3月30日，城東“新鷗鵬教育產業城”一期地塊以底價成交。這個計劃投資120億元、規劃用地1500餘畝的大型項目，開工進入倒計時。
馮家江東岸也有消息了：3月25日的北海日報新聞稱那兒是“惠科產業新城項目曲灣融資地塊項目”，用地總面積達3400多畝，涉及“曲南、曲北、小曲灣5條自然村”。
北海大規模用地項目
至此，北海中心城區大規模用地項目漸漸清晰：
1、工業園區，有惠科和中電項目；馮家江東岸，有紅樹林現代金融產業城和惠科產業新城項目——這兩個應該屬於2019年市政府工作報告裡面的“啟動馮家江區域和廉州灣區域兩個城市CBD建設”內容。其中，前者的住宅已開始發售。
2、冠頭嶺下面，有南澫風情度假小鎮、新營國際海洋文旅康養項目。前者已舉行啟動儀式，後者去年5月簽約但還沒見開工動靜。
3、城東，有高德古鎮和新鷗鵬教育產業城。前者去年10月已經開工，後者剛拿到首期地塊。
4、銀灘東區以東，是銀基文旅項目。它和西村港大橋、海洋新城構成了北海目前規模最大的工程現場。
5、北海中學以東，是職業教育園區，新聞稱已經引進兩所學院：廣西傳媒職業學院、廣西健康養生職業學院。
另外，銀灘東區下村的名人小鎮項目、銀海區海洋之心文旅項目、恆大養生谷項目，都是早已簽約但很長時間未曾見過新聞消息。
對新建樓盤影響如何
純產業的大項目對樓市影響力相對有些薄弱，比如職教園區的項目，比如工業園區惠科製造業項目。
能有快速影響力的，是“產業+房地產”項目，三個主要原因：
1、這些項目選中的都是好地方。比如工業園區有兩個中電樓盤，一個距廉州灣最近、一個環繞七星江水庫，開出高價很正常。至於馮家江東岸、冠頭嶺、銀灘東區……等等，無需多說。
2、“產業+房地產”模式的故事題材，更加豐富也更加可口，樓盤炒作既方便又兇猛。
3、由於項目規模龐大，開發商可以通過控制開發節奏來影響房價。
第3點最為隱蔽。以大盤為主的銀灘西區就是一個標準的例子：三千海開發了10年，還有大片空地；冠山海賣了8年，好像還沒建到一半；恆大半島用地只有310畝，耗時9年還沒全部交房……以這樣的推盤速度，房價漲跌趨勢一目瞭然。
或許可以這麼說：“產業+房地產”項目數量越多、規模越大，樓盤銷售價格就越容易高位運行。
二手房會被衝擊嗎
有得就有失。
大項目對一手房比較利好，但對二手房未必。也有三個原因：
1、大項目的配套速度難盡人意。大盤林立的銀灘西區最典型，開發10年配套依然不全、生活依然不便。銀灘東區的第一城項目開發7年賣的全是房子，水樂園和星級賓館一拖再拖，生活配套幾乎空白。
以小盤為主的城南卻截然相反，同樣10年開發，如今已是相當熱鬧的新都市。
2、大盤開發週期比較拖沓，結果一手房供應總是沒完沒了。在這樣的情況下，買房人願意等著一手房，還是主動去擁抱二手房？顯然是前者居多。
比如恆大半島，2011年首次開盤時是7000多，2019年清盤時是9000多。半島賣完，御景灣又繼續便宜開賣——這讓那兒的二手房怎麼操作？
3、“產業+房地產”模式的拿地成本相對更低一些，房價攤薄因素相對更多一些。例如馮家江東岸，如果真的是開發CDB，江邊顯然會以住宅為主。憑它的拿地成本和產業支撐，西岸彰泰和金昌的二手房還能愉快地掛牌嗎？
大項目拉昇一手房、衝擊二手房，這個概率應該是很大的。如果買房是短線操作，買入也許很幸福，賣出就不大好說了。
當然，萬事無絕對。那些面朝大海春暖花開的房子，一手房難得，二手房更被捂得緊緊。只是這樣的房源並不是很多。
如何順應大項目的出現
就目前的情形來看，“產業+房地產”是北海樓市的趨勢。但不管是什麼樣的模式，歸根到底房子依然是房子。能不能保值和升值，跟房子的位置和視野密切相關。比如海景房，如果能確保一直都面朝大海，那就基本安心。
由此，看房要反覆琢磨沙盤和周邊環境，其實就是弄清楚房子未來的視線會如何。分期開發的大盤，更要避免被後期、被周圍遮擋。
其次，對項目規劃永遠都要保持一份懷疑。直白地說，不但要考慮“產業+房地產”，更要琢磨“房地產+產業”。
比如商業用地。通常我們都會認為商業用地就是開發商業。一個樓盤項目如果其中包含商業用地，許多人就會以為這個項目以後配套肯定非常豐富、商業環境肯定會非常精彩——但是，如果商業用地建成公寓樓、建成別墅樣式的獨棟低層樓宇呢？類似案例在北海並不鮮見。
所以，“冷靜”兩字要貫穿整個房子購買的過程之中。
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