1978年開始，中國幾萬家房企用了30年光景印證：中國房企提高規模容易，讓它們主動降槓桿、去金融化，很難。
剛過去不久的恆大業績發佈會上，恆大卻把“降負債”一環擺在了舉足輕重的高度——提出了“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。
降負債以求穩，富貴“穩”中求。
一
新的轉型路
TOP3房企中，萬科1984年創立，碧桂園1992年創立，恆大1996年創立。
而創立最晚的恆大，2015年提出“三高一低”戰略，到2017年提出“三低一高”戰略，再到今年的“高增長、控規模、降負債”戰略，一直正面積極尋求變革。
不過，對於金融屬性很強的地產行業來說，提高銷售難，真實的“降負債”更難。隨著地產業從黃金時代淡出，這一回，恆大又走在了行業變革的前端。
現實也一直總是：強風吹頭雁。
和恆大過去的戰略轉型比起來，恆大戰略變化的具體含義是：銷售端依然要保持高增長，但同期通過減少土儲量來減負債。
的確，2019年年報顯示，恆大各項核心數據指標已經非常優秀。
2019年，恆大合約銷售額6011億元，同比增長9%，手中持有的現金高達2287.7億元，核心利潤408.2億元，此前2017年、2018年引進戰投時，恆大和投資者承諾2017-2019年核心淨利合計1050億元，已經圓滿完成目標。
其實，從2017年“三低一高”戰略開始，恆大的負債率一直在大幅下滑，2017年淨負債率從2016年的450%下降到了180%上下，到了2018年，淨負債率為150%上下，在去年年底，淨負債率基本和2018年持平。
由此可見，恆大的財務結構已經非常完善，而隨著“高增長、控規模、降負債”戰略的推進，財務結構將逐漸臻於完美。
二
恆大轉型求穩
今年前4個月，受疫情影響，中國樓市基本停滯，房地產銷售額、銷售面積、投資總額等核心指標都下降了40%。
這種情況下，蘊藏積極變革基因的恆大及時推出了“網上賣房”活動。
結果，恆大在全行業暗淡的今年一二月份，實現銷售額966.7億元。
特殊狀況對於善於準備的企業和人來說都是超車的機會。此時，恆大基於手機app恆房通，已經打造出了一套完整的高科技大數據網絡賣房路徑，可以想象，在最艱難時期都賣出千億銷售額的恆大集團，前期蓄客都會逐漸轉變成購房者，保障未來幾年銷售額。
因此，2020年，恆大對內提出了8000億銷售目標，計劃2年後，在2022年破萬億。
而實際上，恆大去年銷售未結轉的銷售額就高達4500億元，這意味著，今年只要實現3500億元的銷售額，就能達到8000億元銷售目標——由此可知，無論短期還是長期來看，恆大完成銷售額都問題不大。
在利潤方面,恆大此前十分輕鬆的完成了核心利潤“三年1050億元”承諾，在核心利潤略微收窄的2019年，只要完成300多億元就能實現承諾，而恆大最終完成額是408億元。
恆大董事會主席許家印表示：完成承諾前提下，利潤適當收縮，就為未來盈利創造了空間。
可以說2020年，“穩”已經成了恆大戰略的核心關鍵詞。
而無論是提高銷售額，還是穩定獲取利潤，擁有優質土儲都是關鍵。
相關數據顯示，截至2019年底，除去舊改，恆大擁有的土儲是2.93億平方米，其中67%位於核心一二線城市，整體土地均價是1800元/平方米。
“2.93億平方米”鎖定了未來高銷售額——有房可賣。而“67%位於一二線城市”和“均價1800元/平方米”，這兩組數據間巨大的利潤空間，就為恆大鎖定了高額的利潤。
回顧恆大2019年底和今年年初的這一波兒打折，打折後清盤均價大約是8100元/平方米。恆大數據估算可知：
即便打折，毛利率也能維持在30%，淨利潤維持10%。
恆大優質的低成本土儲，令諸多房企望塵莫及。
這一次，恆大降低土儲的具體方式是：每年銷售約7000萬平方米土地，同時購入大約4000萬平方米，因而每年減少3000萬平方米土儲，3年減少9000萬平方米。
由此可知，恆大的“控土儲規模”不是不買，而是減少攝入。可以預知的是，未來3年在不斷賣房和買地的過程中，恆大的土儲會進一步完善。
土儲結構被完善的同時，降低負債也變成了可能。
按照恆大的計劃，預計未來3年，公司每年減少1500億元有息負債，到了2022年，把有息負債控制在4500億元以下。
1500億元——這個數字基本是top18房企一年的銷售額。恆大的“量級”由此亦可展現。
中間值得特別指出的一點是：恆大計劃降低的是有息負債，而不是負債率，這兩者有著本質的區別。
你看看中國那幾十家上市房企這幾年年報，負債率基本都是逐年下降，但負債總額持續上升。“負債率=負債方/資產方”，降低負債率有時玩的只不過是把“資產方”做更大的文字遊戲，但負債總額減少才是最真實的“降負債。
跟提高銷售相比，降低負債難度更大的原因有三：
1、銷售規模要大，保證高週轉速度，令土儲等資產順利轉換成現金；
2、維持利潤高位，不以犧牲利潤為前提，收穫利潤始終是企業的經營本質及核心；
3、最重要的是，一直保持高成長性。這意味著恆大降低負債以後，也能保持巨量優質土儲，便於未來開發。
而依託著恆房通APP,以及巨量土儲的恆大集團，這些難題都將被克服。
三
新產業發力
恆大選擇今年調整戰略還有一個原因，諸多部署已經逐漸進入盈利階段。
兩年之前的2018年，之前以民生地產為主業的恆大集團，確定了以民生地產為基礎，文化、旅遊、健康養生為兩翼，以新能源汽車為龍頭的產業格局。
在新拓展的文化旅遊、健康養生和新能源汽車3個新領域中，尤以科技含量最高的新能源汽車發展路徑最為艱難。
而2020年，恆大文化旅遊、健康養生已獲得長足發展，新能源汽車板塊，第一輛新能源汽車——恆馳1也將在今年落地。
恆大不僅想將新能源汽車變成自身業務板塊的龍頭，還想做整個新能源車行業的龍頭。
根據規劃：
2020年，恆馳1新能源車上市；2021年，整個恆馳產品系：14輛車全部入市。
許家印對恆馳系列特別有信心：
“不能說輛輛都是爆款，出8-10輛爆款，還是有信心的。”國內新能源車領域，現在能夠入北上廣深等核心消費區域小白領視野的，不過理想、蔚來區區兩三款車型，其它車型質量尚顯平庸。而理想one、蔚來ES6車型售價都在30萬＋。樓市裡專門給剛需、剛改做房子的恆大設計出幾款高性價比新能源車，很容易變成汽車領域攪局者。
和地產行業一塊塊土地一點點做起來不同，恆大在新能源汽車領域更像是資源整合者。
電機、總成、電池、輪胎、銷售渠道等核心技術和板塊，恆大基本都是通過併購獲得。雖然恆大造車經驗前期欠缺，但併購的各板塊公司佔據世界先進行列，產業鏈各個環節有效聯合，形成“1+1＞2”的最終效果。
隨著產出的臨近，恆大的投資規模也在放緩，但變現的日子卻正在來臨。
據許家印現場表示，2019年，恆大新能源車投資總額被控制在200億元內，2020年預計不超過150億元，2021年則降至50億元。
隨著投入的減少和逐漸盈利，可以想象，新能源汽車板塊將變成恆大新的發展引擎。
剛剛過去不久的3月，美國特朗普決定推行萬億貨幣寬鬆放水計劃，世界經濟體消費將被帶動，艱難時期有著良好表現的恆大，無疑將面臨更大的機遇。
而這些機遇，將不再完全來自民生地產行業。
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