作者 | 商立木
前言：大時代，大行業
地產行業是風雲君始終比較看好的行業，尤其是在當前 “房住不炒”的總基調下，房地產逐漸褪去金融投機屬性而回歸居住屬性，這將有利於普通老百姓重拾信心：通過自己的奮鬥，最終將能買得起一個安樂窩。
這兩年，風雲君明顯感覺到媒體上販賣焦慮、渲染地產投機的報道少多了，茶餘飯後還在談論地產的人也是。
那是不是說明這個行業真的從“黃金時代”高臺跳水了呢？
當然不是。統計局數據顯示，去年1-11月，商品房銷售面積14.89億平方米，同比增0.2%，其中住宅銷售面積增長1.6%。這說明了褪去的只是狂熱，實打實的居民購房需求一直都在。
而提到房地產行業的後勁兒與發展潛力，那就不得不提城鎮化率。雖然我國城鎮化率不斷提升，目前已達到60%，但是距離發達國家仍有距離。
這也就意味著房地產行業發展空間仍在，只是這種增速目前變得溫和綿長、有利於行業長期發展。老規矩，分析一個行業，要看這個行業龍頭公司的財務數據，而碧桂園（2007.HK）正是地產領域各線城市均衡發展的老大。
從這一點上看，碧桂園確實是個“另類”：碧桂園董事會主席楊國強多次表示看好三四五線城市發展，相應的戰略核心也不偏廢在一二線城市，而是均衡發展。近年來，公司業績實現了穩步提升，這也說明了這一戰略定位的正確性。
那麼為啥一個從來不一味強調一二線城市佈局的地產公司也能取得成功，並穩居業內三強呢？
其實，2019年，從地產業內數據來看，新建商品住宅成交均價漲幅前十和跌幅前十的城市絕大多數都是“三四線”。
用一句通俗的話來說，就是分化嚴重、危中有機，而關鍵是你得會挑。這一點我們通過下文中對公司土地儲備的梳理來一探究竟。
一份在2019年7月公佈的《財富》500強榜單中，碧桂園最新排名177位，大幅提升176位。2019年，碧桂園權益合同銷售數據、總營業收入和毛利潤均創下新高。
那下面我們就來看看，碧桂園2019年的業績表現到底如何。
一、經營業績穩定增長，淨利潤612億
根據公開財報，2019年，碧桂園實現歸屬於股東權益的合同銷售金額5522億元，同比增長10%。歸屬於本公司股東權益的合同銷售面積約6237萬平方米，同比增長15.2%。
根據克爾瑞地產研究的數據，2019年TOP100房企的累計權益銷售金額同比增速為6.5%，碧桂園仍保持著優勢，增速高於百強平均水平。
自2018年7月起，碧桂園僅公佈權益銷售數據，該數據能夠切實反映公司按照項目權益比例真正屬於自己的銷售額，權益銷售面積也是這個道理。
與以往的全口徑銷售數據相比，權益銷售數據更能體現公司的實際經營狀況，對監管者和投資者來說這個數據更加具有參考意義。
除了銷售數據之外，碧桂園的各項營業數據也持續攀升，創下新高。
2019年，碧桂園實現總營業收入4859.1億元，同比增長28.2%。營收規模逐漸攀升，接近5000億大關。
2019年，碧桂園毛利潤為1266.4億元，同比增長23.6%，毛利率為26.1%。淨利潤為612億元，同比增長26.1%，淨利率為12.6%。股東應占核心淨利潤約401.2億元，同比增長17.6%。
毛利率和淨利率從2015-2016年的低點逐漸回升，並且最近三年整體穩定，說明公司在內部管控能力較好。
根據觀點地產網在2020年3月17日發佈的《2020中國房地產卓越100》的榜單，碧桂園位居盈利能力榜單第一名。
統計顯示，2019年碧桂園息稅前利息超過97%的候選房企，權益回報率超過91%的房企，歸母淨利潤超過近100%的房企。
此外，在《財富》世界500強上市房企中，碧桂園憑藉29%的淨資產收益率位於上榜房企首位。
由於房企的預售制，合同簽約時產生的銷售收入需要在向消費者交房後才能被確認。而在合同簽約和房屋交付期間，這一部分被稱為已售未結轉收入。
截止2019年底，碧桂園的已售未結轉收入約7158億元，該項數據為公司未來的業績提供了有力的保障。
二、土地儲備充足，佈局透漏玄機
一邊是業績穩步增長，另一邊碧桂園仍在持續擴充自己的土地儲備，進一步拓展項目覆蓋地區。
截止2019年末，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為2512個，分佈於31個省/自治區/直轄市的282個地級市，總計覆蓋1299個區/縣。
正如我們在文章一開始提到的，我國的城鎮化趨勢沒有改變，而研究表明，城鎮化率每提升1個百分點，就會有1400萬人從農村轉入城鎮。這就是為何碧桂園如此看好三四五線地產市場的主要原因。
根據2019年全年銷售數據，按項目所在地分，位於一二線和位於三四線銷售金額比例為39:61；按目標市場分，目標一二線與目標三四線銷售金額比例為44:56。
根據財報，截止2019年底，碧桂園已獲取的權益可售資源為1.7萬億元，其中三四線城市的權益可售資源為7976億元。
另外還有潛在的權益可售資源7159億元，其中主要包括參與一級土地開發的權益可售資源7031億元。
將已獲取和潛在的權益可售資源加總之後，碧桂園的權益可售資源達到2.4萬億元。按照2019年的全體合同銷售金額進行粗略估算，當前的可售資源還可以支持公司未來3-5年的發展。
為了契合國家的發展戰略，碧桂園還佈局了粵港澳大灣區。根據公開信息，在大灣區，碧桂園已獲取的權益可售資源為3091億元，潛在權益可售貨源為3226億元。其中，位於深圳的已獲取權益可售資源為217億元，潛在權益可售資源約1408億元。
碧桂園可售貨源也基本位於人口流動密集的區域。在已獲取的可售貨源中，97%位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域，73%位於五大城市群。
風雲君認為，公司可持續發展的密碼也正是藏在上面的數據當中。
人口淨流入的城市才是值得投資的城市，這是業內的鐵律。很多人之前僅僅關注一二線城市的人口流入狀況，但是卻忽略了一個基本事實：經過數年來的巨幅上漲，諸多這類城市早就不是踮著腳尖靠六個荷包就能湊活上車的。
最現實的解決方案就是隨著各大城市群內部交通網絡的不斷完善、互聯互通的進一步加強，有越來越多人最終還是會選擇在這些中心城市周邊置業，既能享受中心城市的就業機會，也能兼顧超中心城區的居住品質。
而這就是公司對五大城市群和人口流入地區佈局的高明之處。被譽為零售之神的日本便利店之父鈴木敏文先生有一條名言：不要去為客戶著想，而是站在客戶角度去思考。
碧桂園顯然深諳其法。
三、負債結構、融資渠道、現金流均有 上乘表現
再來看看現金流等情況。
根據財報，2019年末，碧桂園資產負債率為88.5%，除去合同負債之後的經調整負債率為54.6%，可見預收款這種“甜蜜的負擔”是負債率高企的主因之一。
此外，2019年公司的淨負債率同比下降3.3個百分點至46.3%，自上市以來連續12年保持在70%以下。
億翰智庫統計了2015至2018年間100家上市房企的平均淨負債率，與同行相比，碧桂園的淨負債率一直保持在較低水平，可以說相當穩健。
接下來我們來看公司是否存在償債壓力。現金短債比和利息覆蓋倍數是兩個常用的指標，現金短債比越高，利息覆蓋倍數越高，則償債壓力越小。
截止2019年末，碧桂園有息負債總額為3696億元，其中需在一年內償還的短期有息負債為1163億元，佔有息負債比例為31%。
碧桂園賬面有貨幣資金2683.5億元，是短期有息負債的比例為2.3倍，短期償付壓力較小。
另外，息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）是利息的4倍，同樣表明償付能力優秀。
與此同時，公司還有已授信未使用的銀行授信額度3168億元，進一步增強了防風險能力。
以上說明目前碧桂園的負債結構和償債能力都處在一個較優的水平，接下來我們再來看一下公司的融資能力。
對於房企而言，融資能力對於衡量公司能否在未來保持充足的流動性至關重要。
從下圖中可以看到，碧桂園在2019年和2020年至今發行的多為美元債券，債券利率不斷降低，這也意味著碧桂園在不斷降低自己的借貸成本。
2019年的債券利率在6.15%至7.25%之間不等，而2020年新發的兩筆債券總計10億美元，利率均向下突破6%，達到5.125%和5.625%。
當然，沒有對比就沒有傷害，我們再來看看行業數據。中指研究院指出，2020年1至2月海外債券平均融資成本為8.74%。
此外，1月17日，碧桂園一筆85.38億小公募債已獲上交所受理；1月20日，碧桂園另一筆13.16億元資產支持專項計劃也獲上交所受理。
穩定的融資能力和多樣化的融資渠道無疑是上市公司抵禦行業風險和維持穩健發展的基礎。
最後再來說說公司的現金流表現。
2019年公司權益物業銷售現金回款約5301億元，回款率高達96%。
如此高的回款率，一方面幫助降低償付壓力，另一方面使得公司有能力進行更大規模的土地的投資與開發。
良好的回款率指標使得自2016年以來，碧桂園連續第四年實現經營現金流為正，達到147億元，實屬不易，折射出的是公司自身強勁的造血功能和穩健的財務風格。
四、多元化發展，煲仔飯機器人助力抗疫
前面我們說到，當下中國的城鎮化率僅為60%，與發達國家約80%仍有差距。城鎮化率的提升代表的不僅是住房需求的增長，與日常生活相匹配的方方面面都有巨大的增長潛力。
碧桂園總裁莫斌說道：“全週期綜合競爭力的提升，是我們長期要堅持的一項工作。碧桂園追求高質量的發展，不是追求單純的規模增長，而是追求全面的發展。相信未來隨著競爭力的提升，我們在行業中的生存會越來越好。”
在2019年初，碧桂園明確了地產、機器人和現代農業是未來的三大重點業務，並且提出了“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”的新定位。這一定位是在傳統地產模式的基礎之上進行的拓展和延伸，旨在增強公司的全產業鏈優勢。
這裡我們主要說說碧桂園的機器人和現代農業兩項業務。
機器人業務可以被大致分為以廣東博智林機器人有限公司為核心的建築機器人業務，以及以千璽機器人餐飲集團為核心的餐飲機器人業務。
在技術支持方面，碧桂園已經提交專利申請1843項，獲授權327項，重點聚焦建築機器人研發、製造與應用，已有32款進入工地現場測試。
2020年2月，由千璽機器人餐飲集團自主研發的“24小時無人、全自動化運作”煲仔飯機器人出現在武漢新冠肺炎疫區的隔離點，為醫護工作人員免費提供煲仔飯配餐服務，贏得現場醫護人員及媒體的關注。
碧桂園還通過旗下的碧桂園農業控股有限公司來發展現代農業，通過佈局研發、生產及市場三個環節，整合了全產業鏈。
目前已經落地的項目包括在武漢建立“中國種穀”，旨在推動中國種業的發展。
五、全年派息124.38億，當前股息率高達6.93%
2019年，碧桂園實現基本每股盈利1.85元，同比增長14.9%。
3月27日，董事會建議派發末期每股股息為34.25分，同比增長13%。全年合計每股派息人民幣57.12分，同比增長17%。
說說直觀的數據，碧桂園全年派息總額約124.38億元，佔核心淨利潤總額的31%。從過去三年來看，無論是看每股股息還是公司全年派息總額，都呈現逐年上升的態勢。
我們取2019年全年每股0.5712元股息，結合當前股價9港元/股（約合8.24元人民幣）計算，當前股息率高達6.93%，可以說跑贏市場大多數的理財！
碧桂園在為股東創造回報的同時，也注重承擔社會責任，在抗擊新冠肺炎疫情期間，公司累計捐贈了2億元設立專項基金，專門用以採購抗議物資馳援湖北。
疫情期間，總計運送972.5噸扶貧農產品支援湖北13個城市，並且為隔離店和方艙醫院免費提供餐飲機器人，解決醫護人員吃飯問題。
結語
任何一個行業，都不可能出現所有的玩家都賺錢的情況，在房住不炒、平穩發展的背景下，地產行業其實進入了一個更加健康發展的時代。強者恆強，剩者為王。大浪淘沙，行業資源最終會向萬科、碧桂園等這樣的龍頭聚集。
從實際數據來看，碧桂園2019年的權益銷售增速依舊領跑行業。利潤率水平自2015年起得到改善，並且近三年呈企穩態勢。
從財報來看，碧桂園土地儲備貨源充足，負債結構持續改善，淨負債率水平較低，融資渠道暢通、融資成本處於下降通道。
在保證穩定派息的同時，上市公司承擔社會責任，展現了一家業內領軍企業的擔當。
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