3月31日，在港股年報季的最後一天，恆大壓軸出場發佈2019年全年業績。不同於其他同行依然“野心勃勃”，許家印不再“高歌猛進”，他提出恆大要戰略轉型，“全面實施高增長、降規模、降負債”發展戰略，並以此作為業績發佈會的主題。
“95後”恆大22年成長路
1997年，恆大在廣州成立。2017年以前，恆大的戰略就是規模第一，靠高負債、高週轉、高槓杆和低成本的“三高一低”模式來達到快速增長，並最終在2016年，取代“一哥”萬科，完成規模進化。
蓬勃生長之後，許家印在2017年啟動恆大的戰略轉型：轉變為低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”偏效益模式。在規模與效益的抉擇上，恆大首次偏向了後者，並把效益作為恆大未來戰略發展的最主要目標。
過去20多年，每個成長的房企都想模仿恆大的速度、模仿恆大的管理模式，但“行業偶像”恆大卻在2017年開始，逐漸變得不再激進擴張，悶聲發財，淨利潤規模持續暴漲：
• 2017年，恆大淨利潤370.5億元 ，同比增長110.3%；
• 2018年，恆大淨利潤722.1億元，同比增長106.4%；
學會如何賺錢，更要學會如何開源節流，許家印和恆大新的奮鬥目標已經十分清晰。
恆大的“瘦身”三部曲
在2020年恆大業績發佈會上，許家印宣佈：“恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
不難看出，許家印此次親自操刀的戰略轉型，核心不是規模、不是效益，而是穩健，安全的增長。今年以來，新冠病毒的突然爆發並蔓延全球，對中國乃至全球經濟都造成了嚴重打擊。早前，國際貨幣基金組織宣佈全球衛生流行病已轉變成經濟和金融危機。危機之下，安全當然第一，恆大的瘦身之路是為了輕盈上陣，無懼風險。
“增肌”——銷售高增長
在健身領域，肌肉力量是核心，完美身材先增肌。對於房企來說，銷售高增長帶來的充足回款就是“肌肉”，尤其在疫情危機下，每個房企都希望自己是“施瓦辛格”。
在業績會上，恆大總裁夏海鈞透露了2020年兩個銷售目標：公開的目標是6500億元，而內部的指標是8000億元。為此，恆大在今年準備了1.32萬億元的貨值。只要去化率50%，就可以完成公開的銷售目標，去化率達到60%，即可完成內部指標。但阿倫認為，恆大制定的銷售目標相當保守。
恆大一季度銷售及回款對照圖
在今年一季度，恆大憑藉“網上賣房”銷售額大增23%至1465億元，銷售回款大增55%至1133億元，均為行業第一，並刷新恆大有史以來一季度銷售及回款最高紀錄。按照恆大的計劃，今後三年都保持均衡的增長，並在2022年突破年銷售1萬億的目標。
“減脂”——土地儲備負增長
對於房企而言，土儲就像“紅燒肉”，誘人的美食背後是脂肪，必須吃但一定不能多吃。適當的土儲是房企快速增長的保障，但過量的土儲也會造成大量資金沉澱，堆積“負債脂肪”。
恆大開始控制土地儲備規模已經不算新聞。早在2017年中期業績會上，恆大總裁夏海鈞就表示過恆大的土儲規模將以年負增長5%-10%的幅度調整。在此之前，恆大對於市場的判斷就是土地價值的增長要高過利息的增長，因此大規模的負債擴充土儲。
截至2019年底，恆大不含舊改的土地儲備規模為2.93億平方米，相較於2018年底降低了3.3%。接下來，恆大總土地儲備平均每年要減少3000萬平方米左右，到2022年下降至2億平方米左右。
據內部消息，不只是土儲，其他方面的投資也要嚴控，許家印曾在內部會議上宣佈5年內不會再投資其他任何行業。
在談到控規模時，現場還發生了有意思的一幕，許家印給投資者算土地賬：
“我們的土地儲備是1800塊錢，包含了精裝修的建安成本是3800塊錢，我們總成本就是6100塊錢。即使按照打折後的售價8700塊錢，恆大的毛利率也在30%，淨利潤也在10%左右。
因為麵粉（土地儲備）已經在口袋裡，恆大最起碼幾年時間可以確保毛利30%，淨利10%。”
據統計，恆大現有土地儲備消化週期是4.5年，換句話說未來4年半恆大賣的房子樓板價基本都在
1800元/平方米左右。
完美“塑形”——降負債
增肌與減脂過後，許家印希望恆大能夠實現“有息負債每年平均下降1500億，到2020年要把總負債降到4000億以下”這樣的“塑形”成果。
去槓桿是近幾年政府對房地產行業的整體要求，無論是主動還是被動，房企的降負債之路都已經刻不容緩。按照恆大規劃，未來三年將實現負債大幅降低，有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
而根據許家印在現場算的賬，該目標的實現並不困難：“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售
8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
許家印宣佈恆大全面實施新戰略
事實上，房企降負債帶來的必然結果就是增厚淨利潤。恆大若每年降低1500億負債，不僅大幅降低槓桿，還將減少一百多億的資金成本，相當於每年在淨利潤上增加一百多億元。
在阿倫的印象裡，降負債早就不是個新鮮話題了，幾乎各家房企都在關注自家的負債問題，但是把降負債作為戰略轉型的核心，恐怕恆大是頭一家。
許家印操刀，到底用意何在？高增長意味著土地儲備的變現為淨利潤；控規模意味著土地持有成本變換成了現金流，這不就是降負債的雙引擎，最終護航恆大抵達穩健的前方。
此外，恆大常年鍛煉出來的體魄和意志力也是其“瘦身”成功的關鍵：極強的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力。面對市場的多重挑戰，未來成功“瘦身”的恆大，更能健康面對。
阿倫瞭解到，當前許家印的主要精力放在了新能源汽車上，並寄希望於恆大新能源汽車業務，在3～5年時間裡成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。結合恆大現有土地儲備的去化週期是4.5年，或許恆大在未來要轉換賽道也未可知。以上純屬個人猜測，看到今天輕裝上任、儒雅淡笑的許教授和正在“瘦身”的恆大，阿倫想到一句蘇軾的一句詞：
羽扇綸巾，談笑間，檣櫓灰飛煙滅。
我是阿倫
地產圈老司機
2007年成為記者
發佈文章6000餘篇
累計字數超800萬字
2016年創立阿倫侃房
2017年成立阿倫工作室
現已入駐13家主流媒體平臺
閱讀更多 阿倫侃房 的文章
關鍵字: 恆大 廣州恆大淘寶足球俱樂部
