讲现实说成故事
答客户:
个人不建议你买公寓，请谨慎考虑，挣钱不易
一、公寓的由来
其实在我国房地产的法规里面，没有公寓这种说法，只有住宅和办公楼。最近几年火爆的公寓实际上是用本该建设写字楼、商铺的土地来建设居住的房子，所以公寓的产权只有40年或50年。
而在城市的规划中，如果想要新开发一个地段，一定是要有配套齐全的，住宅、医院、学校、商铺、写字楼等都是需要的。写字楼和商铺可以让这个地段有足够的空间吸纳企业，让当地的居民有工作的地方，这样当地政府才能获得税收收入，才能让这个区域发展起来。
但是大批的写字楼建设完成之后，大部分的城市产业经济却落后了好几步，特别是最近实体经济的产业过于集中，还有电商取代了大量的线下店铺，导致大量的写字楼闲置了，这种情况在北上广深都屡见不鲜，二三线城市更是如此。
如果写字楼一直闲置，开发商从银行借贷出的天量资金得偿还，背后牵扯的经济链条繁冗复杂，再加上外来人口居住困难无地安家，保障房又稀少，导致开发商不得不把商铺和写字楼打造成住宅类型的公寓。在这里需要注意的就是公寓从出现开始就是带有居住属性的商业房，而且是不被认可的。
二、流动性缺陷
很多的公寓销售人员都会跟你说一些公寓的好处，房价便宜，比周边的住宅低一个段位；位置好，大部分公寓都位于商圈中心或者地铁旁，生活非常方便；不限购，随便买；租金高，回报高；精装修，尤其是loft，“圆你都市贵族梦”……
这些好处说完之后，那么公寓的缺陷呢？首当其冲的就是流动性的问题。如果你新买公寓，就需要缴纳3%的契税，相对住宅要高2%，同样的一百万，就要多缴纳2万的税费。如果你要买二手公寓，那税费就要更高，有个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等，几乎囊括了所有的房产交易税，算下来大概有全额的30%或者差额的55%。
如果你花了100万买的公寓，十年之后涨价涨到200万，那么在上涨的这100万中，你需要缴纳约60万的税，几乎把上涨的房价给淹没了。而这些税费都需要买方承担，相对买方来说，承担这么高的税费还不如买一套新房。
三、政策限制
公寓从出生起，就是带有商业性质，居住在其中，水电费都是用的商水商电，价格相对住宅来说要贵，再加上公寓不能通煤气和天然气，导致生活的成本很高。再加上从建筑设计上来看，有许多的公寓是1梯10户甚至更多，在高峰期很难等到电梯。而且这样的高密度会让房间的回音变大。如果邻居还是做美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商业，那么在家就会非常的吵闹。
再加上公寓是因为商住属性，无法落户，购买之后未来孩子上学和买车等城市配套资源都无法享受。而且在贷款上有严重的限制门槛，一直以来多地都施行“50%首付+最高10年”的商贷政策，购房者撬动杠杆的的空间非常小，在某种意义上，也失去了投资价值。
四、增值空间
就北京比较著名的商住公寓“北京像素”作为例子，北京像素于2010年开盘。复式开盘价1.8万/平米左右。有交通利好加持，到2012年12月底地铁6号线东末端草房站开通，价格随之大涨，直破4万元大关。但是现在根据官网的价格数据显示，均价是4万/平米左右。升值102%。同地段的二手房柏林爱乐来讲，2008年交付，开盘价是5800元/平米，2010年房价是1.5万/平米，现在房价是6万/平米，升值3倍多。相对来说，住宅的升值空间要更大。
★结语:
如果非要购买公寓，前提是自己住，而且也不考虑未来换房，房子是否增值也无所谓，购房名额和首套房贷款的价值不大，这些前提下你可以选择购买公寓。
投资的话公寓租金高。房价上涨慢，但是老家住宅租金低，只是相对的。房价上涨还是可以的。收租子。就是公寓合适了。
看看你个人选择吧！
城固自媒体
如果只有这两种选择，而且你已经决定近乎要在上海生活，而且准备单身生活（不好意思，只是假设）那么选择前者是比较无奈的方向。商住两用房不能落户、没有学区派位，首付较高50%，在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼，住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年，其契税按3%缴纳。并且，其未来使用费用不确定。商住用房如按公建用途规定，水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到；此外，50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。
所以，除非你感觉上海租房不稳定、想拥有自己住房了，否则购买这个90几万，除非地段特别好，还真的有点“不值”。如果您已经有了准备结婚的当地男友，我劝您还是考虑老家的一百平米，以便留个退路。甚至，你可以和老公今后回老家，也有地方小住。
姚耀1188
买房其实看您个人需求，如果您是打算长期在上海工作发展目前又没有购房资格那么公寓是可以优先考虑的，毕竟上海租房租金也很贵，拿租金来付房贷也是很不错的，如果您是考虑未来去三四线城市发展的那么可以提前在三四线城市购房。
