上週，老周在寫完微頭條《雜談：如果取消物業客服崗位，大部分的物業項目還能正常運轉嗎？》後，就想聊聊老周認為的“物業項目經理應當具備的基本要求”這個話題，但上週太忙、就沒有動筆，今天就聊聊這個話題。
從事物業管理的朋友們應當清楚，目前物業管理行業也是朝集約化、扁平化模式發展，各大物業公司的管理規模快速提升，按中物協《2019物業服務企業發展指數測評報告》中的數據“2018年500強企業物業管理項目70403個，管理面積118.87億平方米，佔2018年物業行業管理總面積的42.56%；500強物業服務企業平均管理項目141個，平均管理面積2377.35萬平方米”。為了適應此種狀態，各一二線物業公司紛紛調整管理模式，建立“集團、區域、項目”三級管理模式，對項目管理、項目經理的要求越來越高。
同樣，前些年房地產行業的大發展，也加速了一大批“物業區域總、項目經理”產生。江湖上曾經流傳著一個“經典段子”，在某個注重市場拓展、社區經營的著名物業公司，一個剛剛入行的保安員用了3個月晉升為保安經理、6個月後成為項目經理、一年後成為區域物業總，打破了99.99%同行的發展記錄！但這種“速成”的物業管理人員是否具備物業管理職業素養，具備相應的物業管理能力，能夠為客戶提供符合要求的物業服務？老周表示懷疑。
那物業項目經理應當具備什麼樣的能力和素養？老周認為“大道至簡”，物業項目經理最基本要求是“專業”和“用心”。
一、專業
1、物業項目經理應當具備“專業”的物業管理知識和能力
物業項目經理應當具體的“專業”能力，包括：物業管理及相關的法律法規、房屋建築基礎知識、物業管理基礎知識（設備設施管理、環境管理、秩序維護、消防管理）、物業管理費用測算、質量管理等方面的知識和能力。
舉幾個小例子，說明項目經理“專業”能力的重要性！如：
1、如果開發商要求物業公司直接簽字接管公共設施設備；項目經理就應當提出，按建設部承接查驗管理辦法，物業公司必須和開發商、施工單位共同對公共設施設備進行承接查驗、且驗收合格後簽訂承接查驗協議後才能辦理設備設施交接手續；
2、如果業主抱怨物業公司不履行業主大會、成立業主委員會的職責；項目經理就要明確告訴業主，按照物權法、物業管理條例及省市條例，召集和組織業主大會、選舉業委會是開發商、當地基層政府的職責，物業公司只是協助，如物業公司積極參與就是侵權；
3、如果業主質問為什麼房屋是空置、未住人，也要交物業服務費，為什麼本小區的物業費要高於其他小區；項目經理就要給業主宣貫物業管理的內容和物業服務費的使用途徑，即：物業管理主要是提供公共區域的治安維護、清潔管理、設施設備保養等服務，這些服務既是業主沒有入住也沒有中斷過；至於物業費為什麼高於其他小區，就要和業主說明本小區物業服務的標準和品質是什麼，物業管理的目的是什麼（維護小區，使業主資產保值增值）；
4、再如，年底物業各部門編輯下一年度預算時，物業經理要審核客戶部提供的外包合同中的人編、單價是否合理，要審核項目公共能耗單價是否合理，要審核工程部提供的下一年度維保計劃是否合理、個別項目是否要外委維修，有些大中修項目是否歸物業服務費開支，是否應當由維修資金支付，等等；
總之，物業項目經理“專業”能力體現在不僅僅清楚、明白物業管理中的各項工作要求和流程、規章制度、規範要求等，還要明白“為什麼要這樣”；如果碰到客戶對項目管理中制度、要求提出異議，項目經理能夠說得清清楚楚、明明白白，這就是“專業”，如果項目經理答覆是“公司要求、公司制度規定”，那說明這個項目經理“還需要學習”！
2、如何學習和具備“專業”能力
如何學習和掌握專業知識，老周有兩個建議：
（1）可以在全面學習和掌握公司內部物業管理體系文件、制度文件的基礎上，結合法律法規、技術標準進行深入學習。
（2）直接學習《全國物業管理師資格考試參考教材》（第二稿，2014年版）。第二稿的《全國物業管理師資格考試參考教材》分為：《物業管理基本制度與政策》、《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》、《物業經營管理》四本教材。其中，《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》這兩本教材是專門講述物業管理日常工作的，內容非常貼合實際、非常實用，老周建議物業管理人員人手一套，作為工具書實用。
特別提醒： 《全國物業管理師資格考試參考教材》前後出過2版，購買時一定要注意購買第2版/稿（2014年出版的）教材。
二、用心
關於“用心”，老周理解為做事要“謹慎、細緻、多想而後做”。物業管理過程中雜事、瑣事、小事很多，這些小事如果不放在心上、做不好或做不到位，就可能會小事變大、產生很不好的影響。
“用心”就是要求項目經理具備“服務意識、自覺意識、標準化意識、安全意識、法律意識、美學意識”。體現在實際工作中，就是要把客戶的交辦、諮詢和投訴的事情放在心上，第一時間處理和解決（服務意識）；巡視管理小區、要按公司規定的頻率和標準堅持“日檢、周檢、月檢”，巡檢要嚴格執行公司品質標準（自覺意識、標準化意識）；綠化修剪有沒有噪音、整體綠化能否呈現出“層次感、立體感”，工程部增加的管線是否做到“橫平豎直”，改造的工程是否美觀符合質量要求，這就體現了服務質量和美感（
標準意識、美學意識）。“用心”的好處在於們平時多想多做，儘可能的搶在客戶意見集中反饋、安全隱患及事故發生前把各種不合格服務、隱患等消除掉，這會比出現問題後、解決“麻煩”要簡單和輕鬆。
“用心”最明顯的表現就在項目經理“怕、操心”，“怕”出問題、時刻“操心”！
三、其他
朋友們如果上網搜索類似話題，可能會發現很多文章都會出現“溝通、團隊管理、創新能力”等方面的描述，但老周想表述的是“專業和用心”是物業項目經理最基礎的要求，溝通、團隊管理和創新能力等是在“基礎”之上的能力和素質要求，如果不具有“專業、用心”要求，溝通能力再好、團隊建設再好，都是“無源之水，無本之木”，隨時可能發生大問題、造成大麻煩！
附：如果朋友們需要了解從事物業管理應當要學習那些法律法規，可以看看下面的文章：
1、老周聊物業—35.物業管理人應該熟讀和了解的法律法規清單目錄
2、老周聊物業—36.物業管理應重點掌握的法律法規（不同業態）
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