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提問：房姐您好。本來只是想看看房姐對武漢購房的建議，把問題看完後發現房姐真的很好，不僅僅只是針對房子還有對我們這些迷茫的人的建議和指引。我想和房姐說說的現狀和困惑，希望房姐能幫我解答。我和我爸在武漢生活，是河南戶口。家裡只有一套價值80多萬的還建房在紅旗欣居，手裡目前有二十多萬。女朋友前不久和我分手了，她媽媽反對，因為覺得我家裡條件不行，房子首付要湊，房貸一個月五六千，她女兒和我在一起不會幸福。畢業一年半了，目前在深圳上班，年薪15萬，想回武漢了。最近因為分手特別崩潰，前女友也找了新男朋友，家境很好。感覺特別挫敗，想回武漢能把房買了，但是看到房價，覺得很灰心。我這情況適合現在買房嗎?

回答：揮別錯的才能和對的相逢。

愛情是無私的，一切出於成本、收益、佔有考量的，那都不是愛。有些東西，你無需描述，遇到了自然會把你點燃。

分手之後，沒有人會心情好。影響情緒，影響工作，身體狀態也會不好。這樣會陷入更糟的狀況。我能想到的是，唯一的建議是：讓自己忙起來，當你忙過一段時間過去，心裡會好受一些。

遇上一個心心相印的愛人，擁有一段美滿的感情和婚姻，是極度奢侈的事情，怎麼可能就一定在規劃好的時間裡恰當地發生。人生是馬拉松長跑，真正的競爭，要到三十歲以後。你剛畢業，日子還長，彎道超車你有足夠的時間。

我的建議是在深圳工作，但是房子買在武漢。紅旗欣居出手後，裂變2套低價潛力盤。一套父母自住，一套你自己作為投資。武漢需要淘淘筍。

武漢投資回報率最大的盤，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐您好豐臺角門東里的房子怎麼樣看了一套單價5.6左右另外我上班在西土城，您有合適的小區推薦麼二套房手上子彈150

回答：西土城上班，自住兼顧投資，可以關注惠新西街。角門這個地段可以，南邊要選籌的話，十號線沿線是優先選擇。角門的定位，不是產業，而是一個雙軌的交通節點＋大片居住社區：北到金融街，南到大興，十號線到東三環，高鐵一站地簡單說，這裡就是交接產業區的居住社區，但距離地鐵步行有一段距離。單價5萬內可入，單價到了5萬以上，不如淘淘角門00後的次新盤。

提問：智慧的房姐你好，武漢市泛海芸海園目前148平米，毛坯單價是2.8萬，值得投資嗎？另外想問問武漢市的領漲區域可以投資哪幾個樓盤，單純從投資回報率考量？

回答：泛海CBD雖然並沒有做起來，在二環，交通方便，各樣配套都齊全，板塊新，繁華中的幽靜之處，投資不合適，過氣的IP，只適合自住。關注關山大道領漲區，單價2.2左右次新可入。

提問：請問房姐！漢南恆大時代新城8000精裝修(地鐵文旅大盤)，和鄂州恆大文化旅遊城7500精裝修(童世界)這兩個盤值得投資嗎，升值空間大嗎，是否要等地鐵開通和相關文旅配套起來後升值？

回答：你好，這2個盤都沒有投資價值。漢南屬於武漢遠郊區裡最沒有投資價值的，距離主城區太遠。遠郊區的第一條地鐵開通之前，房價會透支，加上各大開發商的宣傳，新盤價格抬升明顯。但是地鐵開通之後，利好出盡，人口反向輸送，房價反而漲不起來，很難有人接盤。文旅城以前分析過很多次: 在距離主城三五十公里開外的湖邊或者山腳下，圈起一塊地建造一條和古文化概念沾邊的街區，再做一個溫泉或者遊樂場，一個特色的小鎮就誕生了。

很多人會被眼前的美景陶醉，夢想就要在這裡過上週末度假或者退休養老的生活，戰戰兢兢的走進了售樓部，一問價格首付才十幾二十萬，於是腦子一熱就交了定金，買這種房子不僅僅是偽需求，更是一種偽投資。從需求上講，相比泡溫泉，老人更需要的是健全的醫療設施，相比遊樂場兒童更需要的是優質的教育場館，孟母三遷為的就是有一個好的教育環境。從投資上講這種資產一是沒有升值潛力，二是沒有變現能力。能推動房子升值的是學校地鐵，商業醫療，絕對不是什麼溫泉SPA，更不是什麼過山車和海盜船。武漢買房優先三環內主城區，子彈50以上，破限購買。

提問：房姐好，已在瀋陽富力買了一套房子，目前在武漢沌口自住一套無貸款房，年收入30左右，手上目前剩餘20個子彈: 方案1.再在瀋陽富力旁邊即將開盤的恆大時代新城買一套？方案2.繼續攢錢，2020年底再在武漢買一套房子？純投資，望回覆，

回答：大單優先，先買武漢。沌口出手裂變，或者抵押融資，繼續入手低價潛力盤，四新白沙洲後湖光谷東等。瀋陽未來有閒散子彈再加倉。恆大時代新城昨天分析過，很普通的項目，位置邊緣，可能溢價比較多。感謝付費！

提問：[新人首問]房姐，我和老公在武漢有兩套房、銀川一套房: 1、中建福地星城83平兩居，老公公積金貸款40萬，商貸10萬，已入住兩年。 2、聯泰香域水岸98平，2萬單價買的，商貸利率上浮20%，貸款60萬，毛坯，已空置兩年。 3、銀川6700的單價買了一套195平的房子，小區名是鴻曦閱海灣，商貸90萬。已經空置兩年。請問，這三套房是否值得持有，現在有15萬，如果房姐覺得沒問題，我就將青山的房子裝修出租；如果需要賣了再買，我就籌集資金。目前家庭年收入40萬。另外如果持有的話，是否可以把青山那套房子的商貸轉成我的公積金，我公積金沒用過。此外我父母還有購房名額，年近70，不知道是否可以用上。不勝感激。

回答：銀川出手，城市能級不行，趁著出手。聯泰香域水岸繼續持有，青山濱江還有利好，一線江景保值能力強。尾款60萬可以商轉公。裝修後出租或者做民宿。老人票70歲已經沒有價值了，把中建福地星城尾款還清之後，過戶給老人。騰出2張房票，入手2套低價潛力盤。

提問：新人首問，房姐你好。想請你就我個人情況提點購買上海房產的建議。我是一個在上海965的普通上班族，月入不到兩萬，年齡奔四了。有公積金，2500一個月。妻子做健身教練收入不固定。現在無孩，在上海租房生活，月租4000左右。有上海戶口。目前子彈30。於2016年在杭州餘杭的濱江西溪之星購買了89平的中套，四樓東邊套毛坯，現在已託給長租公寓5年，今年已經開始第3年了。月供6000，長租公寓給2800。目前還是打算要小孩，工作方面看不到晉升加薪的希望，前面考慮過去杭州發展，不過年齡加上技能限制，估計去杭州的薪資不高，會給生活帶來很大壓力；另外也捨不得上海戶口。請教房姐後面怎麼買滬房？

回答：你好，一線城市的資產質量優於二線城市。上海優於杭州。任何城市，任何行業，都有興衰起伏。上海的產業調整已經開始，未來IT業會追上其他一線城市。既然已經有上海戶口了，也打算要小孩，不管是為了自己還是下一代都不建議捨棄戶口去杭州。考慮到月供壓力大，把濱江西溪之星出手後置換到上海。根據你的子彈和房票情況再做推薦，上車盤推薦大虹橋輻射區，九亭、泗涇、南翔、江橋、徐涇北城、華漕，都是不錯的，全款抵押可以操作城首付3成。未來還有子彈繼續投資其他低價潛力二線城市，雪球才能越滾越大。

提問：新人首問，求美麗的房姐解惑，我農村有兩處住宅，赤峰市松北新城金御華城有一三居室，公積金貸款尚餘十多萬未還完，近期在瀋陽市北二西路寶時躍墅12500\\/㎡，購入了一40㎡躍層loft(售樓處說民水民電煤氣入戶，有不動產證可入戶瀋陽)，求睿智的房姐指點，沒有子彈，但是我想上車，我應該如何裂變，另外請房姐指點這個公寓是否有升值潛力，我是否購買錯誤？

回答：你好，但願還來得及止損，如果能退掉，趕緊退了。公寓沒有學位，是商用水電，只有40年，這都不重要。最重要是兩個大問題，一是槓桿低，只能貸5成10年，還有就是有30%到60%的土地增值稅。這兩個最厲害。直接決定公寓沒有價值。公寓沒有漲幅，沒有流動性，投資一定要回避。老家留一套自住即可，剩餘房產建議出手。置換到瀋陽。

提問：房姐您好！今天去了瀋陽，中介推薦了雅居樂，富力，首開如院最近可以等社保，首付二成二十出頭，選的首開高層三樓87平的，包括團購費8900每平，價格稍高首付低。您覺得如何？對面中海已經過萬，萬科已拿地，大概率以後開盤會過萬！

回答：我個人更傾向價格低的盤，不過首付20出頭買不了比較大的戶型首開如院8900入手價可以接受，正良西正處於起步階段。沈北大開發商過萬都非常簡單

提問：房姐你好，武漢不限購的區域性價比的新房或者二手房推薦，投資為主，考慮回武漢發展，也可以自住，首付20-25左右，謝謝啦

回答：子彈25，新盤性價比高的很少了，你的生活半徑在哪裡？投資為主建議買漢口北的地鐵沿線次新盤，淘2居單價1萬以內的，通過gpgd降低首付。

提問：美麗的房姐，你好！準備買第二套房子，未來會提前還款，選擇哪種貸款方式，20年等額本息，20年等額本金，30年等額本息，30年等額本金？如果提前還款的話，第幾年還最好？

回答：標準答案是30年等額本息永不提前還清為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。

1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。

2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售\\/換房\\/還清重新抵押了。

3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？最重要的一點，是因為我們的視角：通脹的速度，通常保守按照12%計算。

我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。

按照【幣值】計算：等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。

結果是什麼呢：

1.等額本金的總月供，比等額本息更多

2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會

3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草

提問：美麗聰慧的房姐，新年好！！您提過很多次，"留夠兩三年月供"，這個理由從何而來，是適應所有買房人嗎？是怎麼算的呢？謝謝房姐！

回答：觀察樓市週期，二線城市通常五年左右總歸會迎來一波漲幅。五年是個整數，好記，統計數據歸納出的最平衡的結果。六年當然也可以。一線城市通常是2-3年左右一個漲幅。留夠2-3年月供通常指留一部分現金或融資產品做防守，至少在下一次漲幅到來之前不會斷供。如果是買的期房，交房之前的月供只能硬抗，交房後才會產生租金收入。但是具體到每一個人情況有所不同，根據你的收入水平融資和抗風險能力，一般分為以下幾個等級：純小白，留18個月剛入門，留12個月投資客，下個月負債率你想高也高不起來，直線式下跌。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。