深圳是一個以舊改更新而獲得土地開發房地產著稱的城市！
深圳土地少，人口多，已是公開的秘密，沒有面粉，但是排隊買麵包的人卻很多。政府不供應土地，怎麼賣麵包給排隊的人呢。舊改、棚改、拆破的，建新的，這就是深圳一直在努力做的事情——城市更新。
驚變2020，疫情下的深圳房產卻慢慢好轉，那麼投資先人一步，便能實現收益最大化；談到回遷房，首先我們要了解“深圳城市更新”；為了讓大家更好的瞭解房產知識，今天在這裡進行解析。
深圳是我國發展最快的城市，總面積1996平方公里，是北京的1/8， 上海的1/3，每年有大量的外來人口湧入，改革開放以後人口從幾十萬到今天的2100萬。隨著深圳的高速發展，深圳已經成為一個現代化的城市，但由於早年規劃混亂甚至沒有規劃，規劃理念陳舊，導致城市先發展的區域或沒有做好統籌規劃的區域尚未達到現代都市的標準。深圳這樣寸土寸金的城市，土地資源尤為稀缺，城市更新成了人們不能避開的話題。
近年來，深圳市在城市更新方面，充分發揮特區在改革創新上先行先試的優勢，在觀念變草、機制創新和方法改革等方面進行了大膽嘗試，突破了不少條條框框的束縛。如今，城市更新對於轉變粗放的土地依賴型城市發展模式、優化城市結構、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市發展質量的積極作用，在深圳市已經顯現。
2009年年底，《深圳市城市更新辦法》出臺，這是全國第一部以政府規章形式頒佈的城市更新法規。隨著深圳市改造範圍的擴大，舊城、舊住宅區都納入了更新範疇，由此標誌著深圳市城市更新進入了一個新的歷史階段。公開資料顯示，2014年深圳市城市更新的商住用地(包括舊村改造)共25幅，遠遠超出新出讓招拍掛商住用地的數量與規模，招拍掛的商業辦公地塊主要由南山區提供。此外，通過城市更新獲得土地也是開發商在一級市場拿地的主要方式之一，所以即便中心區也會有一些物業含有回遷房，深圳原住民或早期移民人群就住在這些回遷房中。深圳市場經濟在我國是最成功的，人們商業頭腦、維權意識很強，所以深圳的回.遷房品質與同小區的商品房完全一樣，且學區、交通以及之後的交易方式也和商品房一樣。後來為了方便拆遷，陸續若干次修訂及補充城市更新辦法。政府主動規範完善，這種便利的方式得到了政府、開發商以及村落的認可。
在這些立項的項目中，絕大部分是規劃為居住＋商業用地，就是把原來的村落改造後，變為符合現代化城市的住宅商業綜合體，說的直接點就是拆遷，拆遷就會有回遷戶，回遷房。
在很多樓盤中都有那麼一些房子，是開發商賠償給被拆遷原居民的房子，這些房子的戶型，朝向，面積位置等等都和同小區開發商在售房子一樣的，因為房子屬於被拆遷所賠償而來，市面上俗稱回遷房。因此，買賣回遷房在深圳慢慢形成了一定的市場基礎。
深圳回遷房是政府把這片區域土地列入深圳城市更新範圍，開發商來入住立項，開發商開發《城市更新項目》徵收土地時需拆除原住民的房子或佔用到村集體土地，約定項目建好後賠紅本商品房給原住民的村民；交房辦理出紅本後和商品房無區別。
也是諮詢最多的，通常價格相比周邊二手房5-6折左右，根據舊改拆遷和建設的不同階段，價格也不一樣， 越往後期價格越高。不要購房名額，相當於買村民的回遷指標，但是要全款，所以資金要求較高。
交房週期是指標房要重點考慮的因素：多數的舊改項目的《拆遷補償安置協議》約定是拿到項目（施工許可證）3年內交房；不過最終交房時間，主要看舊改簽約進度、一般簽約率達到60%以上可以考慮，簽約率低於60%以下不太建議購買，專項規劃審批；評估一個項目快慢，主要是依據項目地段、對基礎配套用地的貢獻多少、還有開發商的品牌度、資金實力、來綜合決定的。
深圳市場上的舊改回遷房是一種不錯的投資選擇，在深圳現有的樓市政策下，回遷房迎來了黃金時期，深圳舊改拆遷指標房是屬於舊改拆遷賠償所得，不受深圳房地產限購政策影響，不需要深圳社保、不佔用購房名額，沒深圳戶口沒深圳社保不管你在深圳還是外地有多套房產都同樣可以購買，這是很好的投資機會，特別是給很多外地朋友們提供了唯一一個在深圳購買紅本商品房的機會。
深圳回遷房其實很早就有流通，是非常成熟的市場行為！內部有著一套非常完善的運作方式和交易模式。只不過早些年的回遷房，體量相對比較小，一放出來，村民內部的親戚朋友就足夠消化了，沒有流向市場而已。但現在不同，深圳到處舊改井噴，形成體量非常大，才得以流向市場！
深圳舊改是由政府主導，由開發商開發，舊改項目的開發商；是要具有很強開發資質！才有資格開發！開發商是商業行為，村裡也佔有部分股份合作開發的，這樣使得開發進度更快。龍崗、平湖和坪山等擁有深圳市政府東進戰略的支持，開發力度猛烈！而龍崗、平湖、坪山的民房都不高，一般都在3到5層，開發商舊改成本較低，獲利大！房賠房，對村民而言，老房子變新房子何樂而不為，這樣不會出現釘子戶這個說法，對開發商而言，前期不用動用大筆資金去收購，資金可以全力去建新房。現在新房層高一般都在36層左右，賠償6層村民，還有30層是賺的，所以市場上舊改項目進度都還比較快的。
一箇舊改項目回遷房一般佔30%，商品房70%。回遷業主是優選房的，開發商建好樣板房後，第一時間通知回遷業主先看樣板房，後統一抽籤選房【房子是混合打散的；不是單獨一棟的】一般選的樓層，在5層至25層之間。選完回遷房剩於70%的商品房上市銷售，所以不用擔心回遷房的戶型和朝向以及質量，如果差的話70%的商品房是賣不出去的。
選房後辦理紅本【不動產權證書】是和商品房一起統一由開發商辦理的。開發商統一補交地價，買方只需要配合提供資料即可。很多人會說回遷房紅本和商品房的紅本有什麼區別和不同？我只能說沒有什麼不同，唯一不同的是回遷房備註哪裡寫的是【拆遷賠償所得】，而商品房的備註是【購買所得】其他的都是一摸一樣的。
回遷房說白了也可以說是期房，最大的優勢是:便宜！同比市場上商品房價格的5折到6折左右。並且不限購不限外。同樣是紅本商品住宅！但也有劣勢，回遷房週期一般要3到5年才交樓辦證，並且需要全款購買；回遷房一平米均價大慨2萬起，具體看位置，2萬多左右的居多，個別進度快的項目要3萬左右。但是回遷房利潤還是很可觀的，以為5年為了一個週期，獲利3倍起是很保守的。
回遷房項目優勢:
1，交易無風險，任何的投資都是在保證本金的情況下回報最大化，我們可直接跟開發商確權和籤補償協議，把風險控制到零。
2，不受深圳限購政策影響，無須購房名額，可買多套，簡直是為沒房票一族量身定做的（目前是異地在深圳購房的重點選擇，我們有很多成交數據說話）。
3，高回報，價格是項目在售價格和周邊商品房價格的5-6折，3-5年投資有約3倍的利潤空間。
4.唯一的前置條件：需要一次性付款，購買面積最小65平起自由挑選，一般總價150多萬左右起。單價兩萬多每平方。
回遷房這種產品的優勢非常明顯！
第一、不需要購房名額（可買多套），是價格便宜是周邊商品房的5--6折。回遷房是一個非常成熟的市場，內部有非常完善的保障性的運作方式，是一個成熟的市場行為。要村民籤買賣合同，才能確定房子是怎麼來的。
第二、要你以拆遷戶的名義和開發商籤補償協議（得到開發商的認可、並同意補償同等面，這個就基本安全了，畢竟如果是渾水開發商沒必要去趟，開發商既然願意做，說明各種風險已經很低了，開發商已經替購買人把控過一次風險了。
最關鍵是第三，還會在國土資源局備案，這個是上升到國家層面的，相當於國家機構承認購買者的權益，不僅合理而且合法合規，還能保護購買人的權益。買這種物業比買商品房還安全快捷些，權益也是能得到有效保障。
第四個問題是回報到底有多大。
回報有多大，這個真的不一定，要想收益高就需要精挑細選，位置及未來發展規劃、周邊配套等等.......。一般的回遷房，回報馬上能達到一倍，兩萬多的單價，（而周邊的商品房就是四萬多，4年按保守50%~65漲幅，基本6W+）而回遷房同樣4年拿到房開盤價基本近7W算是合理的（3倍利潤應該是有的）。
深圳城市更新介流程紹及回遷房購買簽約流程！
更多細節一篇文章也不能解釋全面，本人專業舊改多年，專業指導和規避風險。捕捉潛力最大化的項目，我們有專業資深團隊，一對一指導。也可預約直接去開發項目實地考察。
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