由於總價低，
入手門檻低，
小戶型一直以來都是
剛需購房者青睞的對象。
但是近幾年，
在青島新開的樓盤中，
大戶型成了主流，
90平方米以下的小戶型越來越少。
在島城的新樓盤中，小戶型很少見到。徐常青 攝
記者調查發現，
雖然當前樓市大環境低迷，
但小戶型產品由於非常稀缺，
依然比較搶手，
甚至出現“斷檔”的情況，
不少剛需群體只能將目光投向
二手房市場。
購房者：想買小戶型得靠運氣
在李滄租房居住已有6年的劉先生最近正為買房的事煩惱。6年前他和愛人來青島打工，便喜歡上了這座城市，有了在此紮根的想法，買房一直是兩口子的奮鬥目標。
“我們老家在臨沂農村，這些年一直在飛拉利市場做小買賣，攢了點錢，但不多，我們沒有什麼奢望，就想買個小套二，把孩子也接到青島讀書。”聽說今年樓市行情不好，劉先生覺得出手的機會到了，最近半年他一直在看房。“我們的首付款只有30萬元，只能買套小戶型，可前前後後看了十幾個樓盤，有小戶型房源的樓盤很少，而且最小的也得90多平方米，不是我們能買得起的。”
圖文無關。
迫於經濟壓力，劉先生和家裡人商量之後，不得不考慮二手房，畢竟二手房小戶型的房源還是比較多的。最終，劉先生在李滄區青山綠水小區買了一套兩室一廳的二手房，68平方米，總價82萬元。“雖然是‘老破小’，但好歹算是安下家了。”
與劉先生有類似遭遇的，還有已經在青島工作了四年的小趙。“我想在主城區買套小房子作為婚房，我和對象都在主城區上班，也沒有車，去郊區買房上下班太麻煩了，就想在市北、李滄買套小戶型。但看了一圈發現，新房市場上很少有90平方米以下的住宅，剩下的基本都是公寓，但公寓的水電、物業費相對較貴。”經過一番考慮，小趙也選擇了二手房，在錯埠嶺附近買了一套小戶型的二手房。
新房：小戶型房源依舊稀缺
劉先生和小趙的遭遇並非個例。調查顯示，青島主城區在售的主力產品多以120平方米以上的大戶型為主。100平方米以下如今都成了小戶型，而且十分稀缺。
記者調查主城區在售新盤發現，僅有海爾產城創世紀觀邸、中聯依山伴城、大都匯二期、市北建投鳳凰城等寥寥幾個項目有90平方米左右的小戶型在售，而且這幾個樓盤的小戶型頗為搶手。
海爾產城創世紀觀邸的一名置業顧問稱，目前89平方米的套二房源僅剩幾套，其餘戶型均為143平方米左右的大戶型房源，“目前我們項目的小戶型屬於稀缺資源，周邊項目基本都是大戶型。”記者瞭解到，即使有小戶型在售的項目，均價多在2萬元／平方米以上，一套剛需房200萬元成為常態，也非一般的純剛需能接受。
傳統主城區的小戶型房源十分稀缺，近郊區域的情況也好不到哪去。記者調查發現，目前城陽、西海岸在售的新盤也多以120平米以上大戶型房源為主。僅有少數幾個新盤推出過較小戶型的產品，因為數量較少，所以都很搶手，基本一上市就很快賣光。城陽白雲山片區一處樓盤的置業顧問坦承，如今新房市場上90平方米以下的房源太少了，主力產品都是100平方米以上，想買小戶型只能去二手房市場。
二手房：中小戶型是成交主力
新房市場上小戶型難覓，一定程度上催熱了二手房市場的小戶型房源。貝殼找房的最新數據顯示，近期青島二手房市場上的購房者最關注的房源面積區間是60－90平方米，佔比高達36％。60平方米以下的房源熱搜佔比為14％。也就是說，90平方米以下的中小戶型在二手房市場的熱搜佔比已達50％。
此外，青島網上房地產發佈的統計數據顯示，
■8月青島新建住宅成交10185套，新建住宅總成交面積約為121．84萬平方米。
■8月青島二手房共成交4798套，二手房成交總面積約為44．59萬平方米。
粗略計算顯示，8月青島新房成交套均面積為119．63平方米，二手房成交套均面積約為92．94平方米。
由此可以看出，島城新房市場大戶型依舊是成交主力，而二手房市場則以小戶型為主打。
記者調查瞭解到，目前島城二手房市場熱銷的中小戶型主要集中於團島、臺東、錯埠嶺、水清溝、老滄口、李村公園等片區，這些區域的房源房齡普遍在20年以上，但優勢是總價低，100萬元以下仍有不少選擇餘地，受到剛需群體的青睞，其受歡迎程度也明顯大於大戶型二手房。
多家房產中介負責人告訴記者，從市場反饋來看，大戶型二手房銷售遇冷，部分著急出手的房東不惜降價十幾萬元甚至幾十萬元求成交。而小戶型二手房由於較受歡迎，目前價格降幅很小，價格比大戶型二手房要堅挺許多。
山東自貿試驗區青島片區
全部位於青島西海岸新區，
雖然規劃剛剛出爐，
但記者調查發現，
精明的開發商們
已急切地“蹭”上了這一大利好，
“自貿區”成了置業顧問口中的
高頻營銷詞。
售樓處熱衷“蹭熱點”
在位於中德生態園片區的一處樓盤，面對前來看房的客戶，置業顧問的口中除了之前經常說的“雙地鐵”概念，又加上了“自貿區”的噱頭，“自貿區可是國家戰略，買房投資國家戰略肯定沒錯的，以後這個片區會有大量企業入駐，各種配套會快速完善，現在正是抄底的好時機。”
“自貿區”概念不但受到開發商青睞，也受到了不少購房者的追捧。在位於青島經濟技術開發區的一處樓盤，看房者趙先生對於山東自貿試驗區青島片區的規劃頗感興趣，不斷向置業顧問詢問該項目距離山東自貿試驗區青島片區的距離、未來的規劃等。趙先生說，他大學畢業後就到西海岸工作，原本並不打算去西海岸北部置業，但規劃出來之後，他的想法就改變了，最近這段時間經常到附近樓盤看房，“我認為自貿區對於周邊發展的帶動作用非常大，現在買這裡的房子是個機會。”
樓市四大片區受益
根據方案，山東自貿試驗區青島片區包括青島前灣保稅港區、西海岸綜合保稅區、青島經濟技術開發區、國際經濟合作區（中德生態園）四個功能區。而這四大片區的樓盤，無疑最先獲益。
目前，四大片區中，青島經濟技術開發區作為西海岸新區發展較早的區域，是目前西海岸新區商業、交通、醫療等生活配套發展最為完善的區域，也是目前西海岸新區人口最為密集的區域之一。目前在售項目有藍光雍錦半島、綠地香海匯都、海信香江睿園、奧園翰林名苑、富安國際、城髮香江瑞城、萬科新都會、龍湖春江紫宸等，高層項目均價在1．5萬元／平方米左右。
中德生態園片區緊鄰開發區板塊，從地理位置上來看，該片區緊鄰膠州灣跨海大橋西海岸上橋口，囊括紅石崖、黃島、靈珠山和辛安四個街道辦事處。片區目前在售項目不多，僅有龍湖光年、海爾產城創萊茵公館、弗萊德建公元和中德綠色公元等，高層住宅均價在1．4萬元／平方米左右。
青島前灣保稅港區、西海岸綜合保稅區兩大片區目前在售新盤極少，以二手房為主，均價在多在1．2萬元／平方米。
南北房價差或縮小
自2011年膠州灣大橋、膠州灣隧道開通之後，西海岸樓市主要沿著濱海大道和長江中路兩條東西主線延伸，新盤也主要集中於這兩條主線周邊。山東自貿試驗區青島片區規劃的出爐，意味著曾經“一路向西”的區域發展軌跡將有望被打破，西海岸新區北部片區將有望被激活，多年的樓市邊緣片區也將回歸。
業內人士認為，從西海岸樓市的發展軌跡來看，大項目、大規劃對區域樓市發展帶動極大。長期以來，西海岸北部樓市在西海岸新區處於邊緣化的地位，而山東自貿試驗區青島片區落地西海岸北部，意味著片區發展將迎來新的機遇，也給區域樓市注入了一針強心劑。
從西海岸新區樓市分佈來看，多年來呈現出自南向北價格遞減的趨勢。而根據規劃，山東自貿試驗區批覆1年內，青島片區爭取新增市場主體1．5萬家；批覆3年內，新增市場主體超過3萬家，形成一批可複製、可推廣的試點經驗。
經過三至五年的改革探索，
建成投資貿易便利、
金融服務完善、
監管安全高效、
輻射帶動作用突出的
高水平自由貿易園區。
這意味著，
各種大項目將快速在該區域積聚，
吸引的人才多了，
對於樓市的拉動作用值得期待。
（記者 李德銀）
閱讀更多 創意家居匯 的文章
