2020年3月，郑州商品房成交11210套，比2月份的276套，环比上涨3962%。
这样的对比，不是为了突出3月成绩有多好，没有可比性，只是想说郑州市场的恢复力惊人！
对比2019年3月份的23586套，今年依然是下降了一半，但是按照这个速度，4月追上来指日可待。
在房地产市场上，有一个角色比开发商和购房者回血更快，就是贝壳。
2019年2-3月，贝壳在郑州的月成交在2000-3000套，2020年3月，贝壳新房成交已达2800多套，基本与去年持平，在整个市场占比约1/4。
贝壳的核心打法是人海战术，疫情之下，无论是购房者还是经纪人都被禁足在家，几乎是砍掉了贝壳双翼，理论上说也需要一段时间的恢复期。
没想到贝壳竟然能够原地反弹。
按他们的说法，“这还是在疫情尚未完全结束的当下”“等人们摘除口罩，外地人能够正常来看房的时候就是另一番景象”，贝壳将来的战斗力还会上升！
去年那个被口诛笔伐的贝壳又回来了？带着更锋利的刀刃，血洗全场？ 1
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客观的说，贝壳是被开发商和购房者一起养大的，充满“善良与正义”的小可爱。
对开发商来说：
1、经纪人多。截至2020年3月，郑州共有1600多家贝壳系加盟店，按照一个店10个经纪人，那就是16000个销售员。按每个经纪人带2组客户算，贝壳能够短时间内聚集郑州至少32000组客户！
这只是保守估计，没有计入非贝壳系的合作门店。
一下子召集30000+客户，没有一个项目总能拒绝这样的诱惑！基数大，成交概率自然就大，原来的月度、季度销售目标，说不定就能提前完成，不要太爽歪歪！
2、兜底协议。贝壳刚开始与开发商合作，会提前缴纳几十到上百万的保证金，并签订对赌协议，约定在规定时间内保证去化。
“保证去化”已经是给开发商最大的定心丸了，又有上百万的保证金，这又是一个不能抗拒的诱惑！
佣金不高的时候，开发商甚至可以把看不到效果的推广等费用砍掉，节约成本；佣金高一点的话，也可以把砍掉的费用补上去。
里外里算一下，开发商都不会吃亏。
对购房者来说：
1、房源多。在郑州，贝壳系中介门店1600多家，说占据郑州中介半壁江山都是低估了贝壳的实力，至少已经占据郑州市场的75%。
遍地都是贝壳，只要上分销的房源，至少75%都是贝壳家的。在这里，购房者有充足的房子可以选择，海量房源中，总会有一套是与购房者匹配的，对购房者友好，对经纪人也友好。
2、折扣大。贝壳通过对赌协议的内容，向开发商要来独家的、最低折扣，这些折扣比购房者自己去售楼部咨询还要大，真正让利给购房者，替买房人省钱。
你好我好大家好，这看起来几乎是一个全新、高效的房地产生态系统。
贝壳CEO彭永东说：
从行为动作，到理念想法，我们要重置行业。
彭总说到做到，以上角色很快就重置了：贝壳从服务者摇身一变成了大爷！
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当贝壳逐渐做大，做到最大，那些当初欣赏的优点，最后都变成了讨厌的缺点。
对开发商来说：
1、洗客、截客。一段时间内，市场上的需求总量是一定的，当这些需求都掌握在一个人手里的时候，它就有了权利：我可以选择给你带客，也可以选择给别人带客。
至于给你带客还是给别人带客，就看你佣金是不是会给的比别人多。
去年西四环的一个楼盘，换了两个营销总也没有挽救可怜的销售额，第三个营销总为了活命，用了贝壳，结果项目是活了，但是钱都给贝壳支付佣金了，开发商没挣多少。
于是他暂停了与贝壳的合作，但是周边竞品接着用下去。
经纪人带看竞品楼盘的时候，经过该项目，客户主动提出来想要去了解一下，贝壳说：“我们内行人都知道的，这个开发商不行，将来是要烂尾的。”
一个月之前，也是这个经纪人，带看的就是所谓“要烂尾的”这个项目。
不合作，就不给你客户，甚至截流你的客户！
2、抬高佣金。A项目给我出5%佣金，我就带着傻白甜的客户去买A；B项目给我出10%佣金，我就把客户拉到项目B；A还想要客户怎么办？提高佣金到15%。
贝壳经纪人的工作原则就是这么简单、粗暴，通俗易懂。
良性竞争是维护市场健康运转的必要条件，当市场被一方垄断，竞争不存在的时候，这个市场就会出现问题。
以前渠道公司的佣金一般都在1个点左右，佣金高了没人用，现在就剩下贝壳一家，出5个点、10个点你也得用，不然就等死！
据某开发商项目营销总介绍，贝壳的人都很强势，说一不二，索要的佣金点数，宁愿不合作，也不肯作出让步，并且要求开发商必须在规定时间结佣，不能以审计封账等原因拖欠，违者交付违约金。
3、不用就死。有开发商觉得贝壳佣金太高，用了一段时间后停用了的，但是就会出现“截客”“洗客”现象，不给你带客，还顺走你的客户，素质不高的经纪人不惜诋毁非合作项目来促成合作。
由于贝壳手上客户量太大，但凡他要是动了谁家客户的念头，谁就活不长。
去年也是西边有个项目用了一段时间贝壳，后来因为佣金太高停掉了，之后半个月没有一个自然到访！
所以很多人形象地将分销比作开发商的“大麻”：抽了死的慢点，不抽死的快点。
对购房者：
1、重新建立信息壁垒。房地产市场最大的不公平在于买卖双方的信息不对称，你以为贝壳终于建立了一个透明的交易平台的时候，殊不知这是它创建的另一个信息壁垒。
我想卖的房子，总是能让你看到、听到它；我不想卖的房子，市场上根本听不到它的声音。
购房者以为的有充足的选择权，其实早就被筛选过了。
2、购房成本增加。贝壳一味向开发商要高佣金，钱从哪儿来？只能是购房者！
有人说，贝壳带看的房子确实比自己去售楼处问的便宜1-2个点，怎么会是从购房者身上来的钱呢？
你听过先涨价后打折的套路吧？某宝玩烂了的招数！
签完贝壳后开盘价格直接从13500涨到14500。
售楼处：“我们单价14500元/㎡。”
贝壳：“我带你去，14000元/㎡。”
如果是100㎡的房子，是不是觉得省了5万块钱？但是它原本是卖13500元/㎡，你是多花了5万块钱呀！
包括经纪人承诺的，成交了把自己佣金的一部分返还给你，你当真觉得经纪人慷慨大方、仁义善良呢？
客户占不占便宜不重要，让客户感觉占了便宜才重要！
当然也有真实降价的案例。去年平原新区某楼盘，原价8000+卖不动，不得已找了贝壳。
“我可以给你保证去化，有两个条件，一是降价2000，二是佣金5%。”
“能谈谈吗……”
“要么就这样等死，要么答应我的条件。其他免谈。”
最终该楼盘妥协，当时平原新区渠道佣金撑死2%，现在对购房者要降价，对贝壳要涨佣金，这时候钱从哪儿来？砍掉推广、广告等各种费用也不够啊！
可能，就要挤建材成本了吧……
无论是涨价的价格成本，还是降价后的质量风险，最终只能是购房者承担。
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从2018年4月到2020年4月，贝壳已三岁，有些东西已经开始变化。
之前很多置业顾问反应贝壳经纪人收入高，比如卖出去一套一百万的房子，贝壳经纪人能拿到2%的佣金，也就是2万块钱。代理置业顾问的提成一般是千三，了不起拿到千六 ，同样卖一百万的房子，最多拿到6000块钱。
这也是出现内客外导、置业顾问参与洗客的重要原因。
“其实经纪人拿到手的佣金没有你们想象的那么多 ，合作门店也并不是因为跟着它能挣钱才签的合同，只是因为它平台大、资源多，不管是对小渠道还是经纪人，房源和客源才是最重要的。”谈到佣金问题时，某小渠道公司负责人苦笑着说。
比如贝壳3月份新房成交的2800多套，如果平均分到下面的门店，还不够一个门店一套，原来做的好点的卖出十几套的话，就有十几家门店颗粒无收。
没有业绩不仅生活困难，还要面临“被驱逐”的命运。近日，房江湖公布一则公告：因违反房江湖制定的规则，郑州20多家门店被迫与其解除合作！
有贝壳的平台尚且艰难生存，被驱逐出去的小门店，只有死路一条。
你看，贝壳已经开始制定游戏规则了，不遵守游戏规则的人，就要接受来自贝壳的审判：
开发商、购房者、小中介、各种乙方公司……
被围剿的参与者能怎么办？
1、开发商回归本质，扎扎实实盖房子、做物业、做口碑，维护老客户。
2、营销团队敢于创新、善于创新，以市场为导向，沉淀品牌的力量；
3、购房者要保持理性，买房多对比，不要被中介牵着鼻子走。
这两年的房地产市场太魔幻，旧的秩序在逐渐塌陷，新的秩序尚未形成，贝壳就是房企转型路上的一道劫，渡劫的法宝只能是品质和服务。
写在最后
贝壳的最大问题在于贪婪，没办法，没有商人不嗜血。目前已经有个别城市开始着手分销问题，如安徽的“限佣令”，这是一个好现象。
行业发展到今天，是得有个平台。
贝壳真的很厉害，很优秀，彻底消灭贝壳的想法和做法也是不可取的。
开发商和贝壳都应该回归初心，一个做好产品，一个做好平台。
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