經濟學家任澤平曾經說過，房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。因此，人口是支撐一座城市房價上漲的支撐因素。簡而言之，如果一座城市人口持續流入，未來房價上漲的概率比較大；如果人口持續流出，那麼未來房價很可能呈下跌趨勢。近年來，人口加速向一二線大都市、都市圈集聚，三四線城市人口外流成為備受關注的話題。也因此，許多專家都判斷未來三四線城市房價可能出現比較明顯的下跌。
眾所周知，自2016年以來許多三四線城市房價都經歷了一波持續快速上漲。以筆者所在江南某縣城為例，當地房價近三年來從7200元/平米上漲到了如今的10600 /平米，年漲幅達到了驚人的20%以上。事實上，部分三四線城市過去三年房價翻一番的也不在少數。因此，眼下最迷茫的購房群體就是三四線群體，不買房，怕房價像過去那樣繼續持續快速上漲；買房，又怕房價掉頭向下。
那麼今年三四線城市房價是繼續上漲，還是將下跌回調？
樓市2個“指令”，三四線城市房價走勢逐漸清晰
指令01：“棚改”支撐作用越來越弱。
自2015年開始，不少三四線城市在“棚改”帶來的住房需求釋放下，房價出現一輪快速上漲。眾所周知，“棚改”給房地產市場帶去了大量的資金和購房需求，這也是為什麼過去幾年一二線城市房價上漲乏力，三四線城市房價卻持續上漲的原因。目前來看，“棚改”已經提前透支了未來十年的購房需求，因此未來三四線城市房價恐怕難以持續上漲。
很顯然，“棚改”經過多年的發展，現在已經開始退潮。當前，“舊改”正在逐步代替“棚改”，成為新的發展方向。這也意味著過去支撐房價快速上漲的“棚改”因素開始褪去，三四線城市房價支撐作用越來越弱。
指令02：三四線城市的房價收入比高於強二線城市和弱二線城市。
3月27日，上海易居房地產研究院發佈《2019年全國50城房價收入比報告》顯示，2019年，50城房價收入比均值為13.3，相比2018年的13.7下降了3%。其中有一點特別值得警惕：2019年強二線城市、弱二線城市與三四線城市的房價收入比分別為12、12.3和12.5，三四線城市的房價收入比高於強二線城市和弱二線城市，而其城市基本面和人口吸引力均不如後兩者，這意味著三四線城市房價透支明顯，房價已經處於歷史高位。
事實上，很多三四線城市居民收入競爭力不高、城市資源有限，是導致很多人去大城市打工的一個重要原因。試想，居民平均月收入不足5000元如何負擔得起1000元/平米以上的房價。這也是為什麼很多家庭認為，在三四線城市買房比在二線城市買房壓力更大的原因。因此，由於房價已經透支，未來幾年三四線城市房價上漲的可能性非常小。
對於三四線城市房價未來走勢，獨立經濟學家馬光遠曾給出自己的預測。馬光遠表示，大量的三四五線城市，房子已經嚴重過剩，已經失去了投資的價值，投資這些地方的房子是“火中取栗”。馬光遠還曾預測，2020年大量的三四線城市會量價齊跌。此外，清華大學國家金融學院副院長朱寧也認為，三四線城市房價明顯虛高，房價已經和當地人的工資水平不相符。很顯然，兩位專家都不看好三四線城市未來的房子投資價值。
結論：通過“兩個信號”和兩位專家的觀念不難看出，未來大部分三四線城市的房子已經失去投資價值，僅有部分位於大城市周邊、人口持續流入的三四線城市還有投資潛力。因此，作為購房者，除非剛需自住，否則謹慎在三四線投資買房。對此，你怎麼看？歡迎留言討論。
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