上周，老周在写完微头条《杂谈：如果取消物业客服岗位，大部分的物业项目还能正常运转吗？》后，就想聊聊老周认为的“物业项目经理应当具备的基本要求”这个话题，但上周太忙、就没有动笔，今天就聊聊这个话题。
从事物业管理的朋友们应当清楚，目前物业管理行业也是朝集约化、扁平化模式发展，各大物业公司的管理规模快速提升，按中物协《2019物业服务企业发展指数测评报告》中的数据“2018年500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%；500强物业服务企业平均管理项目141个，平均管理面积2377.35万平方米”。为了适应此种状态，各一二线物业公司纷纷调整管理模式，建立“集团、区域、项目”三级管理模式，对项目管理、项目经理的要求越来越高。
同样，前些年房地产行业的大发展，也加速了一大批“物业区域总、项目经理”产生。江湖上曾经流传着一个“经典段子”，在某个注重市场拓展、社区经营的著名物业公司，一个刚刚入行的保安员用了3个月晋升为保安经理、6个月后成为项目经理、一年后成为区域物业总，打破了99.99%同行的发展记录！但这种“速成”的物业管理人员是否具备物业管理职业素养，具备相应的物业管理能力，能够为客户提供符合要求的物业服务？老周表示怀疑。
那物业项目经理应当具备什么样的能力和素养？老周认为“大道至简”，物业项目经理最基本要求是“专业”和“用心”。
一、专业
1、物业项目经理应当具备“专业”的物业管理知识和能力
物业项目经理应当具体的“专业”能力，包括：物业管理及相关的法律法规、房屋建筑基础知识、物业管理基础知识（设备设施管理、环境管理、秩序维护、消防管理）、物业管理费用测算、质量管理等方面的知识和能力。
举几个小例子，说明项目经理“专业”能力的重要性！如：
1、如果开发商要求物业公司直接签字接管公共设施设备；项目经理就应当提出，按建设部承接查验管理办法，物业公司必须和开发商、施工单位共同对公共设施设备进行承接查验、且验收合格后签订承接查验协议后才能办理设备设施交接手续；
2、如果业主抱怨物业公司不履行业主大会、成立业主委员会的职责；项目经理就要明确告诉业主，按照物权法、物业管理条例及省市条例，召集和组织业主大会、选举业委会是开发商、当地基层政府的职责，物业公司只是协助，如物业公司积极参与就是侵权；
3、如果业主质问为什么房屋是空置、未住人，也要交物业服务费，为什么本小区的物业费要高于其他小区；项目经理就要给业主宣贯物业管理的内容和物业服务费的使用途径，即：物业管理主要是提供公共区域的治安维护、清洁管理、设施设备保养等服务，这些服务既是业主没有入住也没有中断过；至于物业费为什么高于其他小区，就要和业主说明本小区物业服务的标准和品质是什么，物业管理的目的是什么（维护小区，使业主资产保值增值）；
4、再如，年底物业各部门编辑下一年度预算时，物业经理要审核客户部提供的外包合同中的人编、单价是否合理，要审核项目公共能耗单价是否合理，要审核工程部提供的下一年度维保计划是否合理、个别项目是否要外委维修，有些大中修项目是否归物业服务费开支，是否应当由维修资金支付，等等；
总之，物业项目经理“专业”能力体现在不仅仅清楚、明白物业管理中的各项工作要求和流程、规章制度、规范要求等，还要明白“为什么要这样”；如果碰到客户对项目管理中制度、要求提出异议，项目经理能够说得清清楚楚、明明白白，这就是“专业”，如果项目经理答复是“公司要求、公司制度规定”，那说明这个项目经理“还需要学习”！
2、如何学习和具备“专业”能力
如何学习和掌握专业知识，老周有两个建议：
（1）可以在全面学习和掌握公司内部物业管理体系文件、制度文件的基础上，结合法律法规、技术标准进行深入学习。
（2）直接学习《全国物业管理师资格考试参考教材》（第二稿，2014年版）。第二稿的《全国物业管理师资格考试参考教材》分为：《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》、《物业经营管理》四本教材。其中，《物业管理实务》、《物业管理综合能力》这两本教材是专门讲述物业管理日常工作的，内容非常贴合实际、非常实用，老周建议物业管理人员人手一套，作为工具书实用。
特别提醒： 《全国物业管理师资格考试参考教材》前后出过2版，购买时一定要注意购买第2版/稿（2014年出版的）教材。
二、用心
关于“用心”，老周理解为做事要“谨慎、细致、多想而后做”。物业管理过程中杂事、琐事、小事很多，这些小事如果不放在心上、做不好或做不到位，就可能会小事变大、产生很不好的影响。
“用心”就是要求项目经理具备“服务意识、自觉意识、标准化意识、安全意识、法律意识、美学意识”。体现在实际工作中，就是要把客户的交办、咨询和投诉的事情放在心上，第一时间处理和解决（服务意识）；巡视管理小区、要按公司规定的频率和标准坚持“日检、周检、月检”，巡检要严格执行公司品质标准（自觉意识、标准化意识）；绿化修剪有没有噪音、整体绿化能否呈现出“层次感、立体感”，工程部增加的管线是否做到“横平竖直”，改造的工程是否美观符合质量要求，这就体现了服务质量和美感（
标准意识、美学意识）。“用心”的好处在于们平时多想多做，尽可能的抢在客户意见集中反馈、安全隐患及事故发生前把各种不合格服务、隐患等消除掉，这会比出现问题后、解决“麻烦”要简单和轻松。
“用心”最明显的表现就在项目经理“怕、操心”，“怕”出问题、时刻“操心”！
三、其他
朋友们如果上网搜索类似话题，可能会发现很多文章都会出现“沟通、团队管理、创新能力”等方面的描述，但老周想表述的是“专业和用心”是物业项目经理最基础的要求，沟通、团队管理和创新能力等是在“基础”之上的能力和素质要求，如果不具有“专业、用心”要求，沟通能力再好、团队建设再好，都是“无源之水，无本之木”，随时可能发生大问题、造成大麻烦！
附：如果朋友们需要了解从事物业管理应当要学习那些法律法规，可以看看下面的文章：
1、老周聊物业—35.物业管理人应该熟读和了解的法律法规清单目录
2、老周聊物业—36.物业管理应重点掌握的法律法规（不同业态）
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