民間借貸中，抵押的房產升值了，升值部分能主張返還嗎？

案例：劉某向李某借款100萬元用於經商，雙方簽訂借款合同,約定月息2分，借款期限為2年。劉某以自己所有的一處價值100萬元的房產作為抵押，雙方訂立抵押合同.後來劉某經商失敗無力歸還借款。現李某主張拍賣劉某抵押的房產用於抵債，但在借款期限內由於城市規劃，劉某所有的房產變為學區房，現價值150萬元，因此劉某主張所抵押房產的增值部分應該予以返還，你認為劉某能夠要回抵押房產的增值部分的價款嗎？

法務建議：劉某無力歸還所欠李某的借款，本金100萬月息兩分借期2年，本息合計148萬元。現在李某主張拍賣抵押的房產折抵借款，一般抵押房產拍賣的話不會按照市場價進行拍賣，大都按低於市場價的比例進行拍賣。劉某的房產增值，在經過經拍賣後再扣除利息和各類手續費的剩餘部分，劉某可以主張返還。這樣的話往往無法足額拿到房屋增值的部分，因此建議劉某籌措資金爭取返還本機和利息，這樣抵押的房產就不會被折價拍賣。如果實在無力返還借款，那就只能等拍賣程序完成以後，獲得扣除利息和手續費後的房屋增值價款。