阅读导语
为了更好的反映项目成本与收益，揭示售价与成本之间的关系，严肃目标成本，落实成本责任，为项目从产品标准至目标成本的制定，以及全成本控制和销售定价提供信息与数据支持，我们以项目经济效益分析为基础编制本成本管理报告。
Part 1项目概况及现状
1.项目概况
A项目一期101,214㎡建筑面积，共2栋33层（100米）高层和5栋12层小高层住宅及沿建设大路商业16a、16b（局部5层）。
2.项目现状
目前，4#、7#、8#、11#、15#小高层住宅楼二次结构已完成，外立面正在贴砖过程中，3#、14#高层二次结构已完成。
Part 2计算依据和假设
1.成本、费用标准
本成本报告全成本分为：土地费用、建安费用、基础设施费、公共配套费、销售费用、财务费用、管理费用、不可预见费八项费用，首先着重说明下述几项成本的费用标准。
1.1土地使用税按21元/年/土地使用面积计算，计算期为三年（含两年建设期，一年销售期，计算至2011年）；
1.2建安成本参照目前的产品标准计算；
1.3销售费用按销售收入的2.8%计算；
1.4财务费用按一期2亿元占用款，年利率5.4%并下调10%，平均占用期1.5年计算；
1.5管理费用按开发成本（包含前期费、建安费、基础设施费、公共配套费，下同）的2%计算；
1.6不可预见费按建安费、基础设施费之和的2%计算。
2.经济技术指标
本报告以XXX设计院完成的第X版施工图作为经济技术指标的计算基础，与上期成本报告数据相同。详见表1：
表1：A项目一期规划指标表
2.1目标成本阶段性调整
2.2成本分摊原则
为了比较和计量各分项成本，本报告按照建筑面积来计算建安成本和基础设施费及配套设施费。在计算收益和单方成本时，以销售面积作为单方成本分摊依据（不含销售所产生的营业税、增值税等销售税费和所得税）。
单位销售成本分业态计算，分摊原则如下：
2.2.1土地成本和前期费用按照销售面积分摊；
2.2.2建安成本，地上按照销售面积分摊，地下计入车位成本，按照车位数量归属（车位成本为地下室建安成本）；
2.2.3基础设施费按照销售面积分摊（包含市政工程、景观工程及市政其他费）；
2.2.4配套设施费按照销售面积分摊（包含售楼处装修）；
2.2.5其他开发成本按销售面积分摊；
2.2.6根据公司20XX年X月XX日成本会会议决定，将16a4-5F商业、售楼处建安成本计入商业产品中；售楼处装修成本先按计容面积分摊至一期，再按销售面积在各产品分摊。
3.售价假设
车位销售率按照60%估计；
均价与上版报告比未发生变化，高层为6,057元/㎡，小高为7,595元/㎡。
Part 3项目总成本与经济效益情况
1.项目总成本
项目总成本：一期总成本约4.7亿元
表2：A项目一期总成本明细
本期预计最终成本较上期总额增加89万，变动较大的为基础设施费和前期及后期费，详细分析见后部分。
2.项目总收益
一期销售净利率产品单方成本及经济效益明细如下：
表3：A项目一期产品单方明细
注：各产品土地成本按投影面积分摊
3.本期报告与上期报告经济效益对比
本期考核口径税后利润率较上期由14.11%降低至14.08%，主要变动因素为基础设施费和前期及后期费较上期有所增加。
表4：A项目一期规经济效益情况
Part 4成本变动说明与分析
根据成本变动、费用内容等因素，我们按照建安成本、基础设施及配套设施费，销售费用和其他成本费用三部分来对成本进行说明与分析。
1.建安成本、基础设施及配套设施费
1.1.建安成本
本项目标成本金额为？万元，截至目前，已经签订合同？万元，已经支付总金额？万元
本期预计单方成本（建筑面积）的变化情况：
与上期相比，本期单方成本增加了1.41元/㎡,总价增加了14.25万元。
与目标相比，本期单方成本降低了28.87元/㎡，总价降低了292.24万元；
为了便于比较，我们按照建筑面积对单方成本及总成本变化进行说明。详细如下表所示：
表5：A项目一期建安成本变动表
1.2.基础设施费：
与上期相比，本期基础设施费预计增加44万元。主要增加为景观工程。本期一期景观预计最终金额为1,385万元。
其中：
一期合同金额1,121万元；
已发生变更164万元（根据设计部整理变更估算截止2010年8月25日）
待发生变更100万元（其中预计软景调增约50万元，预计硬景调增约50万元）
较上期增加1,385-1,341=44万元。
较目标增加1385-1168=217万元
提示：
总经办批示的景观目标成本为420元/㎡（其中售楼处示范区498元/㎡，一期景观403元/㎡）；
目前一期实景呈现区已施工完毕，景观面积15,756㎡，预计景观单方570元/㎡（一期整体预计485元/㎡）；
一期剩余景观面积13000㎡，请设计部将此部分景观最终成本优化到262万元(原方案此部分图纸价格为342万元，不含签证变更），这样才能实现目标。
目前设计部正在优化之中，待优化后，我们再对景观动态成本进行更新。
本项目标成本金额为？万元，截至目前，已经签订合同？万元，已经支付总金额？万元
表7：本期基础设施费明细情况
1.3公共配套设施费：
与上期相比，本期公共配套设施费无变化；
本项目标成本金额为？万元，截至目前，已经签订合同？万元，已经支付总金额？万元
明细情况如表8所示：
表8：公共配套费对比分析
2.销售费用
项目一期预计销售收入约68,114万元，若按销售收入的2.8%计提销售费用，项目一期销售费用为1,907万元。
本项目标成本金额为？万元，截至目前，已经签订合同？万元，已经支付总金额。
截至XX年X月末，A项目共发生销售费用3,483万元，分摊至一期的金额为1,914万元，已签订合同（含员工成本）未支付金额为351万元，分摊至一期的金额为136万元，一期预计销售费用2,050万元；预计超出目标成本143万元。
表9：销售费用明细
本期一期分摊销售费用较上期增加了9万元，主要为一期的广告费增加所致。
与其他公司销售费用构成与计提比例对比如下：
3.设计费用
项目一期设计费目标成本为995万元，目前已签订设计合同2,421万元，一期分摊金额为1,024万元（将样板间精装修设计费计入营销费用），超出目标成本29万元。目前设计费已发生1,716万元，一期分摊1,024万元。
本期设计费较上期增加了10万。主要原因为A项目一期施工图纸审核费7万元，一期公共区域精装修设计费3万元。
与其他公司设计费单方成本对比如下：
注：（1）单方成本按建筑面积计算
（2）中海地产未得到具体分项数据，此处填列为设计费单方总额
4.其他费用
一期土地出让金按投影面积分摊，未支付的土地成本为土地使用税；
项目管理费目标成本521万元，预计最终成本629万元，超目标成本108万元；
截至8月末已发生银行贷款5,000万元，财务费用支出572万元；
不可预见费目前预留393万元，尚未启用。
表10：其他开发费用明细
Part 5本期合同执行情况
1.合同执行
2.变更发生
2.1本期（20XX年X月XX日-20XX年X月XX日），A项目一期已走公司流程的变更69份，其中工程变更21份，设计变更48份，累计413.6万元。具体如下：
经统计，69份变更中后补变更53份（77%），金额400万元（97%）。
其中有3份变更为代其他单位清运现场施工垃圾，金额为121,513元。目前无法责任单位，以后请监理及项目部关注此类事件，避免由我司承担此费用。
2.2截止8月25日A项目一期已发生变更362份，其中工程变更142份（40%），设计变更220份（60%），累计变更金额1066万元，其中工程变更估价为531万元（50%），设计变更估价535万元（50%），变更金额累计占合同金额的6.42%。
经分析，上述变更产生原因主要分为以下六类，各类变更份数、金额及其比例情况详见下表：
2.3本期（20XX年X月XX日-20XX年X月XX日）发生无效成本13.5万元，具体如下：
2.4截止6月25日，A项目一期项目发生无效成本总额118.9万元，情况如下：
Part 6上阶段成本建议及预警的反馈、执行情况
上期成本报告中提出问题各部门的反馈如下
Part 7下阶段成本控制重点及建议
1.建安外成本控制重点及管理建议
1.1销售费用建议按费用分解、过程管理、反馈检讨三个环节控制：
1.1.1费用分解：根据公司经营目标，制定公司整体销售费率、销售费用总额指标，作为项目销售费用管控指标，并将控制指标细化到费用发生时间节点及具体事项；
1.1.2过程管理：严格执行公司下达项目费用预算标准，财务部按月将费用实际发生情况反馈予营销部门，以便对销售费用起到及时的预警作用，同时建议整体统筹规划商业与住宅项目推广计划和时间排期；
1.1.3反馈检讨：通过客户来电来访信息、咨询顾问公司市场调查结果，分析汇总各宣传推广方式受众比例，并在结合项目定位与品牌推广战略的基础上，再行修订项目宣传推广费用发生的时间节点、推广方式等。
2.开发成本控制重点及管理建议
2.1变更费用：施工过程中，变更要做详细论证，尽量做到事前控制，找到经济合理的变更办法，严格控制合同外成本的增加；如将每份合同变更费用比例减少1%，则成本可降低190万元。
综上，以上成本控制要点若能得到有效地执行，则可节约建安成本190万元，整体净利润增加111万元，利润率提高0.16个百分点。
更多干货资料请关注微信公众号：地产人小助手
閱讀更多 地產人小助手 的文章
