閒聊房子的成本

鷺港小區剛建完拍攝照片

這片文章是臨時起意寫出來的，就是想到哪說哪，可能沒那麼周全，大家見諒。主要就是想簡單用聊天的方式說說房價成本是個怎麼回事，算是拋磚引玉。

總有人說現在房子成本才一千多，賣一萬多實在是暴力。這個是我首先要更正的地方，就這1000多是土建建安成本。只是樓盤中的一部分成本，在你能看得見的地方這部分錢不包括你小區的園林綠化、景觀、道路、管網等等。反過來說就簡單的多，如果你認為這1000多就是房子的所有成本，那麼我給你10多萬，你能給我蓋一套手續合法能拿產權證的100平米房子嗎？不行我給你20W你可以嗎？正常點的人都知道不可能做到，不然大家都去買什麼商品房，有人說了，我老百姓沒法買那麼多地啊，不抬槓的說，如果你認為可以，你組織一撥人弄個房地產資質啊，這就說遠了，弄個最低的資質一年都花幾十萬養著，這也是成本。

從頭說，我想開發一個樓盤，我要先有個有合法資質的公司，好麼，現在不少人都知道考建造師、造價師等等這個證那個證的能掙錢，所以弄個公司養有證這波人最低級的開發資質也在3.4十萬能把資質做下來，然後每年養證的錢少一些，每年都要。這裡我都不放商品房成本里面，只是告訴大家，這個開發商也是用錢做出來的。

有了合法資質我要去參加土地拍賣了，買了地我才能開發啊。一塊地現在都是幾百萬，投標保證金都很少原來那種1、2千萬了，動不動就是五千萬、一個億的。一般公司那裡拿那麼多保證金，都是財務公司或者銀行貸款出來的，利息都是很高的，但是這裡我也不給算成本里面，就是真是這麼個事，除了那幾家全國性的大公司都要靠借，大公司錢也不富裕，所以現在都講究縮短項目週期，就是縮短佔用資金的時間。

參加土地拍賣一般除非特別好的地方你爭我奪的，不然一般本地的企業互相都認識，也都會客氣點，所以很多時候就是底價加10塊錢成交，現在比最初土地掛拍科學，不論一畝多少錢了。直接對這塊地做要求了，比如最高能蓋多少米，容積率不能大於多少，商業比例多少等等，所以可以直接算出來一塊地買回去最高能蓋多少平米住宅，也就出來樓面價每平米多少錢了，大家都是按這個拍賣出價，這時候就是每套房子每平米的價格了，哥幾個就別再又除以樓層層數了，然後說土地成本一平米幾百塊錢，讓人笑話。樓面價成交多少錢都可以網上查，沒有說成交5000然後就掏4000那種說法，你看著起拍價比周邊同一年拍賣明顯低的那種才是有附加條件的價格。比如周邊5000的樓面價，但是我就3000起拍，但是誰買完地要給我修個什麼樣什麼樣的市民廣場，或者給我弄個過街天橋這樣。要不就是涉及到有棚戶改造安置費的。

買了地不算完，因為買地的時候各種稅也算裡面了，是和個人所得稅一樣階梯稅率，我印象中最高是25~40%。這個如果錯了別打我，不是專門算造價的，就是學經濟師的時候腦袋裡面有個印象。

我們就算地買完了，要開始想我這公司要到底蓋一個什麼水平什麼樣子的小區了，這時候成本又來了，要請公司做項目設計，這裡是成本。項目設計出來的時候也要算造價，因為要知道自己的成本是多少錢，賣多少錢能保本，算造價也是要錢的。然後開發樓盤要交項目保證金，這個也是成本，這錢交資金監管那裡。

勘察來了，要看看買的地實際地質如何，做釺探出報告，這都要花錢，勘察費是成本。監理也要招標選好了，監理費也是成本。然後這時候施工隊也會招標完了，這個部分才是大家說的那一千多塊錢。2018年在唐山施工的大開發商的低端樓盤，做地暖的中標價在1700，這個是實際價，不能說那個樓盤，我可以說的就是30多層那種一般都是成本最低的，公攤也是最大的。但是樓盤的室外管線、綠化、水池、小區道路、亂七八糟景觀這些會分著招標。如果有裝修的也會單獨招標，如果大開發商都有長期合作伙伴，一般都是合作的公司做裝修。

土建安裝成本現在不斷增加的問題主要是2點，一個就是工人工資越來越高，農民工無拖欠證明那是每月都要開一次，這個月有一波農民工去信訪，你就別想開出來，偶有例外。這裡差點忘說一個，農名工保證金也是按比例收的，這個錢也是要壓著，不是小數。如果錢都是借來的，和開發保證金一樣都是要掏利息的。不說現在項目買辦公用品都要開票，單說佔大頭的建材購買，現在必須要專票才能抵稅，而且必須有票才不算你偷稅漏稅。比方說原來我買一拖拉機砂子在老鄉手裡買可能就60塊錢一車，但是現在不行了，你要找票啊，這個要花錢。你找能開票的公司這車砂子就變120一車了，道理都是這樣。

說著說著我就怕亂了，開發手續中，規劃、消防等等主要手續花錢都不多。但是尤其消防是真不好弄，尤其等的時間還長。

有好房子不行，要有好的團隊管理這個樓盤，控制風險和成本等等，這些人的勞動也是一個群體，雖然日後沒在工地待著，但是都是產生人力成本的。然後更重要的是銷售團隊成本來了，銷售一個樓盤有時候銷售人員很輕鬆就幾十上百人，一般一個樓盤銷售週期賣的好也在半年到一年，人家的提成不算，基本工資這一年這些人總數就幾百上千萬。做為開發公司派到項目上的管理人員也都是高薪，負責的項目經理根據樓盤大小也是有項目分成。然後樓盤的廣告費用一般是3%~6%。

然後就是各種市政管網鏈接配套費，環保費用，小區裡面變電站、燃氣站、物業辦公室這種配套用房。還有小區外圍的路也要開發商花錢修好。所謂的學區房也不是我把房子蓋這裡人家學校就要收你，要交教育配套費的。

營改增以後樓盤的買受人也就是購房者，還要收一個增值稅11%，一般這個錢都是開發商直接加房價裡面了，比如說沒這個錢比如賣1W一平米，直接就給你算11100一平米了。

資金成本這塊我說不準，因為在獲得預售證之前開發商都是要墊錢的，墊錢就產生利息。而且銷售週期不同，資金的時間價值也不同，樓盤銷售時間越長資金成本越來越大。

一平米房子裡面根據小區檔次不同現在除了土地以外的綜合成本我們這塊大概3000~4000每平米。然後土地成本你就簡單加上土地單價。然後你加個個人增值稅11%。大概開發商成本就出來了，方法糙了點但是跑不出去大圈。比方某個樓盤土地是2000元樓面價買來的，蓋的都是32的高層，賣1萬塊錢一平米。那麼大概成本就是樓面價2000+個人增值稅1100+樓盤每平米3000，這個樓盤的毛利3900.當然這個是個理想值，假設的是沒有銷售後的資金時間成本變化。實際上我記得2017年房價飛漲的時候全國前20的開發企業利潤最高的才14%這樣，這個可以查到。

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