近期，位于旧金山苏富比的国际房地产经纪公司（Sotheby's International Realty）的房地产经纪人嘉莉·古德曼（Carrie Goodman）有一份奇特的清单。除了奇怪的家具外，这所房子的墙壁涂上了一层暗红色，使自然光变得模糊不清。
嘉莉.古德曼说：“很难描述这处房产有多明亮。”。
嘉莉.古德曼决定用数码技术揭示这个家的潜力。在虚拟效果图中，墙壁变白了，家具也变得更时髦了。
嘉莉·古德曼说：“这样（买家）就可以看到后一个版本的外观。”。“那真的很有效。我在一周内就把那房子卖掉了。”
嘉莉·古德曼是众多房地产专业人士中的一员，他们将技术作为替代品，为市场实际准备和搭建房屋。近年来，虚拟描绘已经销售了从新建的高档公寓到破旧的公寓。
随着设备和应用的不断发展，摄影分期居住往比其物理世界替代方案更容易、更快和便宜。然而，虽然看似日益增长和演变的虚拟舞台趋势可能带来好处，但也伴随着行业的警告。
什么是房屋虚拟舞台
虚拟舞台是指使用计算机程序，用实际上不存在的颜色、家具和装饰来增强房地产照片。它还可以删除现有的特性，尽管结构修改通常超出了虚拟舞台的范围。
“实际上，这基本上就像是一种Photoshop技术，你把家具和艺术品等的图像放在一张真实的房产照片中。”国际家庭舞台专业协会主席珍妮·诺里斯说。IAHSP代表的是传统的，实体的家庭舞台，而不是他们的虚拟对手，尽管一些传统舞台也工作在数字上。
仅仅几年前，房间的数字图像看起来有些笨拙，很容易与实际照片区分开来。今天，如果做得有品位、有技巧，就不那么容易区分了。
科罗拉多州阿斯彭市斯诺马斯苏富比国际房地产公司（Aspen Snowmass Sotheby's International Realty）的安德鲁欧尼曼（Andrew Ernemann）说：“这以前很明显，其实你不需要做太多，因为人们可以看出这是一个渲染。但现在我们可以有完全像照片的外部和内部效果图。”
传统阶段与虚拟阶段
虚拟和物理舞台都可以展示空间中的机会。位于纽约的苏富比国际房地产公司（Sotheby's International Realty）负责互动营销的全球副总裁约翰·帕塞里尼（John Passerini）表示：“视觉化部分是一个很大的组成部分，因为很多时候，买家都很难将家具选择或设计选择，甚至是油漆颜色或吊扇形象化。”
不过，虚拟登台的功能仅限于数字领域，大多数买家开始在数字领域进行房屋搜索。
嘉莉·古德曼说：“虚拟登台对于最初的演示来说真是太棒了，百分之九十的人开始在网上搜索，所以照片真的很重要。你必须要区别开。”
为了说明摄影在广告之家中扮演的重要角色，帕塞里尼讲述了一个经纪人的轶事，这个经纪人既没有在实体上也没有在实质上进行上市。这房子在市场上卖了6个月，没有引起多少兴趣。然后，特工就把它伪装了起来。
帕塞里尼说：“这让消费者有信心打电话给代理商说，‘嘿，我想看看这个家。’”。
去年，苏富比国际不动产公司推出了虚拟家庭分期策划应用程序。这款应用程序使用的家具来自Perigold和苏富比的家，客户可以购买。
尽管虚拟分期可能会吸引人们的注意，但它可能会与房地产的实际情况形成不恰当的对比，这可能会劝阻一些买家。
诺里斯在丹佛拥有一个虚拟舞台工作室，他说：“我不得不重新装修那些几乎没有出售的房产”。“当一个买家走进前门时，他们会感到上当受骗。他们觉得自己被愚弄了。他们没有任何感情上的联系，因为家里什么都没有。看起来不像是在网上。所以，事与愿违。”
传统的分期减轻了这种不和谐。这也是最近在新泽西州泽西市韦切特房地产经纪人克里斯·安伯格（Chris Amberg）的观察所在。他代表一栋两居室公寓的业主，这套公寓的价格为77万美元，他在这幢楼里成功地完成了多项交易。店主们赶紧上榜，于是他决定进行虚拟舞台表演，这是他以前从未做过的。
“我以前在那栋楼卖过很多房子。我总是在他们身上做准备。这是我第一次没有，我用了一个虚拟的舞台，它没卖。”安伯格说。
去年圣诞节前后确实有一个报价，但最终还是没有成功。业主们决定改租。
目前，还没有统计比较来衡量虚拟分期与传统分期的有效性。关于成功和失败的轶事，在决定选择哪一种方法时，值得看一下这两种方法之间的几个关键区别。
虚拟舞台营销的费用
当房屋空置时，为开放式住宅和私人旅游租用家具和艺术品可能要花费数千美元。
古德曼说，即使是一套两室两卫的公寓，在传统的舞台上也可能会损失7000美元。另一方面，放置虚拟家具只需数百美元。
古德曼说：“与实际的分期付款相比，虚拟舞台的付款简直是太低了”。
一些舞台演播室甚至经纪公司——比如Compass及其礼宾服务项目——只在关门时收取服务费，省去了实体家庭舞台的直接费用。
虚拟销售舞台的投资回报率
事实上，虚拟销售舞台不仅更便宜，虚拟舞台可能适合那些不想搬自己的家具或住得离提供舞台租赁的家具陈列室很远的卖家。
不过，目前还没有数据表明，卖家是否会从虚拟销售舞台中获得任何金钱利益。这不是实际的虚拟销售舞台的情况。
美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）在其2019年的虚拟销售舞台的概况报告中指出，22%的受访上市代理认为，买家为虚拟销售舞台房产提供的价值最多上涨了5%。约17%的代理商表示，增幅在6%至10%之间。
同时，虚拟的地产销售舞台使掩盖缺陷和误导购物者变得相对容易。
莫里斯说：“通过虚拟舞台，人们也在改变酒店内部，这是一个巨大的风险。他们在改变颜色。他们正在改变墙壁的颜色。他们在搬东西。他们正在改变建筑。”
帕塞里尼说，数字效果图中的任何建筑改动都需要得到结构工程师的批准。苏富比的策展应用程序不允许对房产进行结构性修改。
莫里斯说，她已经看到了一些虚拟舞台的例子，这些例子与现实有着惊人的背离，以至于“一场等待发生的诉讼”
但是，传统的地产销售展示也可以隐藏一些特色，突出其他特色。引人注目的室内设计可能会转移人们对墙壁划痕或地毯污渍的注意力。诺里斯说，专业的地产销售常接受培训，不隐瞒卖家没有披露的任何问题。
另一种不诚实涉及房间的大小。虽然实体阶段允许家庭购物者看到比例，但虚拟的销售可能会扭曲他们。
“他们看不到房间的大小和规模，”诺里斯说。“有了虚拟舞台，就无法知道那是不是真的6英尺长的沙发。”
帕齐亚尔说，“不管虚拟和传统的销售平台有什么优缺点，任何类型的虚拟销售平台都比完全不登台要好。”
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