白銀時代接近尾聲、行業利潤趨於攤薄，市場洗牌和重組，讓房地產和金融之間的依存越發緊密。與金融的深度融合，會令房地產具備更加穩定而多元的特性。就像不同元素與金屬元素融合後，擁有更加穩定、抗干擾等特性一樣。這個新的時代，我們可稱之為“合金時代”——
經濟觀察報記者 謝敏敏
近日，港交所股權披露顯示，寶能旗下深圳市鉅盛華股份有限公司於6月28日減持萬科企業股份有限公司A股295.5萬股，共計約8214.93萬元。減持後，鉅盛華持股持股比例也由原來的16.03%降至15.99%。
4年前，“寶萬之爭”掀起了包括險資在內的金融機構入股房企的高潮，也掀起了險資野蠻人討論高峰。
但隨著政策嚴控保險資金投向，“寶萬之爭”以深圳地鐵介入告終，隨後寶能系一路減持其所持的萬科股份，直至如今的15.99%。
始於2016年，曾經激進擴張的險資偃旗息鼓，止步財務投資人的角色，甚至開始不斷減持在房企的股份。但時至今日，不少金融機構在大型房企的股權結構中依然扮演著舉足輕重的角色，例如平安之於碧桂園、旭輝，原安邦之於金地、遠洋、金融街等。
政策在2018年再次發生趨勢性的改變，監管層重新呼籲險資入市，在這一輪中，中國平安通過幾番資本運作，一躍成為華夏幸福的第二大股東。
金融機構對房企的偏好，由來已久。平安不動產基金的一位中層人士對經濟觀察報表示，從資產配置角度來看，房地產兼具收益性與成長性，在大類資產中有相對優勢。
平安銀行的一匿名人士也透露，保險資金的投資受到諸多管控，其投資往往具備鮮明的特徵：安全性、收益性以及流動性，“從這點來說，房地產符合這些特徵。”
金融機構敲門
2015年是房企引入金融機構股東的一個關鍵年份，在這一年裡，諸多主流房企都迎來了和它們自身性質不一樣的特別的股東。
對房企來說，金融機構的入局，有主動，有被動。碧桂園就是主動的一方，2015年4月初，碧桂園宣佈，成功引入平安集團成為第二大股東，持股比例為9.9%。
吳建斌在《我在碧桂園的1000天》一書中曾對此事有所披露，吳建斌建議邀請一家國企背景公司對碧桂園進行財務投資，為此，高層討論了很久，最後楊國強說，就在保險業或銀行業裡面找。
不久，多家投資銀行收到碧桂園的需求後都表現得十分積極，“畢竟一旦找到碧桂園合適的‘結婚對象’，可名利雙收。”
這個“名利雙收”的機會最終花落平安。2015年1月，楊國強、楊惠妍帶隊在上海約見了平安集團董事長馬明哲一行，當年4月份，入股一事最終完成。
碧桂園引入平安，除了看重其國企背景，實現“染紅”，更期待金融機構的入股能帶來資本市場和戰略層面的變化：第一，受到國際評級公司重視，調高公司的信用評級到投資級別，融資成本進一步降低；第二，開啟與平安全面深度的合作。
被動的案例，最典型的當屬“寶萬之爭”，自2015年開始，寶能旗下的前海人壽與鉅盛華多次買入萬科A股股票，超越萬科原第一大股東華潤集團。
隨後，華潤與寶能陸續增持萬科股份，掀起了股權爭鬥。隨著王石為首的萬科管理團隊的反擊，“寶萬之爭”掀起險資舉牌地產股討論的輿論高峰。
寶能來勢洶洶，勢必要拿下萬科控制權。最終由於監管介入、萬科引入國企深圳地鐵集團，寶能未能實現控股萬科的目的，“寶萬之爭”以寶能停止增持、王石辭去董事長而告終，寶能此後陸續開始減持萬科的持股。
寶能在增持萬科股份中獲得了相當不錯的投資收益。根據民生證券的統計，寶能系九個資管計劃購入萬科A股票的均價為18.89元/股，按平均融資成本7%以及已存續期36個月計算（截止到2018年7月份），再考慮分紅後綜合計算得到寶能系買入萬科股票的平均成本約為21.13元/股，而2018年4月寶能系的資管計劃“安盛2號”通過大宗交易進行減持的均價則為29.92元/股，收益率達41.6%。
險資歸來
前述平安銀行匿名員工認為，金融機構對房地產企業的介入程度，取決於監管政策，這是其被動之處。
2015年掀起了險資對於上市房企股份的增持熱潮，到了2016年下半年，形勢急轉直下，證監會轉變保險業監管方向，令保險業迴歸本源。
隨後險資在上市房企領域的投資沉寂了有兩年之久，雖然以平安、安邦為首的金融機構依然佔據不少大型房企的前三大股東之位，但險資在這兩年裡不再對上市房企的控制權發起虎視眈眈的攻擊，也很少再出手增持上市房企股份。
到了2018年，隨著宏觀形勢的變化，監管政策又迎來了轉變。2018年10月份，證監會發佈聲明稱，正在按照國務院金融穩定發展委員會的統一部署，圍繞資本市場改革，加快推動三方面工作，並提到發揮保險、社保、各類證券投資基金和資管產品等機構投資者的作用，引導更多增量中長期資金進入市場。
今年1月份，更明確的政策信號發出，1月28日，銀保監會明確指出，鼓勵保險資金增持上市公司股票，拓寬專項產品投資範圍，維護資本市場穩定。
這波監管轉變的新趨勢中，中國平安是最先行動的，自2018年7月開始，中國平安斥資百億受讓華夏幸福股份，成為華夏幸福的第二大股東。
民生證券指出，歷史上險資通常會選取房地產板塊估值低點，且宏觀環境導致房企拿地節奏放緩的時機進行舉牌或增持。在當前時點，一方面房地產板塊估值處於歷史低位，另一方面當前行業形勢下房企拿地節奏有望趨緩進而提高分紅比例，因而上市房企已經形成了對險資的較大吸引力。
金融機構對上市房企的趨之若鶩，歸根到底在於看中了房地產資產的優質回報。
前述平安不動產基金的中層人士對經濟觀察報表示，從國內歷史表現來看，房地產的回報率在短中長期內均優於股票、債券、黃金等其他大類資產，上市房企中，2018年房地產行業的平均ROE水平超過10%，且淨利潤增速高於整體，隨市場集中度的上升，龍頭房企ROE已達20%。
民生證券團隊也表示，從內生因素來看，隨著保險公司保費收入逐年增長，保險公司自身具有不斷增長的資金配置需求。從外部因素來看，一方面房地產板塊歷來具有高ROE、低波動性、業績預期優良等優質屬性；另一方面房地產行業已逐漸步入穩定發展期，行業集中度不斷提高背景下，龍頭房企兼具價值與成長屬性，對於險資具有較大的吸引力。
一般而言，具備股權結構分散、股息率高、估值低等特點的上市房企更容易受到險資青睞。險資如果能控制好介入程度，對於上市房企的利好明顯。
其中的區別在於，金融機構是否能安心扮演好純粹財務投資人的角色，一旦越過這一邊界，就很容易引發上市房企控制權之爭，並且過度介入到上市房企的日常運營中。
是博弈還是合作？對於上市房企而言，和金融機構的股東或許要永遠處於這兩者並存的關係中。
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