观。
2020年要不要买房，我的意见是如果是刚需还是可以在觉得优惠时入手的，但是现在一定要找体量大而且名声好的开发商，不要买房之后开发商就倒闭了或者是房子建成后出现质量问题。但是大家如果想买房投资挣钱的话，还是打消这个念头吧，如今“住房不炒”深入人心，炒房客会慢慢退出历史舞台。
衡阳房产君
因今年大环境影响，全国各大城市房价都有在上升，就拿北京打比方，都是北京房价降了，可是北京房价从5000涨到8W一平，然而每平降1000都说全国房价要降价吗？北京新开一个新楼盘20分钟卖了814套房子。西安融创三天开盘线上认购1000+还不足以说明情况吗？
琦琦78605
我简单的给你回答一下。
也不清楚你是属于一套房是二套？
一是如果你是第1套刚需的话，今年什么时候入手都可以。原因是我们普通的购房者是抄不到底的，而且是等不到房价最低点，而且目前总体来看房价不会大涨也不会大跌，你不需要关注他的涨跌，因为你是刚需，你只是为了自住，一般情况下房产涨跌跟你没关系，所以挑好地段，挑好房子，调好开发商来就行了，今年买房建议不要图便宜，而要买有实力有品质的开发商。
二是如果你是投资的话。建议再看一看。房住不炒是国策，暴涨期已经过去了，这时候就要体现你看房的专业性，要多看房，多比较才能挑到好的房子，才能让房子升值。
三是如果实力有限的话，可以先买小的，再买大的，先买郊区的再买市中心的！反正一个道理，只要下定决心买房，就要想办法凑钱付首付！！
希望这些建议能帮到你！
斐哥说房
不是今年要不要买，能买起了就买。
阿淼在北京
不会去买房
用户7520717141465
如果是刚需，什么时候买都可以，只要钱够。
如果是投资，还是要慎重，特别是在选址上。个人认为一线城市的靠近市区还是可以投的，举个例子：在广州这样的一线城市，在珠江新城，一套两居室60方左右，租金可以达到8000-15000元/月，而且从来不缺租客。有钱买市中心或靠近市区都还是不错的。
露露Luby
您好，我是版纳房产顾问李仙仙，现在说一下个人观点！
1、今年疫情影响，全国各地的开发商推出了很多的优惠政策，特价房、首付可分期等等。
2、央行出的降息政策，之前商业贷的利率是5.5，现在的利率是4.75最高不到5。
3、房子买早不买迟，等疫情结束后房价会迎来爆发性的上涨。
4、我们版纳这边昨天已经有个楼盘发文通知了，商业价格提升3%，住宅价格提升5%，顶跃复试住宅产品价格提升8%。
5、很多人都是在等等、在看看、等降价、等着等着喜欢的房子也没有了、价格也变高了。
很荣幸能为您解答，希望可以帮到您，谢谢！
