這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。
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提問：您對北京天通苑區域怎麼看？是否值得入手大戶型
回答：天通苑被低估，原因是面積大單價低，這一類標的對於眼光有一定考驗，需要判斷到底是不是因為面積大而導致的低估，還是本身物業的市場落差？
對於真正優質的面積大單價低來說，本身是一種窪地的存在，從牛市再到調整期，始終保持一個緩慢上漲的勢頭，目前仍有套利空間，不過優質的價格不太好搶。
以老破大和老塔樓為代表的標的，按照邏輯可以歸納為一類，由於各種各樣的原因被市場所歧視，流動性低，市場需求呈現跳躍式變化，只有那些未來真正具有市場需求，只是目前被市場忽略的老破大老塔樓，才具備投資的價值，這兩類標的由於被高度低估，一旦重新被客戶群看中，即使大盤調整依然完全無視，在牛市 種也是漲幅最大的兩類標的，找到這兩類標的，對於選籌的要求要更大一些。
提問：美麗與智慧並存的房姐，謝謝你的回答，我們龍泉已經有兩套了，沒有資格，要有資格是不是隻有54大法或者法拍？法拍風險大嗎？哪些需要注意？如何將房子高評高貸呢？我們父母有一套房子只有房產證沒有土地證，這種又佔名額，又不能過戶，應該怎麼操作？龍泉書房或者新都大豐有哪些樓盤可以入手呢
回答：買二手房的話怎麼高評高貸？
所謂高評高貸，是要實際成交價低於評估價，才可以做高評高貸。買二手房的時候，儘量找價格低於這個小區平均價的房源。假設一個小區評估價在15000元/㎡，你找到了一套成交價為13000元/㎡的房子，面積為100㎡，總成交價130萬。如果不做高評，那麼你需要交首付39萬，貸款91萬。如果做高評，評估總價150萬，貸款70%為105萬。這個時候你按照實際成交價130萬算，實際首付只需要25萬，貸款105萬。
需要注意幾點：
1.走非監管，銀行是不看你實際成交價的，只看評估價給你貸款。
2.買房的時候問下該小區的評估價是多少，算一下看最高能貸多少。
3.要和房東進行商量，有的房東不想做，想讓你多交首付，因為貸款審批會比較慢。
沒有土地證，分2種情況：
1.土地證丟失的話，只要補辦一個便能夠繼續交易，在有的地區甚至還不用補辦直接過戶，因為相關部門有記錄在案，所以這種情況購房者是可以辦理過戶手續的，房屋也能正常的交易。
2.由於各種原因，房主沒有土地證。這樣的房子其實是不能過戶的，不能過戶的意思就是不能到國家有關單位登記，也就是說在法律上，這個房子無法真正屬於你，關於房子的相關權益也就不受到法律的保護。這樣的房子賣了以後容易產生房產糾紛，買主的轉讓、繼承、過戶都存在困難。
而且，從交易流程來看，先辦理房產登記，再辦理土地使用權變更，如果沒有房產證，勢必會比較麻煩。想賣出只能合同交易。
成都破限購，法拍房技巧詳見知識星球內部分享。
提問：房姐你好，想問一下，瀋陽限購嗎？純投資武漢、重慶、瀋陽、長沙哪個更適合投資？短期2年左右回報率最高。因子彈不夠，不考慮北上廣深。
回答：瀋陽不限購 中國現在都是政策市，現在無法判斷，短期預測看交易量，看政策刺激扶持，看市場人群心理逾期。我們只判斷長線大趨勢。
現在除了超級筍盤能走週轉流，短線賺錢，其他的流派都需要長線持有的。
但是很多人希望很快就見到利潤，半年一年或者更短就賺到錢。我們把這種人叫做“急富青年”。
這個世界成功路上並不擁擠，因為沒人願意慢慢變富。如果能持有3-5年可以買瀋陽。
提問：親愛的房姐:您好！座標長沙。我家在望城月亮島買了一套房子，106平73萬，首付24萬，大概要21年交房。現在我看中汽車南站旁邊德慶水潤山城一套房子，2室2廳，90平72萬。方案一:出手月亮島的房子，買德慶 方案二:用父母的身份買德慶的房子 方案三:再看看 請問您怎麼看？謝謝！
回答：你好，望城，別看就一座小小的谷山，但是一邊是金融與科技，一邊是天通苑回龍觀，望城將來是長沙的天通苑，地鐵一條直直的深入，引來地鐵肉搏的早高峰。未來也只能做個安靜的遠郊美男子。
出手望城思路正確，但是有性價比更高的板塊，見知識星球內部分享。
提問：房姐你好！向您請教一個人生的選擇問題。兒子已被武漢中建三局，校招錄取。現在應騁深圳的小學數學老師崗位，如果也被錄取，請問，該做如何種選擇？去年剛購買了碧桂園雲璽的房子，手上現在有子彈300左右，深圳邊遠的小房首付夠嗎？還想問，能在武漢中建三局上班，但是把戶口轉到深圳，能享受深圳應屆985學生落戶，獎勵1.5萬元要獎勵嗎？在人生的十字路口該如何選擇呢？請睿智的房姐幫忙解答。多謝！如果房姐翻我，也請群裡的精英們給些意見。謝謝大家！
回答：建築行業十年內依然會很好。
國進民退週期內，基建工程行業成為行政資源及壟斷寡頭附庸，跑工程、結清款是跪地求人行業。
分析一個行業有沒有前途，第一看行業增量空間，二是看你提供的行業價值，最後更重要的是行業是否充分競爭。
普通教師本就不是收入高的職業 除非是網紅老師中的佼佼者 或者高校裡能直接轉化為社會生產力的專業&重大課題帶頭人（非文科）
路徑本身就不側重於財富 而更多是社會認可 要靠此路徑謀求大量財富 付出心力和所得不成正比 獲取收入不一定就一個來源 試試發揮自己的優勢 開源多核 很多行業內優秀的人都是crossover 可以把戶口轉到深圳
提問：房姐，這是我首問，看了你挺多回復，想問個頭疼的問題，我在秦皇島市，30現在三套房，一套市中心老破小學區房，一套開發區電梯三室洋房，一套北戴河小別墅，學區房孩子上學要用最近幾年動不了，剩下兩套都考慮賣掉，由於個人工作原因別的地方很難弄到房票，最近幾年不想投資秦皇島以外的房產，我覺得你的大面積低單價，低週轉看長週期盈利方式適合我，我如果只投資秦皇島您有什麼建議，辛苦了
回答：秦皇島IP價值高，領導人手一套，但是旅居房產並不是很好的投資標的，沒人接盤。旅遊城市一手房價漲的都是成本，二手價格紋絲不動最可怕。投資還是建議換城市 90%的小白買房都會犯的錯誤:
一.買錯了房子 1.跑三四線跑環京環滬買錯城市；
2.不懂限購不懂商業買商住商鋪買錯物業；
3.不懂價值溢價遠郊CEO三無貴婦盤，貪便宜硬傷損盤。
二.做錯了貸款
1.沒看好限貸規則被二套急急忙忙按揭2成；
2.比銀行還怕貸款比風控更懂風險就是不貸少貸；
3.先買房子再做貸款，貸款漏洞百出。
三.搞錯了時機 1.新手總想看到大盤上漲再抄底結果是追漲殺跌；
2.總要先賣房再買房，賣低買高總比行情慢半拍；
3.勤看諮詢案例，偷瞄推薦小區，結果是3年前的問答。
不要因為自己的思維侷限，錯失了未來10年躺贏的機會。
提問：房姐，最近股市動盪，如果發生金融危機對樓市是不是毀滅性打擊
回答：眾所周知，不管資本主義國家還是社會主義國家，每當經濟受到重創，都會採取一些刺激措施來促進經濟發展，“戰時共產主義”、“馬歇爾計劃”以及我們熟知的“四萬億”都是在經濟發展嚴重受挫的基礎之上應運而生。採取一切手段加大投資力度、降準降息、降低相關行業准入門檻，以達到解放生產力、刺激生產和消費的目的。
因為國情，這些扶持政策，最終受益者還是央企、國企和一些知名的民企，普通的人的損失就是損失，普通人流的汗不會成為勞動成果，就是汗！沒有企業會補發工資，沒有比以前更多的訂單、更低價的原材料來彌補損失。普通人該做些什麼呢？怎樣才能利用這樣的的機會，挽回損失甚至藉機改變人生呢？
我能想到的，還是房地產！無論哪個範疇的刺激，多多少少甚至絕大部分都會沉澱到房地產，因為房地產不是泡沫，不是虛擬經濟，涉及到了建材、裝修、就業、金融、股市等多達七十多個行業，是毋庸置疑的實體經濟。
也就是說，陣痛之後，我們可以預見，在強有力的國家機器干預之下，未來的1~2年，中國的房地產市場，會迎來一個新的寬鬆環境，特別是優質城市優質片區的優質項目，一定是會上漲的！
所以，我想告訴身邊的人的是，無論什麼時間段，努力做好自己的本職工作，管理好自己的現金流，保證合理充裕，都是非常重要的。隨時做好準備，迎接下一輪財富分配時刻的到來！
買房，不要放過任何一次危機！
另外國家成立股市的目的是什麼？國家隊資金回收中小企業與中產財富，充實社保養老基金，先富帶後富，消滅貧困人口，實現共同富裕。
所以投機者們 別指望在股市上掙到大錢！
提問：新人首問，房姐你好，看到房姐的文章，果斷加入知識星球，看到您對球友們耐心的評點及獨特的思維想法，給我一種人生導師的感覺。這裡想問下房姐關於人生規劃方面的困惑。本人男現在23，湖北荊州人，戶口武漢，家裡做點小生意，馬上大學畢業，讀的體育訓練專業，現在在人生的十字路口上。現困惑：1.出國留學，去法國或者加拿大等地方去開闊眼界，學習一些關於經濟學工商管理方面的知識，但是估計要花四到五年 2.繼續留在國內考研，之前考過一次差一點分，考湖北大學，繼續讀體育專業研究生 3.畢業就踏入社會，去一線城市歷練，踏上房產末班車，順便尋找上車盤 諸多思路難以抉擇，請機智的房姐指點迷經。萬分感謝！
回答：坦白說我個人認為體育專業研究生是浪費時間，考研讀博是富二代的專屬，這些動作只是變相延長了你的青春期。出了校門立馬被打回原形。研究生，海龜，現在也不是天之驕子了。
但是新興的中產階級還在追求這些過時IP，從來沒有想過為什麼？讀碩士是中國弱雞們不願意參加工作打算再混混日子而走的路。
除非你覺得可以這樣去做公務員，然後走這個通道，但這個通道，如果失敗，基本上沒有其它選擇。
讀研的成本：成本是3-4年的時間，以及三年賺不到錢還要搭上學費。在我看來，實在是個虧本的買賣。踏踏實實去工作吧。在工作中多學一點東西。普通人的試錯成本真的很大。
社會進步的叢林法則，從來都沒有變過。先富起來的那一群人，並不會自然帶動後富，而是通過規模效應和先發優勢佔據生產資料，牢牢鎖住社會地位。因為資本是逐利的，它總是想要更多。
那麼作為普通人，其實並沒有太多財富躍遷的機會，只有重大科技突破，比如互聯網，和生活方式變化，比如城鎮化， 才有機會逆襲。而這種歷史機遇不多見的，十多年才一次。
富人選擇面卻非常大。先賺錢，再買房，鎖定住財富和階層地位，然後土地資產增值，反哺主業。就像打怪升級，房產變成了一個個晉級的獎章，獎勵著成功者。又不像打怪升級，土地和塔尖的位置畢竟是有限的，先行者們收割完畢，後來者們寸步難行。
所以我想說的是，大部分人普通人，一生根本沒有6次機會，有的甚至一次機會都沒有。別老是去想留學，憋大招折騰新事業，安安穩穩先買好自己的房子， 鎖住自己的生產資料之後，然後再去折騰。
如果真的想考研，等你到了事業小有成就，必須要提升的時候再有針對性的去讀商學院。
提問：智慧的房姐好，想請教1如何讓我的房產有最大價值，以獲得資金。目標：二線城市。2蔡甸的凱德悅湖現在賣合適麼？我的情況 1門頭溝三居：貸120萬純公積金，原194萬現325萬，租金4000，夫妻共有 2房山一居：經適房，貸款無，原26萬現172萬（經適轉商稅費12萬）租金2600，房本公婆共有 3中法生態城凱德悅湖87平：貸款無，去年5月得房本，原55萬現80萬，毛坯空置，夫妻共有（跟朋友合買，所有均平分） 4聯投漢口郡88平：貸款無，馬上得房本，原74萬現95萬，租金1600，夫妻共有。老公消費貸24萬，我10萬。賬面子彈15萬。信用卡4張總授信25萬。兩人京籍。我剛開始上長沙社保
回答：這幾套房產，都不屬於優質資產。
1.門頭溝山地面積達到98.5%，是北京山地比例最高的區。地勢高，平原少，再加上永定河分割了門頭溝和市區的聯繫，沒人沒錢又沒產業，最好的買入時間點是地鐵通車之前。現在屬於利好出盡，長遠看跑不贏大勢。如果生活半徑在附近可以保留自住，如果考慮未來漲幅，建議出手置換。
2.房山也是同理，但是比門頭溝略好一些，繼續持有還是出手建議說說具體樓盤再做判斷。北京投資回報率最大的板塊，見知識星球內部分享。
3.蔡甸和漢口北都屬於武漢的遠郊區，漢口北相對好一些，有長江新城可以期待。蔡甸只能依靠漢陽的人口溢出，但是漢陽目前還是武漢三鎮中發展最弱的區域。如果有武漢的房票，建議置換到三環內主城區， 長沙社保可以繼續交，現在還沒有到出場的時間。
提問：優質房源從哪裡來？
回答：剛入樓市的新手，往往都是手機刷的鏈家，互聯網和手機操作的流行，讓大家習慣於通過”鍵盤”來解決問題。
久而久之，很多新手自然而言的認為，房源從哪裡來？從鏈家來啊！這是一種危險的想法，一旦養成這種思維，基本就和專業投資無緣了。
鏈家，或者說中介app的作用是什麼？——瞭解小區大概情況，市場大概情況，房子大概情況，唯獨不是讓你直接選房。
房子，不是標準化產品，除了戶型面積設計以及小區位置這些是固定因素，還有業主心態，交易週期，付款方式，產權，債務，戶口等諸多非固定甚至隨時變化的因素。
講到房源，我們很容易混淆買賣的本質。房源本質存在於房東手上，房源只是在各個中介進行掛牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房東的公開掛牌信息，而每個房東的最新價位是多少，這個房子有沒有隱藏的問題，業主的心態怎麼樣，業主接受什麼樣的下家？——這些情報不會公開在網上，而是散落在不同中介，鄰居，物業和踩盤人的心裡，這些不會公開的信息，才是真正的價值。
對於鏈家等大型中介，優勢在於人員眾多，可以拿到市場中更多的掛牌，對於部分房源有比較強的把控力。但是，遊離大中介以外的，散落在市場上的更多房源，更分散的房源渠道，轉瞬而逝的房源，往往是一些優質房源的主要產地。
一些小中介，往往死守一個小區，幾乎吃透所有業主，吃大鍋飯的中介，沒有實力競爭。
一些圈子，賣房有專業渠道人士，大中介完全接觸不到業主，雙方是兩個世界。中介的核心是人，擁有具體能力的人，而不是公司。
很多時候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我們要的，是儘可能找到更多的”尖子生”。
提問：房姐你好 這幾年廣州發展感覺不如蘇州和武漢 蘇州GDP總量和人均GDP都不差 房價相差非常大 如果考慮這個因素 純投資回報率 應該如何做選擇？望附理由 感謝！
回答：不要用單一的要素判斷房價。人均gdp高低與房價沒有什麼關聯。鄂爾多斯，大慶，東營之類的城市人均gdp一直很高，有何用？
排名是死的，只能根據死數據，得出死結論。城市的發展是巨多要素的集合。舉個例子，國家意志這麼重要的要素排名從來無法體現。廣州的支柱是汽車業、電子產品製造業和石化產業，經濟增速受到一定程度的影響。不過，這兩年廣州頻頻引進大項目，多個高新產業項目落地，經濟增長可期。蘇州其實近幾年越來越掉隊了。
幾年前，廣州最擔心的兩大競爭者，除了天津，就是蘇州，如今差距卻越來越大。蘇州已經在很努力地轉型了。製造業發達既是資本，也是包袱。蘇州經濟有兩大支撐，一個是外來投資，一個是以蘇南模式為代表的縣域經濟。
然而，最近幾年，由於成本壓力大增，外資企業不斷遷移，而民營企業本身的增長動力又不足，向第三產業的轉型也不太成功，掉隊是自然的。蘇州超越廣州，5-10年內都沒有可能。僅僅從GDP上看，蘇州經濟總量還有很長的路要走，即便新經濟未來仍然能夠一飛沖天，但要追趕仍需要時間。更不用說，無論城市定位還是綜合競爭力，蘇州都還落後廣州不只一個量級。
蘇州上一輪暴漲，其實不是蘇州的行情，而是園區的行情。園區集聚了蘇州各項最好的資源。商務、商業、景觀、娛樂、學區。經過這一輪後，不是更加敢買，而是更加不敢買蘇州了。
未來依舊是大城市的天下。不論是國際經驗還是中國現實，大城市化是顛撲不破的趨勢。全國資源最頂級的人才向一線城市匯聚，區域資源向省會城市彙集，人往高處走，水往低處流，哪裡是窪地，其實是一目瞭然的。
提問：新人首問。美麗的房姐，你好 ！座標山西小城市。目前家裡父母名下市中心內一棟公寓樓，已納入城市棚改規劃範圍，但是這裡棚改推進的非常慢。已包租給他人。婚前SFSD117、住房。市中心 爛尾公寓50 今年交付。子彈90，年入約60. 1、想在本地購置一套200左右的住房。老婆名下沒有房產、可做SFSD？2.老婆最近想投資西安房產，在蓮湖區豐慶公園看中一套小平米複式，普通住宅。近地鐵，近學區，約18000，可否投資？若不可，求指明哪裡可投？3.我.老婆名下沒好好利用過XYK，未辦理過大額，城市太小僅有中、農、工、建、交、浦發、華夏、民生、晉商。哪個銀行可方便做？3能否指教如何將資產利用最大化？
回答：1.可以
2.西安短期內繼續涼涼。等到高新和曲江以及大明宮繼續回調2成再買。可以專注二手淘筍，疫情結束之後看看能不能撿漏。長線看西安不如成都和重慶
3.先看看知識星球的內信用卡文章
《信用卡的正確用法 99%的人都用錯了 》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年 》
《信用卡年賺100萬之旁門左道》
《信用卡年賺100萬——如何空當接龍 》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道 》
4.爛尾公寓出手換強二線城市房產。
提問：房姐你好，相見恨晚。座標重慶，手頭四套房，一套石橋鋪珠江華軒2005年商品房，建面137；一套謝家灣理工大學06年集資房，建面150，一套謝家灣輕軌站旁邊育才中學2009年教師經濟適用房建面82，一套江津區雙福育才中學分校旁2017年商品房，建面110。現在夫妻雙方都有穩定工作收入，月稅後入3w，無車貸，所有房貸合計還有85w，每個月還6千，房租能得六千，手頭子彈只有30，現在想兼顧孩子要在謝家灣讀書，手頭上的房子也基本都是10多年了，再持有房齡會更老火，所以想做個調整，有些人說重慶房價還會漲，也有人說重慶地多以後只會更便宜，自己很茫然，所以求助萬能房姐，怎麼操作最能實現優化？盼回覆。
回答：你好，江津房產保值都困難，建議儘早出手。重慶除區縣和遠郊的遠郊區以外，其他的房子都適合長持，雪坡很長。房齡15年以上的建議出手裂變。
重慶房子可不可以買？現在可不可以買？潛臺詞是對重慶樓市沒有信心。一般來找我問重慶房產的，都是對重慶樓市有信心的人，所以我們一般只討論怎麼買，不討論買不買。當然，也有一些新手真的不知道重慶的房產到底現在能不能買？
答案如下，三個原因導致了重慶目前可以買。
第一是房價低。目前重慶市中心地鐵口次新的單價也就12,000~16,000之間，這個價格在一二線城市中妥妥的排名靠後。我們想象不到一個直轄市為什麼有那麼低的單價？我們認為不合理，整個城市被低估。
第二是土地有限。重慶是一座山城，如果你看3D地圖，你會發現重慶主城區被山脈阻隔，能夠在山脈的夾縫間修建城市的土地是有限的。就導致了重慶樓市的上限很高，很有可能後期往HK化發展。
第三是時機窗口。我們認為目前來重新買房，不用考慮時機。因為在重慶房價再翻一倍之前，所有的時間都是窗口期。大家買房可以根據自己的實際情況來判斷什麼時候入手。除了時間窗口，更重要的是專業能力，專業能力比時機更重要。現在重慶還處在橫盤期，我們的投資策略是逢筍入，8-9折筍才考慮。
第2個部分是推薦版塊：
你最終買的是一套房，而不是一個區域，也不是一個小區。所以某套房子的特點、價格並不能從版塊/小區中反映出來。
重慶投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。
提問：新人首問，房姐你好。想請你就我個人情況提點購買上海房產的建議。我是一個在上海965的普通上班族，月入不到兩萬，年齡奔四了。有公積金，2500一個月。妻子做健身教練收入不固定。現在無孩，在上海租房生活，月租4000左右。有上海戶口。目前子彈30。於2016年在杭州餘杭的濱江西溪之星購買了89平的中套，四樓東邊套毛坯，現在已託給長租公寓5年，今年已經開始第3年了。月供6000，長租公寓給2800。目前還是打算要小孩，工作方面看不到晉升加薪的希望，前面考慮過去杭州發展，不過年齡加上技能限制，估計去杭州的薪資不高，會給生活帶來很大壓力；另外也捨不得上海戶口。請教房姐後面怎麼買滬房？
回答：你好，一線城市的資產質量優於二線城市。上海優於杭州。
任何城市，任何行業，都有興衰起伏。上海的產業調整已經開始，未來IT業會追上其他一線城市。既然已經有上海戶口了，也打算要小孩，不管是為了自己還是下一代都不建議捨棄戶口去杭州。
考慮到月供壓力大，把濱江西溪之星出手後置換到上海。上海有幾種方案操作成首付3成，投資推薦的板塊 詳見知識星球內部分享。
未來還有子彈繼續投資其他低價潛力二線城市，雪球才能越滾越大。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家關注“武漢房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答並送贈送價值10000元的內部資料；重要信息只在知識星球發佈。
知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。
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