目前深圳房产形势好转，近来有好多朋友想入手回迁房（指标房）、待拆迁房……于是只有要和拆迁有关的都想去看一下，然后各种问题就来了，无论简单还是复杂的问题。
请看下面的拆迁重建流程图：
上图旧改的大致简易流程，对于一般了解的人来说这个是可以足够了！但是对于想投资旧改的朋友来说，显示是不够的。那么下面以某个项目为例，说一说旧改这个流程（网络上关于旧改的消息不少，实际操作有些出入）
看完了不明白？好，那就简单直接的用故事的方式来说下：
话说有天，某公司得知某一片区有城市更新的规划，于是就派人出去考察完觉得有前景，于是他们就做一个【项目投资立项】出去找片区负责，村委和更新局的洽商。几经周折，终于谈定，于是某公司就和片区负责【签订合作协议】并【组建项目团队】
在签约仪式上，某公司向片区业主展示，片区旧改规划前景，法定图则，更新价值等内容易，可以是说为项目造势预热。
签约造势之后就开始【意愿征集】，这个时候开发商的城市更新办会进驻，
会给业主更详细的宣传更新的流程和前景，也会发一些宣传传的小册子（类似这样的）
值得注意的是：【意愿征集】这个阶段属于双方的一个摸底工作而已，主要是征集业主签署更新改造意愿委托书并完成现状测绘查丈。这个委托公作为权利人同意将房产纳入城市更新单元计划的申报材料，不涉及项目拆迁补偿方案等具体事项！个人物业及财产不会因为表达这个意愿而受到任何损失！
真正涉及到到赔偿细节的是【赔偿谈判和签约】这个也是整个环节最难的一部分，通常一个旧改项目长达数年，光这个环节可能就会耗到三分之二的时间。
千辛万苦的谈了妥了，这个时候就会和你签拆迁补偿协议（大概是这样的）
签完补偿协议之后，就是收房了，会有一个被拆迁物业移交确认表，填完这个房子就属于你的了，剩下的就是等回迁和每月领补贴啦！
多说一句，如果你的房子没有产权，也就是小产权房还会有一个确权《无产权登记的土地房屋权利人申报认定核查表》
到这前阶段与业主相关的基本就这样了，其他的事情就是开发商和政府的事儿了。
“旧改、拆迁、拆二代、土豪、暴发户、一夜暴富”，这几年里，类似的字眼成了饭后最热门的话题，拆迁户、暴发户也成了民众羡慕和向往的身份，今天我们就聊聊旧改、拆迁这个话题。（以下内容只表达个人对旧改拆迁的一些见解与认识，如有不同见解欢迎纠正）。
说到旧改拆迁，人们总是会羡慕的说：哇，又要横空出现一批土豪咯！因为拆迁户就相当于集体中彩票一样，特别是一线城市，一个旧改成就了无数的千万富翁。
那为什么要旧改呢？其实旧改称为旧城改造，是一个城市更新的一个标志。一个城市旧改越多，说明这个城市在不断发展，不断进步，把旧的城市容貌焕然一新，让城市更充满活力与朝气。
以深圳为例，这个年轻的城市，开发商建房子的土地（空地）越来越少，城市需要更新面貌、旧城区的村民希望自己的旧房子能焕然一新，综合起来、这是三方有利的事情，所以旧改趋势势不可挡。
旧改分有
1：政府修地铁、建学校之类征迁的民生工程，一般情况下此类补偿的房产为绿本的安置房（安居房）。
2：政府主导、由开发商集体征收原村民旧房来实行商业开发的，此类补偿的为红本商品房（70年产权），统称回迁房。
其中商业开发的旧改是人们最常谈论的，因为我们所谓的“土豪、拆二代、暴发户”大部分都是来自商业开发的旧改。
很多朋友或者对旧改拆迁有投资兴趣的网友问过小编一些关于旧改回迁的相关问题，今天小编就整理一些网友最常问的问题。
一：什么是回迁房？
回迁房即：开发商征集村民土地进行商业开发、补偿给村民的房产指标。
二：开发商补偿的房产属于什么性质？
补偿红本回迁房、70年产权，（交房后180天左右出红本，此红本可以二手交易，无限制），个别指标数多的会有部分公寓类型，具体的都会提前跟开发商谈好，以谈好的为准。
三：是否存在烂尾或钉子户？
旧改是政府主导由开发商开发的民生工程，现在旧改制度越来越完善，对开发商和村民都有一定的约束，对旧改的进度有了时间要求，在制度的督促下，开发商不能囤地，村民也不能“漫天要价”阻止旧改进度。如果遇到开发商资金短缺的情况下，开发商会选择与其他开发商合资合建，所以也不会存在烂尾。
四：如何选房？回迁房的质量会不会比同楼盘买的新房要差？
其实现在的旧改都是楼盘统一建好后，开发商召集所有回迁户根据户型投票或者抽签选出其中几栋，然后根据自己所选户型摇号选房，进行原址回迁，回迁户选房完毕后才出售。
五：指标的面积与户型不匹配怎么选房？
就近原则，会根据你的指标面积最接近的户型来选房，补偿协议有约定，规定的平方数内以开盘价多退少补。（具体的补偿数量及价格以开发商的补偿协议为准）
六：回迁房是不是就是小产权房？
其实很多人对回迁房的定义就相当于小产权房，其实并不然，一般小产权房还未列入旧改范围，然后会有投资者私下与村民商议购买的房产，此类房产比较容易出现一房多卖、或者产权不清晰等问题。回迁房是已经列入旧改范围，是需要跟开发商签定《拆迁补偿协议》的，征迁完毕后会统一到国土局备案。而且开发商会去审核村民房产的真实性、产权的清晰度，是否存在债务纠纷等，这些问题审核清楚后开发商才会与村民签订《拆迁补偿协议》，由开发商承诺补偿多少指标给村民，此协议会经由开发商与旧改相关单位审核盖章，所以回迁房的产权会比较清晰。
总的来说，旧改回迁房并没有人们想象中那么复杂，反而对于小产权之类的房产要安全可靠，毕竟旧改不是一两个人的亊，这关乎着一个城市的发展、与成千上万的旧改村民息息相关，也关乎着开发集团的名誉，所以这不可能儿戏。
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