樓市，一個和每個人都息息相關的市場，卻又關係不那麼大。
息息相關是幾乎每一個人都要進入這個市場或買或租，關係不大是因為大部分人一生只和這個市場發生屈指可數的幾次關係。
因為這種矛盾導致樓市的常識是由那些人數龐大的、但與樓市關係不大的人所共同形成的。
01
常識是被大多數人所認同的知識，同時也是市場大多數人的共識，樓市裡面常見的常識分兩類。
一類是達成共識的，例如貨幣放水導致樓市上漲，二手房才有價值，房地產行業不行了所以樓市不行了，樓價要看租售比和住房收入比。
另外一類是各執一詞的，例如全款才是對的vs貸款才是對的、土地稀缺vs土地不稀缺、京滬房價永遠漲vs京滬房價已經到頭、房價越低越好vs房價越高越好。
我想問的是以上常識哪些是對的？哪些是錯誤的？
答案當然非常簡單：全錯！
樓市上漲主要原因不是貨幣放水；
並非二手房才有價值；
房地產行業不行樓市有可能會更好；
樓價看不看租售比和住房收入比要看城市。
同樣全款和貸款均不是考慮的根本，土地既稀缺也不稀缺，京滬遠未到頭但也不會永遠漲，房價越低和越高是否好影響的，不能簡單一概而論。
這篇文章我就選兩個影響廣泛的常識來簡單剖析一下。
02
首先選一個達成共識的常識，貨幣放水導致樓市上漲。
這個幾乎是達成共識的常識，尤其在投資人中極其流行，所有人都認為貨幣放水所以樓市就會上漲。如果這麼簡單，那麼樓市的投資就太容易了。
有很多問題可以對這個常識造成質疑：
如果貨幣放水造成樓市上漲，那麼為什麼有的城市漲得多、有的城市漲得少？
同一城市為什麼有的區域漲得多有的區域漲得少？
同一區域為什麼有的樓盤漲得多，有的樓盤漲得少？
同一樓盤為什麼有的戶型漲得多，有的戶型漲得少？
另外，既然同是放水，為什麼不是全國齊漲齊跌？
如果是水流有先後造成的，為什麼不是一線漲完二線漲，二線漲完三線漲？
為什麼住宅漲，公寓和商鋪不漲？
更何況，用貨幣放水來解釋樓市投資，那幾乎沒有指導意義，買好房子等水來就好了，無所謂城市、區域、房子，誰接得水多誰就更好，所以貸款越多的越好。
而且，貨幣放水一切皆漲，樓市只不過獲得了平均漲幅，樓市投資意義何在？如此簡單的結論是無法指導樓市投資的。
貨幣放水並不是導致樓市上漲的唯一原因，甚至不是主要原因。
在真實市場中我們看到的是兩種情況，一是有水未必漲，二是無水也會漲。
之所以如此在於導致樓市上漲的根本原因在於供求關係，而影響供求關係的主要因素是城市與片區的建設、人口的聚集、消費者偏好變化三個方面。
不動產是城市的股票，而住宅是股票裡面最受歡迎的優質股票，反映了城市的經濟價值。
03
住宅的投資價值來自於城市與所屬片區所凝聚的經濟投入 ，商業、交通、醫療、學校、公共設施這些配套，以及產業升級。
所有以上的投入就是住宅的經濟價值，不斷投入、配套不斷更新就會導致此地的住宅越來越有價值，產業不斷升級就會使地塊價值不斷抬升，這是其一。
當一個城市和區域凝聚的經濟價值越來越大，吸引的人口就會越來越多，這些人形成了需求，需求者拿出真金白銀去購買房子，形成買家競爭，競爭越激烈樓市就越貴；
而產業規格越高，買家就越有錢，越有錢就會拿出更多的錢去購買住宅，但是住宅的增加遠遠沒有人和錢增加得快，於是樓市價格不斷抬升，這是其二。
當有錢的買家願意拿出更多的錢讓自己住的更舒服、更有別於他人，就會買更偏好的戶型、樓盤，開發商就會更願意供應這樣的戶型、樓盤，這種樓盤和戶型就是領漲戶型和樓盤。
當買家因為家庭變化，例如人口增加；
或者因為需求變化，例如上學就醫，偏好也就發生變化，於是相應的戶型、樓盤也會變得更搶手，而偏好拋棄的戶型和樓盤就會滯銷，這是其三。這就是為什麼不同城市、區域、房子價格並不相同的根本原因，城市和區域的生長、人口的聚集、消費者偏好變化共同決定了這套房子比那套房子更有價值、這個區域比那個區域更有價值、這是城市比那個城市更有價值。
這就是我的選籌十二字模型中前九個字“好城市 好區域 好房子”的底層邏輯。
04
但是還有一種情況非常特殊，就是性價比。
當好房子非常貴，很多人買不起或者不願意買，中等的房子就會變得搶手，當中等的房子越來越貴，差的房子慢慢也會非常搶手，城市、區域也是一樣。
反之，如果低價盤或剛需性價比高，那麼就會從低價盤或剛需盤開始上漲，不斷推動其他類型上漲。
這就是我的選籌十二字模型最後三個字“好價格”造成的輪動。
因為商鋪的供應量遠超需求，加上電商的衝擊降低需求，公寓高額稅費性價比不高導致需求不旺盛，於是商鋪和公寓都漲不過住宅。
但是好商鋪、無住宅區域的公寓、極其便宜的公寓一樣很有搶手（例如深圳瘋搶的豪宅型公寓），只是普通投資很難分辨什麼是好商鋪、好公寓，所以才會籠統地說大家不要碰這兩類產品。
假設有一個小島，貨幣從來不超發。島東和島西都有房子，兩地房子之和剛好滿足全島人居住，島東和島西房子各佔50%，但是島東不斷投入人力建設、創造就業崗位、島西則任其荒蕪。
在可以自由交易的情況下，島東和島西的房子是一個價格嗎?
島東的房子會不會上漲呢？大概率的情況是即使不增發貨幣，也會出現島東的“無水也會漲”（日本的東京就是實例）。
那麼如果島上大水漫灌、貨幣分別增加一倍和增加十倍呢？會縮小還是會增大島東島西房價的差距呢？
大概率的情況是越是大水漫灌，島上房價差就越會增大，而且在十倍漫灌時極其懸殊，在一倍漫灌時甚至不排除島西局部區域會出現“有水未必漲”的情況（鶴崗就是例子）。
有興趣的也可以想象如果貨幣不增加，島東島西的房子同時增加一倍呢？
當然大水漫灌也並非毫無道理，在一個供不應求的市場會發生雞犬升天的現象，那麼可以用大水漫灌來解釋。
例如上面小島上的房子只夠島上百分之一的人住，那麼島西再破都會因為放水暴漲；例如90年代的股市容量太小、太多的資金追逐太少的股票，那麼市場就幾乎完全依靠資金推動。
大水漫灌已經不能指導未來分化的中國樓市。
05
下面再說一個有爭論的常識，全款買房好vs貸款買房好。
有很多小白不願意貸款，心疼貸款所支付的利息。於是認為全款買房才是對的。
而投資人則嘲笑小白不懂，資金是有時間價值的，貸款買房更好，甚至有投資人非貸款不買房，只要是全款就認為毫無價值。
首先說全款買房的問題，一是攢錢速度跟不上樓市上漲，如果要強求攢夠錢再買，或者攢夠首付再買，那麼很多人這一生可能都要錯失樓市，因為普通人賺錢速度的確是不如樓市上漲速度。
所以貸款是解決上車的一個至關重要的方法，在確保還款能力的情況下，將未來的資金挪到今天，是非常必要。
其次，資金是有時間價值的。
在一個正常發展（也就是非通縮）的社會，當下的100萬在未來會變得更加值錢，尤其在樓市上漲超越通脹的城市、區域，儘可能多的買資產才是確保財富不縮水的重要方法。
房價3萬一平米，當下的100萬加上未來的200萬買100平米，要比今天的100萬買33平米在未來獲得的財富多得多。
而房貸真的是大多數人能獲得的利息最低的、金額最大的、時限最長的貸款，一定要充分利用，只要還得起，貸得越多、越久越好。
多說一句，也是因為這個原理，投資人更願意選擇等額本息還款法，而不是等額本金還款法。
雖然後者看上去利息更少、更划算，考慮到資金的時間價值，等額本息才是最佳的還款模式。
第三， 全款買房還有一個小的弊端，強制儲蓄的作用沒有了。
有的人買到了人生最大的大件商品，身無負債，強烈的幸福感和成功感讓自己過早的開始放縱消費、享受人生，自此，你和那些貸款買房人的人生開始拉開差距。
說到這，貸款買房者彷彿找了知音，實際上我想說的是，非貸不買的人也是錯誤的。
為數不少的粉絲問我，說某某地方的房子不能貸款，而另外一個地方可以貸款，是不是買可以貸款的更佳？而其實可以貸款的這個地方毫無價值。
這就是典型的本末倒置。任何投資品賺的都是上漲的錢，任何投資品都是投資價值的兌現導致盈利，而貸款不過是一種催化劑，是加速並放大的獲取利潤的能力，卻不是投資的根本。
如果投資者買的是毫無價值而不漲的投資品，那麼貸款就會大大增加成本。
這時催化劑放大的不是你的盈利，而是你的虧損，貸得越多虧的越多。相反，你買的筍盤哪怕出於某種原因全款，只要漲幅可觀，一樣收益不菲。
06
所以，一套房子首先要考慮是不是好房子、是不是處於好價格。
如果是並且能買得起，那麼即使不能貸款也應該全款拿下；如果不是，哪怕可以零首付也應該棄如敝履。
全款或者貸款從來不是投資首要考慮的目標，有沒有價值、能否大幅上漲才是。這個道理看上去好像人人皆知、平平無奇，但是在實操中，很多人寧可因為不能加槓桿而放棄中部某省會，卻僅僅因為可以加槓桿而進入西部某都市。
還有人在資金充足的情況下，因為二套7成槓桿低而放棄一線，轉而進入二套5成槓桿高的三線；最誇張的是僅僅為了多貸款而買毫無流動性的戶型，這都是基於這種為了槓桿而槓桿的錯誤思維。
實際上，應該是先看價值，在有價值的房子中，滿足還款能力的前提下，儘可能貸款，而絕不能先看貸款。
從上面的分析可以看出，投資人當然要重視常識。
但是投資人也要明白很多常識並不是通常的知識，而是通常的誤識，只有經過專業分析證明了的常識才是真正的常識。
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