问题集锦-第23期
如何分析一套二手房的购买价值?
回复：1、价格笋度相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
3、区块成长性不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于二梯队关外。它的决定性因素来自于：产业增量+通勤增量+学位增量，这三个好的话，未来回报率不会差特别多。
4、租金回报率一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上 （比如像罗湖300万的房子，基本都可以租到6K以上）
5、小区品质主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
6、户型装修这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
【房产配置】你好老师，我们家目前只有我老公工作，家里小孩2岁半，2018年买了南山同乐片区新房乐尚林居，2020年中交房，目前孩子面临要上幼儿园，很快也要上小学，那边学位差，先生现在有点焦虑觉得有点后悔，限售三年也卖不出，目前手上股票+现金约300w，请问老师小孩后期上学有必要再配一个小的学区房吗？还是等三年再置换？
回复：1.同乐学校9年制，学位非常一般，大概在南山学校中属于垫底级别的。阳台上可以看到宝安中学，但是上不了。和城中村同乐村共享配套，基本没有商业溢价可言。
2.暂时先不用配，小孩现在2岁半，等快要读小学一年级的时候，提前一年准备。现在购置的话，两套的限售周期差不多相同，流通性都很差，压力也会大一些，等过2年，小孩差不多4-5岁，乐尚林居也快到3年，灵活性和选择性更大。
3.条件允许的情况下，南山的文华、科华、麒麟，大冲、南二外高新这些学校学区房都可关注一下，福田的百花和荔园量力而行，小学学位也不需要太好，学区房只买学就好，能读书就可以，不需要太大面积。
【会员提问】请赐教老师几个问题，我的情况：
1. 本人15年科技园购入1套2居，目前出租，剩余贷款440，月供正常进行中，按照政策还可以在深再买1套；
2. 目前可调动现金600至800左右，本人倾向于高端小区中等户型（100平至120平）纯投资型，但受到70％预付限制，未能找到合适的选择。
3. 月供还款能力没问题，目前家庭负债率较低； 问题： 1. JLH 是否适用于新盘？还是更适用于二手房？ 2. 是否还有其他方法，可以利用现有资金体量，进一步放大杠杆的路径，请指导，感谢！
回复：1.首先，用垫资抵押方式购入，可实现5改3，或者7改3。纯投资性质购房，这种方式也更合适。还款方式更加灵活，先息后本，每月只用还本金，还款压力相比等额本息要稍微小一些，年利息4-6%左右，和房贷也差不了多少。并且这次疫情后，政策上会中小微企业有相应的扶持，金融政策预计第一季度还会宽松，大概率有一次雨露均沾的降准降息。
2.假离婚的目的，是将家庭再次的购房资格（深圳政策上家庭最多2套，2套最低5成），通过离婚，变成个人的首房资格（3成）。首房资格对于新房和二手房是同等效果，首房资格的优惠对于新房和二手也都一样。
3.假结婚再买房主要分以下几种情况：
a.以家庭为单位，不管之前多少套，只要房子都在一人名下，另一方无房无贷。假离婚，就算新征信出来后，另一方购房依然是3成。
b.以家庭为单位，不管之前多少套，只要有一套在双方共同名下，共同还贷。假离婚，就算新征信出来后，另一方购房5成。
c.以家庭为单位，不管之前多少套，夫妻名下都各自都独有持有房产，并且只要夫妻有一方无贷款记录（名下有房，红本在手，没有贷款的）。先做婚内更名，假离婚析产，新征信后，无贷款一方购房依然是3成。
4.加杠杆的路径，增加负债：
a.科技园2居加按截流一次，将这5年以来的增值空间通过二次按揭融出来；
b.科技园2居，做一些装修贷大额信用卡，渠道关系不错的话，并发2家，也能融2-3成资金出来。
c.新购这套运用垫资抵押方式7改3
三者结合下来，支付的首付资金就很低，也可适当留一部分做一些其它投资，比如股票、垫资拆借赎楼、转手一些回迁房等等，前提是要稍微了解一些这方面的内容，至于投股权债券固收这些就算了，很容易打水漂。
以上内容选自“深房大表哥”知识星球/微信公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。
愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。（深房大表哥）
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